In Großstädten mit knappem Wohnraum wird die Indexmiete besonders häufig genutzt – vor allem, um Mietpreisbremsen und Kappungsgrenzen zu umgehen. Dabei richtet sich die Miethöhe nicht nach dem Mietspiegel, sondern nach dem Verbraucherpreisindex (VPI). Doch wie lässt sich die Indexmiete berechnen? In diesem Ratgeber zeigen wir dir Schritt für Schritt, wie du den Mietindex berechnen kannst, worauf du achten musst – und warum sich die Indexmiete für Vermieter:innen besonders lohnt.
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Die Indexmiete orientiert sich am Verbraucherpreisindex (VPI) und ist unabhängig vom Mietspiegel oder der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Die Miethöhe darf frühestens nach 12 Monaten angepasst werden – und nur mit einer schriftlichen, nachvollziehbaren Berechnung.
Du kannst die Indexmiete berechnen, indem du den aktuellen VPI mit dem Wert bei Vertragsabschluss vergleichst.
Die Indexmiete muss schriftlich im Mietvertrag vereinbart sein (§ 557b BGB).
Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ist bei der Indexmiete nicht zulässig.
Mit VermietenPlus kannst du einen vermieterfreundlichen und rechtssicheren Mietvertrag erstellen – ganz nach deinen individuellen Bedürfnissen.
- Was ist eine Indexmiete?
- Was ist der Verbraucherpreisindex?
- Indexmiete berechnen – mit Formel & Beispiel
- Indexmiete Rechner – einfache Alternativen?
- Tabelle: Verbraucherpreisindex & Mietentwicklung
- Indexmiete vs. Staffelmiete – was passt besser?
- Voraussetzungen & Fristen der Indexmieterhöhung
- Vorteile der Indexmiete für Vermieter
- Fazit: Wann lohnt sich die Indexmiete?
- FAQ: Häufige Fragen zu “Indexmiete berechnen”
Die Indexmiete ist ein Mietmodell, bei dem sich die Kaltmiete an den Verbraucherpreisindex (VPI) koppelt.
Das bedeutet: Steigen die Lebenshaltungskosten, steigt auch die Miete. Fällt der Index, kann theoretisch auch die Miete sinken – in der Praxis passiert das jedoch selten.
Voraussetzung: Du musst die Indexmiete schriftlich im Mietvertrag vereinbaren (§ 557b BGB).
Der Verbraucherpreisindex (VPI) wird monatlich vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht und zeigt, wie sich die Preise für Güter und Dienstleistungen entwickeln. Er ist die gesetzliche Grundlage für die Berechnung der Indexmiete.
Aktuelle Werte findest du in der offiziellen
Verbraucherpreisindex-Tabelle des Statistischen Bundesamts.
Du kannst die Indexmiete ganz einfach berechnen, wenn du zwei Zahlen hast:
- den Verbraucherpreisindex zum Zeitpunkt des Mietvertrags
- den aktuellen Indexwert
Rechenformel:
(Index neu ÷ Index alt) × 100 – 100 = prozentuale Mietsteigerung
Beispiel:
- VPI bei Vertragsabschluss: 107,5
- Aktueller VPI: 115,3
Rechnung:
(115,3 ÷ 107,5) × 100 – 100 = 7,26 %
Deine ursprüngliche Kaltmiete von 400 € darfst du also um 7,26 % auf 429,04 € anpassen – frühestens nach 12 Monaten.
Ein eigener Indexmiete-Rechner ist zwar praktisch, aber du brauchst ihn nicht unbedingt. Mit der oben genannten Formel und der VPI-Tabelle von destatis.de kannst du deine Indexmiete ganz leicht selbst berechnen.
Tipp: Rechne auch die geplante Entwicklung mit ein, um vorausschauend zu handeln – besonders bei längeren Mietverhältnissen.
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Der Verbraucherpreisindex (VPI) bildet die Grundlage zur Berechnung der Indexmiete. Er zeigt, wie sich die Lebenshaltungskosten über die Jahre verändert haben – und damit auch die potenzielle Mietentwicklung.
Seit März 2023 nutzt das Statistische Bundesamt das Basisjahr 2020 = 100. Das bedeutet: Alle Werte werden im Vergleich zu diesem Jahr berechnet.
