Ist im Erbe eine Immobilie enthalten, können für die Erb:innen hohe Steuern anfallen. Um die Steuerlast zu reduzieren und den Erbfall im Voraus zu klären, können Sie bereits zu Lebzeiten Ihr Haus an Ihr Kind überschreiben. Lesen Sie hier, welche Vorteile es gibt, was bei einer Hausübergabe zu bedenken ist und wie sich die Übergabe bei mehreren Kindern verhält.


Mutter und Tochter besprechen Hausüberschreibung

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei der Schenkung oder dem Verkauf von Haus oder Wohnung an die eigenen Kinder fällt keine Grunderwerbsteuer an.
  • In einem Übertragungsvertrag werden alle Auflagen festgehalten, wie beispielsweise eine Pflegeabsicherung oder ein mögliches Wohnrecht.
  • Mit einem vereinbarten Pflichtteilverzicht in Bezug auf die Immobilie müssen Kinder ihre Geschwister beim Erbe später nicht auszahlen.

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  • Wo liegen die Vorteile bei einer Hausübergabe an die Kinder?

    Wenn Sie Ihr Haus zu Lebzeiten an Ihr Kind überschreiben, können sowohl Sie als auch die nächste Generation von diversen Vorteilen im Vergleich zum Erbfall profitieren.

     

    • Steuerliche Freibeträge: Bei einer Schenkung kann auf steuerliche Freibeträge von bis zu 400.000 Euro zurückgegriffen werden, die für die eigenen Kinder gelten. Zwar gilt der Freibetrag auch bei einer Erbschaft. Hat die Immobilie allerdings einen höheren Wert, können Teilübertragungen erfolgen. Im Ablauf von mehreren Jahren kann die Überschreibung unter der vollen Ausnutzung der Freibeträge abgewickelt werden. Wird die Immobilie hingegen nach dem Tod vererbt, wird immer der volle Wert angerechnet – und es können höhere Steuern anfallen.
    • Verringerung des Pflichtanteils: Durch die vorweggenommene Erbfolge durch Hausüberschreibung an ein Kind kommt es zur Verringerung des Pflichtanteils und des zu teilenden Vermögens bei einem Erbe. Gerade wenn es bereits zu Enterbungen in der Familie gekommen ist, kann dieser Aspekt wichtig sein.
    • Überschreibung mit Auflagen verbinden: Wenn Sie das eigene Haus an Ihre Kinder verschenken, können Sie die Überschreibung mit gewissen Auflagen verbinden. So besteht die Möglichkeit, ein lebenslanges Wohnrecht als Nießbrauch einzufordern oder den Weiterverkauf an Dritte zu verbieten.

    Rentner-Ehepaar steht am Fenster Eltern können bei der Hausübergabe an Kinder lebenslanges Wohnrecht einfordern.

    Wie erfolgt die Hausübergabe an mehrere Kinder?

    Die Hausübergabe an zwei oder mehr Kinder kann auf unterschiedliche Arten und Weisen erfolgen:

    • Die Hausübergabe wird an ein Kind durchgeführt, die anderen Kinder erhalten einen Ausgleich.

    • Die Hausübergabe wird an ein Kind durchgeführt, die anderen Kinder verzichten vertraglich auf ihren Anspruch.

    • Die Hausübergabe erfolgt an mehrere Kinder, jedes Kind wird zu gleichen Teilen in das Grundbuch eingetragen.

    Entscheiden die Eltern bei der Hausübergabe an zwei Kinder, dass diese zu gleichen Teilen erfolgt, können sich auch die Kinder später einigen, wer möglicherweise ausgezahlt wird.

    tipp
    Familienstreit verhindern

    Um einen Streit in der Familie zu vermeiden, sollte der Wert der Immobilie vor der Übergabe durch eine:n Gutachter:in festgelegt werden. Zudem sind alle Vereinbarungen vertraglich festzuhalten.

    Wird ein Vertrag bei der Hausübergabe von Eltern an Kinder benötigt?

    Es muss immer ein Übertragungsvertrag zwischen Eltern und beschenktem Kind vereinbart werden. Der Vertrag benötigt genau wie beim klassischen Verkauf des Hauses auch eine notarielle Beurkundung. Mit der Unterzeichnung aller Parteien erfolgt die sogenannte Auflassung. Erst dann werden die neuen Eigentümer:innen in das Grundbuch eingetragen und die Schenkung von Haus oder Wohnung ist damit rechtskräftig.


    Notarin mit Übertragungsvertrag

    Was muss der Übertragungsvertrag beinhalten?

    Damit der Übertragungsvertrag rechtskräftig ist und später keine Probleme entstehen, sollte er folgende Aspekte beinhalten: 

    • Kontaktdaten und Geburtsdaten der Parteien
    • Grundbuchstand
    • Grund der Überlassung
    • Gegenleistungen oder Auflagen für den:die neue:n Eigentümer:in
    • Nutzungsrecht der Immobilie
    • Erbrechtliche Regelungen wie beispielsweise Pflichtteilverzicht der Geschwister
    • Kostenübernahme
    • Ort, Datum
    • Unterschriften

    Welche Gegenleistungen können Eltern bei der Schenkung an Kinder festlegen?

    Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung an Ihr Kind überschreiben, kann das völlig ohne Auflagen und Einschränkungen geschehen. Dennoch sollten Sie sich bewusst machen, dass Sie mit der Übergabe zum:zur ehemalige:n Eigentümer:in werden und die eigenen Ansprüche an die Immobilie erlöschen.

    hint
    Auflagen vereinbaren

    Für eine Absicherung kann es empfehlenswert sein, Auflagen zu vereinbaren. Sind solche Auflagen Teil der Überschreibung, spricht man von der sogenannten gemischten Schenkung.

    Zu den besonders weit verbreiteten Vereinbarungen gehören Pflegevereinbarungen, Wohnrecht oder Nießbrauchrecht der zuvor selbst genutzten Immobilie für Sie und Ihre:n Ehepartner:in oder auch Rentenzahlungen in Form einer Leibrente oder Zeitrente. Es ist zudem möglich, einen Weiterverkauf zu untersagen oder eine Rückübertragung des Eigenheims zu vereinbaren.

    Alle Auflagen und Vereinbarungen sollten unbedingt im Übertragungsvertrag festgehalten werden, damit sich beide Parteien im Ernstfall darauf berufen können. Dazu gehört nicht nur die reine Auflistung der Auflagen, sondern möglichst auch die Beschreibung aller konkreten Details beispielsweise zur Durchführung der Pflege oder die Höhe und Dauer der vereinbarten Rentenzahlung.

    Wie lässt sich die Gerechtigkeit unter mehreren Kindern gewährleisten?

    Soll das Haus nur an ein Kind überschrieben werden, ist es wichtig, die anderen Geschwister anderweitig zu berücksichtigen und abzusichern. Bei der Schenkung an die Tochter oder den Sohn lässt sich vereinbaren, dass diese als Geschenk über den Pflichtteil der Erbschaft angerechnet werden muss. Wenn Sie das Haus an Ihr Kind verkaufen, betrifft dies den Pflichtteil und das Vermögen nicht.

    Eine weitere Option ist es, direkt eine Abfindung zu vereinbaren, die an die Geschwister ausgezahlt wird. In diesem Zusammenhang ist es wichtig, eine Schätzung der Immobilie durch eine:n Gutachter:in vornehmen zu lassen, bevor Sie Ihrem Kind die Immobilie schenken.


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