Verkauf: Ist der Wendepunkt erreicht?

Zum Jahresende 2023 purzelten die Zinsen für Immobilienkredite. Teilweise ging es selbst bei den langen Zinsbindungsfristen unter die Vier-Prozent-Marke. Das sind gute Nachrichten für Verkäufer:innen.

Solche Entwicklungen sind auch wichtige Marktsignale für Eigentümer:innen, die selbst gar keine Immobilie erwerben wollen. Denn in der Vergangenheit waren es vor allem die hohen Finanzierungskosten, die erfolgreichen Verkäufen im Wege standen. Derzeit befinden sie sich am sogenannten Tipping Point oder Wendepunkt. Jetzt ist kluges Handeln und Verhandeln gefragt.

Was bedeutet das? Wenn die Finanzierungszinsen für Käufer:innen sinken, wird es für sie attraktiver, eine Immobilie zu erwerben, da die Kosten für die Aufnahme eines Hypothekendarlehens günstiger werden. Dies kann die Nachfrage nach Immobilien erhöhen und damit die Verkaufspreise für Immobilienbesitzer:innen in die Höhe treiben.

Auf der anderen Seite - und so war es bisher - haben die Zinsen die Verhandlungsmacht der Käufer:innen erhöht. Hohe Zinsen reduzierten die Anzahl der potenziellen Käufer:innen, was ihnen eine größere Verhandlungsmacht ermöglichte.

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Chance auf höher durchsetzbare Preise steigt

Der Tipping Point ist erreicht, wenn die Zinsen zu sinken beginnen und die Verhandlungsmacht der Käufer:innen langsam erodiert. In diesem Szenario könnten Immobilieneigentümer:innen in der Lage sein, ihre Immobilie zu einem hohen Preis zu verkaufen, während gleichzeitig eine ausreichende Anzahl von Käufer:innen vorhanden ist. Mit anderen Worten: Es eröffnen sich günstige Gelegenheiten, bessere Preise zu erzielen. Doch das Timing muss stimmen.

Fachleute wie Mirjam Mohr, Vorständin des Kreditvermittlers Interhyp, raten Interessent:innen, den Wunsch nach einer eigenen Immobilie nicht auf die lange Bank zu schieben: „Bei den Kaufpreisen sehen wir bereits seit Anfang 2023 eine Bodenbildung, die regional unterschiedlich schnell abläuft. Wir gehen davon aus, dass sich dieser Trend zur Stabilisierung 2024 fortsetzen wird. Für Kaufinteressierte gibt es daher keinen Grund zu warten: Wir raten, nicht auf deutlich fallende Preise zu spekulieren. Vielmehr empfiehlt es sich, jetzt das – im Vergleich zur Niedrigzinsphase – niedrigere Preisniveau zu nutzen und aktiv zu werden.“

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Stabile Zinsen sorgen für stabile Preise

Ein wichtiger Faktor in diesem Spiel sind natürlich die Bauzinsen. Werden sie weiter sinken? Leitet die Europäische Zentralbank (EZB) eine weitere Nullzinsrunde ein? Kommt die Inflation auf ein Niveau, das ihr sogar Zinssenkungen erlaubt? All dies steht noch in den Sternen. Umso wichtiger ist es, den Markt genau zu beobachten. Interhyp-Vorständin Mohr geht davon aus, dass das aktuelle Zinsumfeld in diesem Jahr stabil bleibt. Eine Rückkehr in die Niedrigzinsphase sieht sie auf absehbare Zeit nicht - allerdings auch keinen erneuten sprunghaften Anstieg der Bauzinsen: „Das aktuelle Zinsniveau ist erst einmal gekommen, um zu bleiben. Für Kaufinteressierte bedeutet das vor allem: Planbarkeit“. Der oben erwähnte Tipping Point für Verkäufer:innen kann also kommen ...

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Der Druck auf den Immobilienmarkt steigt

Es knirscht und knackt im Markt. Der Druck kommt einmal mehr von den Mieten, wie das soeben erschienene ImmoScout24 WohnBarometer für Mietpreise (4. Quartal 2023) zeigt. Besonders betroffen sind Berlin, Stuttgart, Köln und München, wo die Neubaumieten im zweistelligen Prozentbereich gestiegen sind. Berlin verzeichnete sogar einen Anstieg von 20 Prozent im Jahresvergleich! Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24, ist sich sicher: „Neue Preisrekorde zeigen, wie angespannt der Mietmarkt in den Metropolen weiterhin ist. Das betrifft insbesondere den Neubau: In München zahlt man durchschnittlich 24 Euro pro Quadratmeter. In Berlin sind Neubauwohnungen 20 Prozent teurer als noch vor einem Jahr. Auf der Suche nach einer neuen Wohnung schauen sich die Menschen zunehmend außerhalb der Metropolen um“.

Berlin zeigt, wohin die Krise führen kann

Die Daten des ImmoScout24 WohnBarometers werden auch vom Verband deutscher Pfandbriefbanken (VdP) bestätigt - insbesondere mit Blick auf die Hauptstadt. Die Prognosen für das Immobilienjahr 2024 in Berlin sind eher düster. Verantwortlich dafür sind die „üblichen Verdächtigen“: hohe Neubaukosten, teure Kreditzinsen, politische Unsicherheiten. VdP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt hat es bereits geahnt: Die Wohnungsknappheit nimmt zu, weil zu wenig gebaut wird und potenzielle Käufer sich Wohneigentum kaum noch leisten können. Und was passiert mit den verhinderten Käufer:innen? Sie bleiben Mieter:innen. Und hier verschärfen sie die Misere: Berlin weist im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten das größte Missverhältnis zwischen Nettoeinkommen und Mietbelastung auf. Die durchschnittliche Wohnkostenquote - also der Anteil des Nettoeinkommens, der für das Wohnen ausgegeben wird - liegt in Berlin bei 32 Prozent und damit zusammen mit München bundesweit an der Spitze. Um als sozialverträglich zu gelten, sollte die Wohnkostenquote nicht mehr als 25 Prozent betragen.