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Wer Wertpapiere oder Immobilien innerhalb der Spekulationsfrist mit Gewinn verkauft, muss Spekulationssteuern zahlen. Auch auf Antiquitäten oder Grundstücke wird die Spekulationssteuer erhoben. Bei Immobilien greift die Spekulationssteuer allerdings nicht, wenn der Verkäufer sie selbst genutzt hat. Für den Handel mit Objekten beträgt die Spekulationsfrist derzeit zehn Jahre.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Spekulationsfrist beträgt bei vermieteten Immobilien zehn Jahre.
  • Wird die vermietete Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist gewinnbringend verkauft, fallen Spekulationssteuern an.
  • Verkaufen Sie eine Immobilie, in der Sie im Verkaufsjahr und in den vorigen beiden Kalenderjahren selbst gewohnt haben, fällt keine Spekulationssteuer an.
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Was ist die Spekulationsfrist?

Die Spekulationsfrist lässt sich am besten anhand eines praktischen Beispiels erklären. In diesem soll die Spekulationssteuer zum Hausverkauf beleuchtet werden.

Berechnungsbeispiel für die Spekulationssteuer

Der Käufer erwirbt ein Haus, das als Anlage zur Vermietung genutzt werden soll. Zwei Jahre später wird ein Umzug beschlossen, weil die berufliche Situation es verlangt. Die Immobilie soll nun abgegeben werden, da der organisatorische Aufwand sonst zu groß würde. Der ursprüngliche Kaufbetrag lag bei 200.000 Euro. Zwei Jahre später konnte die Immobilie jedoch für 300.000 Euro verkauft werden. Der nach den Veräußerungskosten übrige Gewinn beträgt somit 90.000 Euro. Dieser Betrag muss nach dem persönlichen Steuersatz versteuert werden – auf das Haus entfällt also eine Spekulationssteuer.

Erlös aus veräußerter Immobilie  300.000 Euro
Anschaffungskosten 200.000 Euro
Veräußerungskosten (zum Beispiel Handwerksarbeiten) 10.000 Euro
zu versteuernder Gewinn 90.000 Euro
persönlicher Steuersatz 20 Prozent
Spekulationssteuer aus Immobilienverkauf 18.000 Euro

Die Spekulationssteuer des Hausverkaufs ergibt sich aus der sogenannten Spekulationsfrist, die in der Regel greift, wenn der Besitz für weniger als zehn Jahre bestand. Die Zehn-Jahres-Frist beginnt mit dem Tag, an dem der Kaufvertrag unterschrieben wurde. Würde die Immobilie später veräußert werden, hätte keine gesonderte Versteuerung stattgefunden.

Ausnahmen bestehen, wenn die Immobilie ausschließlich selbst bewohnt wurde oder zumindest im Verkaufsjahr zuzüglich der zwei vorangegangenen Jahre den eigenen Wohnzwecken diente.

In diesem Fallbeispiel beläuft sich die Spekulationssteuer aus dem Immobilienverkauf auf 18.000 Euro.

Wann gilt die Spekulationsfrist?

Ob auf dem Flohmarkt oder im Internet: Der Verkauf von Gegenständen ist ein alltäglicher und häufiger Vorgang. Verkäufer machen bei diesen Verkäufen jedoch meist einen Verlust, da die meisten Gegenstände mit der Zeit an Wert einbüßen. Bestes Beispiel dafür sind Autos, bei denen Verkäufer in der Regel nicht den ursprünglich gezahlten Preis erzielen können. Nutzung und Alter von Gegenständen sind somit wertmindernde Faktoren.

Bei einigen Gütern wie zum Beispiel bei Grundstücken oder Immobilien werden jedoch Spekulationssteuern fällig. Denn hier ist ein Gewinn nicht nur möglich, sondern durchaus realistisch.

Wurde bei einem Verkauf ein Gewinn erzielt, der nach dem Abzug sämtlicher Kosten 600 Euro überschreitet, kommt die Spekulationsfrist zum Tragen und es müssen Steuern auf den Immobilienverkauf gezahlt werden.

Wann wird keine Spekulationssteuer fällig?

Insbesondere im Zusammenhang mit der Spekulationsfrist ist der Begriff der „eigenen Wohnzwecke” entscheidend. Diese gelten laut Gesetzgeber nur, wenn der Käufer beziehungsweise seine Familie die Immobilie bewohnt.