Die folgende Verbraucherpreis-Index-Tabelle zeigt, wie sich der Index in den letzten Jahren entwickelt hat:
| Jahr | Verbraucherpreisindex (VPI) | Veränderung zum Vorjahr |
|---|---|---|
| 2020 | 100,0 | +0,5 % |
| 2021 | 103,1 | +3,1 % |
| 2022 | 110,2 | +6,9 % |
| 2023 | 116,7 | +5,9 % |
| 2024* | 119,3 | +2,2 % (vorläufig) |
Der Wert für 2020 dient als neue Ausgangsbasis – die Veränderung zum Vorjahr zeigt die tatsächliche Preisentwicklung gegenüber 2019.
Du siehst: Der Verbraucherpreisindex bewegt sich kontinuierlich nach oben – entsprechend steigt auch die Indexmiete im Laufe der Jahre.
Hier kommst du zur offiziellen VPI-Tabelle mit Jahresdurchschnittswerten (GENESIS Datenbank des Statistischen Bundesamts).
Indexmiete oder Staffelmiete? Beide Modelle regeln vertraglich, wie sich die Miete über die Jahre entwickeln darf – aber auf völlig unterschiedliche Weise.
Bei der Staffelmiete sind die Mieterhöhungen fest im Mietvertrag vereinbart. Das bedeutet: klare Beträge, feste Zeitpunkte, wenig Spielraum.
Die Indexmiete hingegen folgt dem Verbraucherpreisindex (VPI). Die Miete steigt – oder in seltenen Fällen fällt – je nachdem, wie sich die Lebenshaltungskosten in Deutschland entwickeln.
| Merkmal | Indexmiete | Staffelmiete |
|---|---|---|
| Basis | Verbraucherpreisindex (VPI) | Vertraglich festgelegte Beträge |
| Anpassung | Dynamisch, abhängig von Inflation | Fix im Vertrag geregelt |
| Flexibilität | Hoch | Gering |
| Vorteil | Anpassung an wirtschaftliche Realität | Planungssicherheit unabhängig vom VPI |
Staffelmiete – Nachteil:
Die festgelegten Mietsteigerungen im Vertrag können hinter der realen Inflation zurückbleiben. Du kannst die Staffelungen später auch nicht anpassen – und sie laufen irgendwann aus.
Indexmiete – Nachteil:
Hier darf die Miete nur steigen, wenn du als Vermieter:in die Mieterhöhung schriftlich mitteilst, inklusive konkreter Berechnung und exakter Angabe des neuen Mietbetrags. Ohne diese Formvorgaben ist die Erhöhung nicht rechtswirksam.
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Die Indexmiete ist in § 557b BGB geregelt. Damit du eine Mieterhöhung korrekt berechnen und umsetzen kannst, müssen bestimmte gesetzliche Vorgaben erfüllt sein.
✅ Voraussetzungen – Checkliste für Vermieter:innen
- ☑️ schriftlich im Mietvertrag als Indexmiete vereinbart
- ☑️ Mindestabstand: 12 Monate seit letzter Erhöhung
- ☑️ schriftliche Mitteilung an die Mieter:innen
- inklusive Berechnung der Erhöhung
- mit exakter Angabe des neuen Mietbetrags
- ☑️ Ausgangsmiete unterhalb der Mietpreisbremse zum Zeitpunkt des Vertragsbeginns
📆 Fristen im Überblick
- Wirksamkeit der Erhöhung: Ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung gilt die Erhöhung.
- erlaubt nur einmal jährlich – frühestens 12 Monate nach der letzten Anpassung
❌ Was bei der Indexmiete nicht erlaubt ist
❌ Zusätzliche Mieterhöhung nach Modernisierung
❌ Anpassung an ortsübliche Vergleichsmiete
❌ Kombination mit einer Staffelmiete
Du musst die Miete nicht automatisch jährlich erhöhen, auch wenn der Index steigt.
Im Indexmietvertrag kannst du zum Beispiel festlegen, dass eine Mieterhöhung erst ab einer Indexveränderung von z. B. 5 % erfolgt. Das schafft Flexibilität – und manchmal auch ein besseres Miteinander mit deinen Mieter:innen.
Man denke an Städte wie München oder Berlin: Seit Jahren steigt die Nachfrage nach Wohnraum – und mit ihr die Mieten. Gerade in solchen angespannten Märkten bietet die Indexmiete für Vermieter:innen entscheidende Vorteile.
Denn anders als bei der ortsüblichen Vergleichsmiete basiert die Indexmiete nicht auf dem Mietspiegel, der oft zeitverzögert auf Marktentwicklungen reagiert. Stattdessen orientiert sie sich am Verbraucherpreisindex (VPI) – also an der tatsächlichen Preisentwicklung im Alltag. Das sorgt für realistischere Mieterhöhungen, die mit der allgemeinen Inflation Schritt halten.
