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Die Verkehrswertmethode ist eine Berechnungsmethode, mit der das Finanzamt den Steueranteil eines bebauten Grundstücks ermittelt. Steuerliche Abschreibungen gelten nämlich nur für Gebäude und nicht für den Boden, da dieser nicht abnutzbar ist. Hier erfahren Sie, warum die Verkehrswertmethode so wichtig ist und wie sie funktioniert.

Das Wichtigste in Kürze

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Was ist das Ziel der Verkehrswertmethode?

Die Verkehrswertmethode zielt darauf ab, im ersten Schritt den Anteil des Gebäudesachwerts vom Gesamtverkehrswert des Grundstücks zu ermitteln. Im zweiten Schritt wird der Anteil des Gebäudesachwerts (und der des Bodenverkehrswerts) vom Gesamtkaufpreis berechnet.

Wie funktioniert die Verkehrswertmethode?

Kommt also die Verkehrswertmethode zur Anwendung, werden zunächst der Verkehrswert des Bodens (hier wird der Wert so ermittelt, als wäre das Grundstück noch unbebaut) und der Verkehrswert des Gebäudes getrennt voneinander berechnet.

Der Gebäudewertanteil des Kaufpreises erschließt sich dann durch die Multiplikation der tatsächlichen Anschaffungskosten mit dem Anteil des Gebäudewerts an der Summe vom Verkehrswert des Bodens und des Gebäudes.

Verkehrswertmethode: Rechenbeispiel

Eine modernisierungsbedürftige Immobilie wird für einen Gesamtkaufpreis von 500.000 Euro erworben. Der ermittelte Verkehrswert beträgt hingegen 650.000 Euro, der sich wie folgt zusammensetzt:

Grund und Boden 195.000 € 195.000 € x 100/650.000 € = 30 %
Altbausubstanz 260.000 € 260.000 € x 100/650.000 € = 40 %
Modernisierung 195.000 € 195.000 € x 100/650.000 € = 30 %
Verkehrswert (gesamt) 650.000 € 195.000 € + 260.000 € + 195.000 € = 100 %

Nachdem die prozentualen Anteile des Verkehrswertes ermittelt wurden, kann geprüft werden, wie hoch der Anteil von Grund und Boden, Altbausubstanz und Modernisierungsmaßnahmen am Gesamtkaufpreis ist:

Grund und Boden 30 % von 500.000 € = 150.000 €
Altbausubstanz 40 % von 500.000 € = 200.000 €
Modernisierung 30 % von 500.000 € = 150.000 €
Kaufpreis (gesamt) 150.000 € + 200.000 € + 150.000 € = 500.000 €
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