Bei einem Indexmietvertrag orientiert sich die Höhe der Indexmiete am sogenannten Verbraucherpreisindex (VPI). Lesen Sie hier, ob und welche früheren Indizes noch gelten, wie Sie die Indexmiete berechnen und welche Vorteile der Index für Vermieter:innen mit sich bringt.
Die Indexmiete ist eine variable Miete auf Grundlage des Verbraucherpreisindex und nicht an Mieterhöhungen durch Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete gekoppelt.
Die Formel für die Berechnung der Indexmiete lautet: Neuer Index / alter Index × 100 – 100 = prozentuale Indexsteigerung.
Bei Gewerberäumen gilt weiterhin die 10-Jahres-Frist. Einzelgenehmigungen für genehmigungspflichtige Gleitklauseln müssen jedoch nicht beantragt werden.
Die Indexmiete wird mithilfe des jährlichen Preisindexes für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte berechnet. Steigen die Lebenshaltungskosten, steigt auch die Miete.
Vermieter:innen benötigen für eine Mieterhöhung keine Genehmigung.
Durch die Reform des Mietrechts im Jahr 2001 wurde Vermieter:innen die Möglichkeit gegeben, Mieterhöhungen an den Verbraucherpreisindex zu koppeln, der monatlich vom Statistischen Bundesamt herausgegeben wird.
Mit dieser Reform sind alle Teilindizes für spezielle Haushaltstypen ersatzlos entfallen. Dies betrifft unter anderem die Preisindizes für folgende Haushalte:
- 4-Personen-Haushalte von Beamt:innen und Angestellten mit höherem Einkommen
- 4-Personen-Haushalte von Arbeiter:innen und Angestellten mit mittlerem Einkommen
- 2-Personen-Rentner:innen-Haushalte mit geringem Einkommen
Eine Umrechnungsformel oder ähnliche Hilfsmittel, mit der Sie den vereinbarten Preisindex (z. B. 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalt mit mittlerem Einkommen) fortführen könnten, gibt es leider nicht. Es gilt der Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI).
Oft besucht:
Wohnung vermieten > Mieteinnahmen versteuern > Mietvertrag > Nebenkostenabrechnung > Mieterselbstauskunft > Mietschuldenfreiheitsbescheinigung > Haus vermieten > Betriebskostenabrechnung > Mietausfallversicherung > Kostenlos inserieren > Miete erhöhen > Staffelmiete > Räumungsklage > Mieter kündigen > Eigenbedarfskündigung
Seit Januar 2019 wird das Jahr 2015 als aktuelles Basisjahr für die Entwicklung der Indexmiete verwendet. Im Jahr 2015 lag der Verbraucherpreisindex bei 100. 2021 hat sich der Verbraucherpreisindex im Durchschnitt bereits auf 109,1 erhöht. Im März 2022 lag der Verbraucherpreisindex sogar schon bei 115,3.
Das Basisjahr gilt als feste Bezugsgröße, auf die sich nachfolgend statistische Größen beziehen. Anhand des Basisjahres kann jede Person aktuelle Veränderungen im Vergleich zu dem Basisjahr nachvollziehen. Im Bereich der Vermietung wird so deutlich, wie sich die Mieten vom Basisjahr bis zum aktuellen Jahr verändert haben.
Wir listen hier kurze die Verbraucherpreisindexe der letzten 15 Monate auf, damit Sie einen Überblick über die aktuelle Entwicklung haben.
Monat |
Verbraucherpreisindex |
| April 2022 | 116,2 |
März 2022 |
115,3 |
Februar 2022 |
112,5 |
Januar 2022 |
111,5 |
Dezember 2021 |
111,1 |
November 2021 |
110,5 |
Oktober 2021 |
110,7 |
September 2021 |
110,1 |
August 2021 |
110,1 |
Juli 2021 |
110,1 |
Juni 2021 |
109,1 |
Mai 2021 |
108,7 |
April 2021 |
108,2 |
März 2021 |
107,5 |
Februar 2021 |
107,0 |
Januar 2021 |
106,3 |
Anhand der Werte lässt sich erkennen, dass sich der Verbraucherpreisindex insbesondere seit November 2021 kontinuierlich nach oben bewegt hat. Dementsprechend können Vermieter:innen auch die Miete anpassen und somit eine Erhöhung erwirken, sofern noch keine Erhöhung innerhalb der letzten zwölf Monate erfolgte.
Mietpreiserhöhungen sind nach § 559 BGB allerdings nur dann möglich, wenn Sie als Vermieter:in „bauliche Maßnahmen“ durchführen mussten, die Sie selbst nicht zu vertreten haben (§ 557b BGB).
Die Höhe der Indexmiete basiert auf der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes. Dementsprechend werden die Werte dieses Indexes, die monatlich vom Statistischen Bundesamt herausgegeben werden, als Basis für die Berechnung von Mieterhöhungen bei Indexmietverträgen genutzt.
