Wird ein Haus vor Ablauf einer Frist von zehn Jahren zwischen dem Erwerb und dem Wiederverkauf privat veräußert, können für den Gewinn Spekulationssteuern fällig werden. Das ist jedoch dann nicht der Fall, wenn die Immobilie vom Verkäufer selbst bewohnt wurde. Aber gilt das auch für einen Zweitwohnsitz?

Das Wichtigste in Kürze

  • Einkommenssteuer auf den Erlös eines privaten Veräußerungsgeschäftes wird in der Regel dann erhoben, wenn der Verkauf einer Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren zwischen Erwerb und Verkauf liegt.
  • Eine Ausnahme besteht, wenn die Immobilie durch den Verkäufer selbst zu Wohnzwecken genutzt wurde.
  • Hierbei ist es einem Urteil des Bundesfinanzhofes aus dem Jahr 2017 nach unerheblich, ob es sich um den Haupt- oder einen Zweitwohnsitz handelt.
  • Daraus folgt, dass auch ein Zweitwohnsitz steuerlich begünstigt sein kann, wenn er innerhalb der Spekulationsfrist erfolgt.
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Wann müssen Steuern auf den Gewinn aus einem privaten Hausverkauf gezahlt werden?

Bei der privaten Veräußerung von Immobilien müssen nach dem Einkommenssteuergesetz in Deutschland Steuern auf den Gewinn gezahlt werden. Dieser berechnet sich aus dem Gesamterlös abzüglich aller Kosten, die der Erhaltung der Immobilie dienen und durch den Verkauf anfallen, wie zum Beispiel für den Notar, Anzeigen in Zeitungen und Fahrten zu Besichtigungsterminen.

Die sogenannte Spekulationssteuer wird nach § 23 EStG (Einkommenssteuergesetz) jedoch nur dann fällig, wenn zwischen dem ursprünglichen Erwerb der Immobilie und deren Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Die Frist beginnt mit dem im Kaufvertrag genannten Datum und endet wiederum mit dem Datum, in dem die Immobilie laut Kaufvertrag an einen neuen Besitzer übergeht. Generell muss dann keine Einkommenssteuer auf den Gewinn gezahlt werden, wenn dieser unterhalb der Freigrenze von 600 Euro liegt oder wenn der Verkäufer beziehungsweise seine Kinder die Immobilie zwischen dem Erwerb und dem Verkauf oder mindestens in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf zu Wohnzwecken genutzt haben.

Fällt die Spekulationssteuer bei einem Zweitwohnsitz an?

Die Steuerbegünstigung stellt der Gesetzgeber in § 23 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG fest, schränkt den Begriff Wohnzwecke allerdings nicht auf einen Hauptwohnsitz ein. Ob beim Hausverkauf eine Steuer auf den Zweitwohnsitz anfällt, war deshalb bis zu einem Urteil des Bundesfinanzhofes (Az. IX R 37/16) vom 27. Juni 2017 umstritten.

In diesem entschieden die Richter, dass sich die steuerliche Begünstigung nicht nur auf die Hauptwohnung, sondern auch auf Immobilien erstreckt, die nur zeitweilig durch den Verkäufer zu Wohnzwecken genutzt werden. Es ist nach Ansicht der Richter zudem unerheblich, wie viele Gebäude der Steuerpflichtige gleichzeitig zu Wohnzwecken gebraucht. Das bedeutet, dass sowohl Zweitwohnsitze steuerlich begünstigt sind als auch Ferienwohnungen sowie Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden.

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