Zur Familie gehören derweil lediglich die Kinder und diese auch nur, wenn sie Kindergeld beziehen. Die Nutzung durch einen entfernteren Verwandten hat im Verkaufsfall somit keinen Einfluss und bei einem Immobilienverkauf würden Spekulationssteuern fällig.

Schon gewusst?

Die Spekulationssteuer wird auch dann nicht fällig, wenn Sie das Verkaufsobjekt im Verkaufsjahr und in den vorigen zwei Kalenderjahren selbst bewohnt haben. Der Umstand, dass diese Immobilie vorher vermietet wurde, spielt dann keine Rolle mehr.

Sind zehn Jahre Spekulationsfrist ein fixer Wert?

Der zehnjährigen Spekulationsfrist unterliegen viele Immobilienwerte. Doch es gibt auch andere Gegenstände, die mit Gewinn veräußert werden können und für die eine Spekulationsfrist von lediglich einem Jahr ab dem Kauftag gilt.

Zehn Jahre Spekulationsfrist

  • (vermietete) Häuser und Wohnungen

  • Mieteigentumsanteile an vermieteten Immobilien

  • unbebaute Grundstücke

  • Anteile oder Vollbesitz an geschlossenen Immobilienfonds

  • Erbbaurecht

Ein Jahr Spekulationsfrist

  • Gemälde und Kunstgegenstände

  • Edelmetalle und Edelsteine

  • Schmuck

  • Münz- und Briefmarkensammlungen

  • Goldbarren und Goldmünzen

  • Antiquitäten

  • Oldtimer


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Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Innerhalb der Spekulationsfrist gelten keine festen Formeln oder Sätze zur Spekulationssteuer bei Grundstücken, Immobilien und anderen Werten. Diese wird in der Regel auf den Verkaufsgewinn bezogen und durch einen Finanzbeamten mithilfe des Wertzuwachses und des persönlichen Steuersatzes berechnet. In Einzelfällen kann dieser mit 45 Prozent fast die Hälfte betragen.

Der persönliche Steuersatz richtet sich als Durchschnittssteuersatz nach dem gesamten Einkommen. Zur Errechnung des persönlichen Steuersatzes muss die gezahlte Einkommenssteuer mit dem Faktor 100 multipliziert und durch das zu versteuernde Einkommen dividiert werden. Die Höhe der gezahlten Einkommenssteuer kann im individuellen Steuerbescheid eingesehen werden.

Rechenbeispiel zum persönlichen Steuersatz

Eine ledige Person verdiente 2017 ein Jahresgehalt von 40.000 Euro. Insgesamt wurde eine Einkommenssteuer in Höhe von 8.766 Euro fällig.

8.766 x 100 ÷ 40.000 = 21,915 Prozent

Was passiert mit der Spekulationsfrist bei Schenkung?

Wer eine Immobilie durch eine Schenkung erhalten hat, diese aber weder selbst bewohnen noch vermieten möchte, wird diese in der Regel verkaufen wollen. Hier stellt sich natürlich die Frage, ob dabei eine Spekulationssteuer fällig wird.

Grundsätzlich gilt: Wer eine Immobilie im Rahmen einer Schenkung oder im Erbfall übertragen bekommen hat, übernimmt mit der Immobilie auch die Spekulationsfrist. Das heißt also, dass für die Fälligkeit der Spekulationssteuer das Kaufdatum des vorherigen Besitzers entscheidend ist.

Wenn die Immobilie ohnehin selbst bewohnt wurde, wird keine Spekulationssteuer fällig. Handelt es sich um eine vermietete Immobilie, gilt es, die Spekulationsfrist von zehn Jahren einzuhalten, damit keine Spekulationssteuer fällig wird.

Aber: Bei einer Schenkung sollten Sie die Steuerfreibeträge im Blick haben. Die Freibeträge im Rahmen einer Schenkung sind wie folgt geregelt:

Begünstigte/r der Schenkung Freibetrag
Ehepartner, Lebensgefährte bis 500.000 Euro
Kinder, Stiefkinder, Enkel (wenn Kinder zum Zeitpunkt der Schenkung verstorben sind) bis 400.000 Euro
Enkel, Urenkel bis 200.000 Euro
Eltern, Großeltern, Geschwister, Nichten, Neffen, Stief- oder Schwiegereltern, Schwiegersöhne und -töchter, Freunde bis 20.000 Euro
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