Deine Vorteile als Vermieter:in im Überblick:
✅ mehr Rechtssicherheit durch klare gesetzliche Grundlage (§ 557b BGB)
✅ keine Diskussionen über Vergleichsmieten oder Mietspiegel
✅ automatischer Inflationsausgleich durch den Verbraucherpreisindex
✅ langfristige Planbarkeit – besonders bei länger laufenden Mietverhältnissen
✅ marktnähere Mietentwicklung, da sich der Mietspiegel oft langsamer bewegt
✅ Mieterhöhungen sind leichter durchzusetzen, da sie objektiv begründet sind
Auch für Mieter:innen schafft die Indexmiete Transparenz und Berechenbarkeit – das kann das Mietverhältnis auf Dauer entspannen.
Wichtig zu wissen:
Wenn du mit größeren Modernisierungskosten rechnest, solltest du prüfen, ob eine Modernisierungsumlage oder die ortsübliche Vergleichsmiete nicht sinnvoller sind. Denn beim Indexmietvertrag sind zusätzliche Mieterhöhungen wegen Modernisierungen gesetzlich ausgeschlossen.
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Wenn du eine rechtssichere, transparente und wirtschaftlich sinnvolle Mietgestaltung suchst, kann sich ein Indexmietvertrag lohnen. Besonders in Zeiten steigender Inflation oder wenn der Mietspiegel hinterherhinkt, ist die Indexmiete für Vermieter:innen ein attraktives Modell.
Mit etwas Rechenaufwand – oder einem einfachen Indexmiete-Rechner – kannst du deine Miete gezielt anpassen. Schau regelmäßig in die
VPI-Tabelle von destatis.de, um auf dem Laufenden zu bleiben.
FAQ: Häufige Fragen zu “Indexmiete berechnen”
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Was bedeutet Indexmiete?
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Die Indexmiete ist eine Mietform, bei der sich die Kaltmiete an den Verbraucherpreisindex (VPI) koppelt. Das heißt: Steigen die Lebenshaltungskosten, darf auch die Miete steigen – aber nur einmal innerhalb von 12 Monaten. Die Anpassung muss schriftlich erfolgen und nachvollziehbar begründet sein.
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Wie viel Prozent darf die Indexmiete steigen?
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Es gibt keine feste Obergrenze in Prozent. Die Mieterhöhung der Indexmiete richtet sich ausschließlich nach dem prozentualen Anstieg des Verbraucherpreisindex seit der letzten Anpassung. Liegt der Index z. B. 5 % höher als beim Vertragsabschluss, darf die Miete um genau diesen Prozentsatz steigen.
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Wie berechnet man die Indexanpassung?
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Die Indexmiete berechnen kannst du ganz einfach mit dieser Formel:
(neuer Index ÷ alter Index) × 100 - 100 = prozentuale Mieterhöhung.
Multipliziere das Ergebnis mit deiner aktuellen Kaltmiete, um die neue Miete zu berechnen.
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Gibt es einen Indexmiete-Rechner?
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ImmoScout24 bietet aktuell keinen eigenen Indexmiete-Rechner. Du kannst die Erhöhung aber einfach selbst berechnen – mit der Formel oben und den offiziellen VPI-Werten des Statistischen Bundesamts.
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Ist ein Indexmietvertrag auch für Mieter sinnvoll?
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Ja, ein Indexmietvertrag bietet auch für Mieter:innen Vorteile: Er sorgt für Planungssicherheit und schützt vor spontanen oder überzogenen Mieterhöhungen. Da nur die Kaltmiete steigt und maximal einmal im Jahr angepasst werden darf, ist diese Vertragsform vergleichsweise transparent und kalkulierbar.
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Wann lohnt sich welche Mietform? – Die Indexmiete ist besonders in Regionen mit Mietpreisbremse sinnvoll. Denn sie ermöglicht eine dynamische Mieterhöhung – ohne Rücksicht auf den Mietspiegel. Die Staffelmiete hingegen eignet sich besser in Gebieten ohne Mietpreisbremse, aber mit Kappungsgrenze (max. 20 % in 3 Jahren). Dort lässt sich mit einem Staffelmietvertrag die Grenze effektiv umgehen. Wenn du flexibel auf die Entwicklung des Mietpreisindex reagieren willst, ist die Indexmiete oft die bessere Wahl – besonders langfristig.