Für die Berechnung der Indexmiete benötigen Sie somit lediglich diese zwei Informationen:
- Verbraucherpreisindex zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses
- Aktueller Verbraucherpreisindex
Die Rechenformel, mit der Sie den Prozentsatz Ihrer Mieterhöhung berechnen können, lautet:
Neuer Index geteilt durch alten Index × 100 - 100 = prozentuale Indexsteigerung
Angenommen, der Index beträgt heute 115,3 und lag zum Zeitpunkt Ihres Vertragsabschlusses auf der gleichen Preisbasis bei 107,5. Die Rechnung für die prozentuale Indexsteigerung sieht wie folgt aus:
115,3 : 107,5 × 100 – 100 = 7,26 %
Das Ergebnis ist der Prozentsatz, um den Sie die Kaltmiete erhöhen dürfen. Diese Erhöhung darf allerdings erst erfolgen, wenn die Miete mindestens zwölf Monate zuvor unverändert blieb. Die Indexmiete kann in diesem Fall beispielsweise bei einer Kaltmiete von 400 Euro um 7,26 Prozent auf 429,04 Euro erhöht werden.
Haben Sie vereinbart, dass Ihre Miete steigt, wenn sich der Index um 5 Prozent erhöht, ist die Zeit also längst reif für eine Mieterhöhung. Auf ImmoScout24 finden Sie eine Vielzahl von Musterverträgen, die für verschiedene Vermietungen genutzt werden können.
In einem Indexmietvertrag dürfen Vermieter:innen ausschließlich den Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) verwenden. Bei der Vermietung von Gewerberäumen sind die folgenden Klauseln nach § 557 b Abs. 4 BGB für Wohnraum zudem nicht zulässig:
- Leistungsvorbehaltsklauseln
- Spannungsklauseln
- Kostenelementeklauseln
- Umsatz- oder Gewinnbeteiligungsklauseln
Wurde die Miete nach VPI vereinbart, dann gilt die Mieterhöhung mit Beginn des übernächsten Monats nach Erhalt des Schriftstücks. Haben Sie keine konkrete Indexsteigerung in Ihrem Mietvertrag stehen, können Sie die Miete erhöhen, wenn der Index gestiegen ist und die letzte Mieterhöhung mehr als zwölf Monate her ist. Auch hier gilt selbstverständlich immer nur die Textform, wobei Änderungen immer mit einem konkreten Geldbetrag genannt werden müssen.
Gerade in großen Ballungsräumen wie München oder Berlin, die seit Jahren von starken Zuzügen und Mietpreissteigerungen geprägt sind, profitieren Vermieter:innen von der Indexmiete. Neuvermietungen liegen hier häufig um etwa ein Drittel über dem jeweiligen Mietspiegel.
Soll nun die Miete erhöht werden, begrenzt der Mietspiegel das Vorhaben, denn dieser entwickelt sich langsamer als reale Marktpreise. Mieten nach Index versprechen Rechtssicherheit und schützen vor einer zu hohen Inflation. Zudem müssen Mieterhöhungen nicht in beiderseitigem Einverständnis durchgeführt werden. Im Anschluss an den Versand der Anpassungserklärung an den:die Mieter:in muss diese:r ab dem übernächsten Monat nach Empfang der Erklärung den erhöhten Mietzins zahlen.
FAQ: Häufige Fragen zur Berechnung der Indexmiete
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Was bedeutet Indexmiete?
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Bei der Indexmiete handelt es sich um eine variable Miete für eine Wohnung oder ein anderes Mietobjekt. Die Lebenshaltungskosten aller Privathaushalte in Deutschland sind ausschlaggebend für die Höhe und Entwicklung der Indexmiete. Der Preisindex für die Lebenshaltung der Menschen wird durch das Statistische Bundesamt festgelegt. Steigt der Preisindex, erhöhen sich auch die Mieten.
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Darf sich die Warmmiete mit der Indexmiete erhöhen?
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Lediglich die Kaltmiete darf mit der Indexmiete erhöht werden. Zu berücksichtigen ist hierbei, dass eine Erhöhung maximal einmal innerhalb von zwölf Monaten stattfinden darf.
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Wie gut ist der Indexmietvertrag für Mieter:innen?
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Mit dem Indexmietvertrag gibt es für Mieter:innen eine gewisse Planungssicherheit. Immerhin sind keine überzogenen Mieterhöhungen innerhalb kürzester Zeit möglich. Für Mieter:innen ist ein Indexmietvertrag somit eine relativ sichere Vertragsform.
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Wie wirkt sich ein Indexmietvertrag auf Vermieter:innen aus?
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Auch für Vermieter:innen ist der Indexmietvertrag im Gegensatz zur Vergleichsmiete vorteilhaft. Falls das Mietniveau vor Ort deutlich langsamer als üblich steigt oder sich gleich schnell mit dem Preisindex entwickelt, können Vermieter:innen auf Dauer ein Mietniveau sogar oberhalb der eigentlichen Vergleichsmiete realisieren.
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In welchem Zeitraum darf eine Mieterhöhung bei Indexmietverträgen erfolgen?
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Eine Mieterhöhung ist bei einem Indexmietvertrag nur einmal jährlich zulässig. Generell darf innerhalb von zwölf Monaten nach einer Mieterhöhung keine weitere Erhöhung folgen.
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