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Die Kosten, die bei der Erstellung eines Wertgutachtens anfallen, werden als Wertermittlungsgebühren bezeichnet. Um einen Beleihungswert einer Immobilie festsetzen zu können, benötigen die Kreditinstitute dieses Wertgutachten. Die Wertermittlungsgebühren werden in den Effektivzins mit eingerechnet und betragen etwa 0,2 bis 0,5 Prozent der Darlehenssumme.

Das Wichtigste in Kürze

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Wertermittlungsgebühren

Wertermittlungsgebühren stellen die Kosten dar, die ein Gutachter für die Ermittlung des Wertes einer Immobilie verlangt. Bis zum Jahr 2007 war die Erstellung eines Wertermittlungsgutachtens obligatorisch, um eine Immobilie über eine Bank zu finanzieren.

Am 24.04.2007 wurde vom Landgericht Stuttgart entschieden, dass die Bank diese Schätzungen im eigenen Geschäftsinteresse wahrnimmt, diese außerdem eine gesetzliche Pflicht sind und daher nicht dem Kunden aufgelastet werden dürfen (AZ: 20 O 9/07). Dieses Urteil wurde kurz danach in der Berufung vom Oberlandesgericht Stuttgart und am 05. November 2009 auch vom Oberlandesgericht Düsseldorf bestätigt (AZ: I U 17/09). Damit sparen Verbraucher nun bis zu 0,5 Prozent der Darlehenssumme – dies war ein durchaus üblicher Anteil. Das können je nach Fall durchaus mehrere Hundert bis etliche tausend Euro sein. Im Übrigen gilt diese Regelung nicht nur für Hauseigentümer, sondern für jede Art von Darlehensvertrag.

Verdeckte Kosten bei Wertermittlungsgebühren

Vor der neuen rechtlichen Regelung im Jahr 2007 waren die Kosten dem Darlehensnehmer nicht sofort offensichtlich. Die Bank zog sie nämlich sofort von dem gewährten Darlehen ab. Vermerkt waren diese Kosten im Vertrag unter verschiedenen Bezeichnungen wie beispielsweise „Schätzkosten“ – und wurden dementsprechend oft übersehen. Nach der neuen Regelung zu den Wertermittlungsgebühren sollen auch die oft horrend hohen Bearbeitungsgebühren stärker reglementiert werden. Wer trotz neuer Regelung bereits Wertermittlungsgebühren bezahlt hat, kann sein Geld unter Umständen zurückfordern. Die jeweilige Verbraucherzentrale verschickt bei  Bedarf entsprechende Musterbriefe. Allerdings ist die Verjährungsfrist für Altfälle nicht restlos gesichert. Die Frist beträgt nach Kenntnisnahme drei Jahre, andernfalls zehn Jahre. Zahlungen, die vor dem 1. Januar 2007 erfolgten, müssen daher im Einzelfall geklärt werden. Falls sich die Bank mit diesem gern vorgeschobenen Argument weigert, bleibt Verbrauchern nur der Weg zum Anwalt.

Wertermittlung: Geldinstitut oder Sachverständiger?

Es liegt im Interesse der Bank, den Wert derjenigen Immobilie zu kennen, die finanziert werden soll. Aber wer führt die Schätzung an der Immobilie überhaupt durch?

Oftmals hat das Geldinstitut seine eigenen Leute, die sich auf die Wertermittlung verstehen und sich selber mit dieser Aufgabe beschäftigen. Es kann jedoch auch ein Sachverständiger mit der Schätzung beauftragt werden.

Welchen Einfluss hat die Wertermittlung auf die bewilligte Kredithöhe?

Die Banken ermitteln über die Wertermittlung den Verkehrswert der Immobilie und setzen anhand dieser Begutachtung den Beleihungswert fest. Kreditsummen in Höhe von 100 Prozent des Wertes sind die Regel. Lediglich bei Hypothekenbanken sinkt dieser Wert auf bis zu 60 Prozent. Prinzipiell ist die Bank hier in ihrer Entscheidung aber frei.

Dürfen Banken Wertermittlungsgebühren zusätzlich auf den Kredit aufschlagen?

Eine Wertermittlungsgebühr in Höhe von maximal 0,5 Prozent der Darlehenssumme hört sich nicht nach viel an. Bei einem Darlehen von 200.000 Euro handelt es sich aber immerhin um 1.000 Euro, die von der Bank zusätzlich verlangt werden können. Diese wurden lange Zeit von der Bank pauschal abgerechnet.

Aber: Inzwischen gab es hierzu einige Gerichtsurteile, die zugunsten des Darlehnsnehmers ausgefallen sind. Denn die Schätzung liegt im Interesse des Geldinstitutes und sollte daher nicht auf den Kunden umgelegt werden können.

Die Grundstücksbewertung

Die sogenannte Wertermittlungsgebühr fällt, wie bereits oben erwähnt, für die Bewertung eines Grundstückes an. Veraltet wird diese Bewertung auch Güterabschätzung genannt. Die Grundstücksbewertung ist damit ein rechtlich geregeltes Verfahren, dass sowohl auf bebaute als auch unbebaute Grundstücke angewendet wird. Hierbei kommen fundierte juristische, betriebswirtschaftliche sowie bautechnische Kenntnisse zum Einsatz, um den Verkehrswert für eben jene bebauten beziehungsweise unbebauten Grundstücke festzulegen. Dies geschieht an einem bestimmten Verkehrswert während des alltäglichen Geschäftsverkehrs. Zweck der Grundstücksbewertung ist beispielsweise:

  • der Verkauf des Grundstückes
  • Ermittlung des sogenannten Zugewinns im Falle einer Scheidung
  • die Grundbesitzwertfeststellung

International kommen bei der Grundstücksbewertung unter anderem die sogenannte Discounted Cash-Flow-Methode (kurz: DCF), der Appraisal Approach sowie die Monte-Carlo-Simulation zur Anwendung.

Rechtsprechung: Wertermittlungsgebühr ist unzulässig!

Das erste rechtskräftige Urteil wurde vom Landgericht Stuttgart im Jahr 2007 ausgesprochen. Sie handelten auf Nachfrage der Verbraucherzentrale von Nordrhein-Westfalen. Im Jahr 2009 wurde diese Auffassung vom Oberlandesgericht Düsseldorf in einem weiteren Urteil bestätigt.

Im letzten Urteil wird von der Unzulässigkeit einer solchen Gebühr auf sämtliche Darlehensverträge gesprochen. Daher müssen Gebühren, die entstehen, um den Wert der Sicherheiten nachzuweisen, nicht vom Darlehensnehmer beglichen werden. Diese sind in den Verträgen häufig folgendermaßen gekennzeichnet:

  • Wertermittlungsgebühr

  • Schätzkosten

  • Kosten für die Besichtigung des Objektes

Also: In diesem Sinne gilt die Rechtsprechung nicht nur für den Käufer einer Immobilie, sondern für alle Darlehensnehmer.

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