Behalten Käufer:innen die Oberhand beim Immobilienverkauf? Wir zeigen, was die aktuellen Zahlen zur Preisentwicklung bedeuten.
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Neue Realität auf dem Immobilienmarkt
Neue Realität auf dem Immobilienmarkt
Fangen wir mal da an, wo wir bei unserer Analyse im letzten Monat aufgehört haben: bei der energetischen Effizienz von Gebäuden und deren Einfluss auf die Immobilienpreise. Die Regierungskoalition ist nach viel Streit mit ihren Plänen für ein neues Gebäudeenergiegesetz (GEG) an die Öffentlichkeit gegangen. Insider wissen: Das, was da offenbart wurde, war größtenteils vorher schon bekannt. Und: Vieles ist immer noch unklar. Zum Beispiel, wie die Förderungen für die neuen Heiztechnologien aussehen sollen. Der Finanzminister mauert da bekanntermaßen, während Wirtschaftsminister Robert Habeck vollmundig sein Mantra „Keiner wird zurückgelassen“ verkündet.
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Nicht nur Heizungen sollen ab 2024 zu 65 Prozent mit regenerativen Energien betrieben werden, auch die Sanierungspflichten für Bestandsgebäude sollen verschärft werden. Die geplanten Änderungen sind Teil des Klimapakets „Fit for 55“. Der Name bezieht sich auf das Ziel der EU, die Netto-Treibhausgasemissionen bis 2030, um mindestens 55 Prozent zu senken. Die EU-Kommission hat einen Vorschlag zur Einführung einheitlicher Effizienzklassen für Gebäude gemacht, die sich von den derzeit in Deutschland geltenden Klassen A bis H unterscheiden. Diese Klassen sollen den Energieverbrauch von Gebäuden widerspiegeln und als Grundlage für Sanierungsmaßnahmen dienen. Das Ziel ist es, bis 2033 alle Gebäude auf zumindest eine mittlere Effizienzklasse zu bringen. Kaum wurde das bekannt, kursierte auch schon das böse Wort „Zwangssanierung“.
Kai Warnecke, Präsident des Eigentümerverbands Haus & Grund, warnt vor einem dramatischen Wertverlust älterer Gebäude aufgrund der geplanten Sanierungsmaßnahmen. Je nach Gebäude könnten die Sanierungskosten zwischen 1.000 und 1.500 Euro pro Quadratmeter betragen, was sich bei einem 100-Quadratmeter-Haus auf hohe Kosten von 100.000 bis 150.000 Euro summieren würde. Aber lassen wir die Kirche im Dorf: Noch ist nichts entschieden. Auch nicht, wie die möglichen Investitionen durch Förderungen abgefedert werden sollen.
Trotzdem gilt: Es macht keinen Sinn, den Kopf in den Sand zu stecken. Verkäufer:innen geraten tatsächlich gerade regelrecht zwischen die Fronten, denn die drohenden Energieeffizienzmaßnahmen werfen heute bereits ihre Schatten voraus: in Form von mehr Verhandlungsdruck von den Käufer:innen – die bei einem Kauf eben diese Sanierungsmaßnahmen schultern müssten.
Der aktuelle IVD-Marktbericht bekräftigt eine Umschreibung für die derzeitige Marktsituation: Realitätsschock. Was ist damit gemeint? Zwei Entwicklungen kamen in der jüngsten Vergangenheit zusammen: Käufer:innen merkten, dass die „fetten Jahre“ der niedrigen Zinsen vorbei waren. Sie wurden zögerlicher, rechneten mit spitzem Bleistift, verhandelten, hielten sich zurück. Verkäufer:innen bekamen hingegen eine Art Torschlusspanik. Sie merkten, dass die Häuser nicht mehr weggingen wie warme Semmeln und reagierten so, wie man in solchen Situationen häufig reagiert: Sie gingen im Preis runter und wollten ihre Immobilien möglichst schnell verkaufen, bevor die Preise noch weiter sanken. Max Herbst von der FMH-Finanzberatung fasst es so zusammen: „Die einen sind verschwunden und die anderen haben das Angebot vergrößert. Dadurch gab es ein Überangebot auf dem Markt. Das drückt jetzt natürlich wieder ein bisschen auf die Preise.“
Aber der Realitätsschock hat gewirkt. Jetzt kommen, so meint Herbst, die Käufer:innen auf den Markt zurück. Denn nach wie vor gilt: Wohnraum ist knapp, vor allem in den begehrten Stadtlagen. Doch die Erwartungen haben sich geändert. Käufer:innen haben nun realistischere Vorstellungen und rechnen mit Zinsen von drei bis vier Prozent, im Gegensatz zu den früheren ein oder zwei Prozent. Wer jetzt eine Immobilie kaufen will, muss – das lässt sich nicht leugnen – auf vieles verzichten. Die Selbstverständlichkeit, dass man das Haus zusätzlich neben mehreren Urlaubsreisen, teuren Hobbys, einem halben Duzend Streaming-Abos und Autos mitfinanzieren kann, schwindet.
Insofern ist der Realitätsschock heilsam: Ernsthafte Käufer:innen mit echten Kaufabsichten treffen in naher Zukunft auf realistische Angebote. Gut für Verkäufer:innen, die im Preissturm Ruhe bewahrt haben.
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