Werden die Verhandlungen beim Immobilienverkauf jetzt wieder härter? Wir zeigen, was die aktuellen Zahlen zur Preisentwicklung bedeuten.
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Zwischen Angebotspreisen und Transaktionspreisen liegen meist zähe Verhandlungen. Was aber macht man, wenn der Immobilien-Markt leergefegt und das Geld für Kredite billig zu haben ist? Man nimmt, was man bekommen kann. Zu Preisverhandlungen kommt es nur, wenn man es eigentlich nicht nötig hat zu kaufen. Doch genau das verändert sich gerade. Vor allem weil die Zinsen so stark gestiegen sind, gibt es ab sofort wieder einen größeren Verhandlungsspielraum beim Immobilienkauf.
ImmoScout24-Geschäftsführer Dr. Thomas Schroeter nennt das Phänomen beim Namen. Der Immobilienmarkt befinde sich in einer Phase der Anpassung an die neue ökonomische Realität. Im Käufermarkt sei diese vor allem durch das neue Zinsniveau geprägt. Anbietende hätten es aktuell deutlich schwerer, Käufer:innen für ihre Immobilienangebote zu finden. Kaufinteressierte mit genug Eigenkapital kommt der gesunkene Wettbewerb um die Objekte entgegen. Sie finden aktuell deutlich mehr Angebote und können wieder eher über den Kaufpreis verhandeln als zuvor.
Weitere Beweise für die aktuelle Marktentwicklung liefert der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Wenn es um zuverlässige Transaktionsdaten geht, ist der vdp eine gute Quelle. Über einen Index werden die Transaktionspreise der Immobilien quartalsweise überwacht. Grundlage sind rund 60.000 Daten von 700 im vdp vereinten Banken. Die Ergebnisse sind Bestandteil der Immobilienpreisbeobachtung der Deutschen Bundesbank.
Der Marktbericht zur Indexauswertung des dritten Quartals 2022 trägt den vielsagenden Titel „Jahrelanger Aufschwung am deutschen Immobilienmarkt endet“. In der Kurve des vdp-Index zeigt sich ein deutlicher Knick. Zum ersten Mal nach über zwölf Jahren sanken die Preise für Wohnimmobilien im dritten Quartal 2022 um 1 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahresquartal gibt es aber immer noch ein Plus von 4,7 Prozent, aber eben nicht mehr 8,7 Prozent wie noch im dritten Quartal 2021.
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sehen die Preise noch glimpflich aus, bei Mehrfamilienhäusern ging es dagegen verglichen mit dem zweiten Quartal 2022 um knapp zwei Prozent bergab. In den Top-7-Metropolen war der Wohnungsmarkt stabiler, aber sogar hier sanken die Preise im Vergleich zum Vorquartal um 0,7 Prozent.
Befinden wir uns also an einem Kipppunkt? Noch ist bei den Preisen nicht die Luft raus, aber die Tendenzen zeigen immer deutlicher in Richtung eines Preisabschwungs. Auch die Daten von Value Data Insight und dem Maklersoftware-Hersteller Fio deuten auf einen Rückgang der Preise hin. Fio-Vorstand Christian Wallin beschreibt die Pattsituation am Markt so, dass weder Käufer noch Verkäufer sich momentan trauten zu agieren. Käufer:innen würden darauf warten, dass die Preise weiter fallen und die Verkäuferseite hätte die neue Marktrealität noch nicht akzeptiert.
Daraus ergibt sich ein zähes Ringen um die Preise – mit dem Ergebnis, dass der Markt erheblich schwergängiger läuft. Sollte man warten? Oder lieber zuschlagen? Laut Wallin ist beim Immobilienkauf auf beiden Seiten Eile geboten. Vor allem beim Verkauf sollte man schnell handeln, weil zumindest kurzfristig keine positiven Preisentwicklungen zu erwarten seien.
Auf Käufer:innen, die auf sinkende Preise hoffen, könnte eine ungute Situation zukommen, wenn die weiter steigenden Zinsen und Finanzierungskosten die mühsam verhandelten Preisabschläge gleich wieder auffressen.
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