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2022: Wie entwickeln sich die Preise?

Wie sieht die Prognose für das laufende Jahr aus? Thorsten Lange, der Immobilienexperte der DZ BANK stellt fest:

Die Faktoren, die bislang den starken Preisanstieg verursacht haben, schwächen sich ab. Daher dürfte der Rückenwind für Wohnimmobilien sukzessive nachlassen.

Starke Worte. Wo sieht er die Gründe für diesen Ausblick? Derzeit kämen mehrere Entwicklungen zusammen, die jetzt den massiven Preisauftrieb bei Wohnimmobilien begrenzen könnten.

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Bremst die hohe Inflation die Preise aus?

Die hohe Inflation führt jetzt schon zu höheren Zinsen - das beeinflusst Käufer:innen, weil dies den Erwerb der Immobilie verteuert und ihre Erschwinglichkeit reduzieren. Für Kapitalanleger könnten sich gleichzeitig bei steigenden Zinsen wieder bessere Renditechancen für Sparpläne oder ähnliche Produkte ergeben, wenn sie ihr Geld anlegen, was die Attraktivität von Immobilien als Geldanlage reduziert.

Preisblick in die Zukunft

Im Bereich Mein Eigentum findest du eine Preis-Prognose für die Entwicklung deiner Immobilie in den kommenden Monaten.

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Banken verschärfen ihre Risikopuffer

Banken verschärfen schon seit einiger Zeit ihre Risikopuffer, was Finanzierungen je nach Kundensegment verteuert. Möglicherweise finden einige Kaufwillige heute gar keine Bank für ihren Immobilienerwerb mehr, während dies vor ein, zwei Jahren kein Problem war. Auch Besitzer:innen könnten in eine gefährliche Situation geraten, wenn die Preise nachlassen, wie ifo-Chef Fuest zu bedenken gibt:

Gefährlich wird es vor allem dann, wenn Immobilien sehr, sehr stark fremdfinanziert sind und wenn die Preise dann etwas heruntergehen, die Banken zu den Kunden sagen, 'ihr seid zu hoch verschuldet, ihr müsst verkaufen'. So kann sich eine Abwärtsspirale bei den Preisen ergeben.

Nachfrage beeinflusst die Preise

Das Verhältnis zwischen Anbieter:innen und Nachfrager:innen am Immobilienmarkt verändert sich laut DZ Bank derzeit zugunsten der Nachfragenden. In der Fachsprache klingt das so:

Der Nachfrageüberhang am Wohnungsmarkt wird aber auch kleiner, weil der Neubau Fahrt aufgenommen hat und das Bevölkerungswachstum zum Halten gekommen ist, erklärt Thorsten Lange von der DZ Bank.

Es werden also mehr Wohnungen gebaut, die Nachfrage wird eher bedient als vor Jahren und damit erschöpfen sich auch irgendwann die Möglichkeiten, hohe Preise für Immobilien zu verlangen. Für Vermieter verringert sich außerdem das Mietsteigerungspotenzial.

Inwieweit sich derzeitige Migrationsbewegungen zukünftig auf Nachfrage und Angebot auf dem Immobilienmarkt auswirken werden, bleibt natürlich abzuwarten.

Kostensteigerungen durch energetische Sanierung

Für die Eigentümer:innen von älteren Immobilien ergibt sich noch ein weiterer wichtiger Punkt: Sie werden künftig mehr Geld in die energetische Sanierung ihrer Immobilien stecken müssen – entweder weil es gesetzliche Regularien so verlangen – oder weil es die Käufer:innen erwarten.

Wer das nicht machen will oder kann, wird mit Abschlägen rechnen müssen. Als ob er den Immobilienbesitzer:innen nicht die Laune verhageln wolle, räumt Thorsten Lange versöhnlich ein:

Dennoch wird sich die Nachfrage nach Eigenheimen wie auch nach Mehrfamilienhäuser unter dem Strich fortsetzen.

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Preisblase oder nicht?

Die Deutsche Bundesbank warnt seit mehreren Jahren vor starken Überbewertungen am Immobilienmarkt. Die aktuelle Einschätzung in ihrem Monatsbericht aus dem Februar 2022 zeigt Preise, die so hoch sind wie nie zuvor. Die Bundesbank schreibt: Die Überbewertungen bei Wohnimmobilien nahmen zu.

Und zwar in großen Sprüngen. Für das Jahr 2021 errechnete die Notenbank, dass die Immobilienpreise in den Städten 15 bis 40 Prozent über den tatsächlich gerechtfertigten Preisen gelegen hätten. Im Jahr 2020 lag diese Übertreibungsspanne im Extrem „nur“ bei 30 Prozent, wobei das auch schon eine mächtige Übertreibung war.

In den Städten kennen wir diese Entwicklung schon lange: Da werden die Preise in immer neue, höhere Regionen getrieben, wenn es darum geht, eine der wenigen verfügbaren Immobilien zu ergattern. Doch auch in ländlichen Regionen, so erläutern die Bundesbanker, steigen die Preise.

Einer der Gründe: Aufgrund der hohen Material- und Baukosten sind die Preise für Neubauten erheblich gestiegen, was auf die Immobilienpreise als Ganzes abfärbt.

Entspannung dürfte es erst geben, wenn die globalen Lieferketten wieder einwandfrei ineinandergreifen. Die Bundesbank-Analyse stützt sich unter anderen auf Erhebungen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp), der Preiserhöhungen von 2020 auf 2021 im Umfang von 11,3 Prozent errechnet hat.

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Was sagen die Immobilienweisen?

Eine noch höhere Teuerungsrate vermelden die Immobilienweisen, ein Gremium von Beratern der Immobilienwirtschaft, in ihrem Frühjahrsgutachten. Dort schreiben sie, die Preise seien im bundesweiten Mittel

im Vergleich zu 2020 um 14,3 Prozent auf 3.140 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Der Anstieg war damit nochmals leicht stärker als im Vorjahr.

Kann man das nun eine Immobilienblase nennen? Die Immobilienweise sprechen nicht davon, sie bezeichnen es aber immerhin als „Überhitzung“ und als „ungesunde Situation“.

Clemens Fuest vom Münchner ifo-Institut sieht ebenfalls keine Blase, richtet den Blick aber auf das Verhältnis von Preisen und Mieten:

Nun sind ja die Zinsen seit längerer Zeit gefallen und sind sehr niedrig. Insofern ist es gerechtfertigt, dass Häuser eben heute vielfach das 25-fache oder 30-fache der Miete kosten – und nicht mehr wie früher das 15- bis 20-fache.

Da schwingt aber schon die Frage mit: Wenn jetzt die Finanzierungskosten steigen, ist dann dieses Verhältnis auch noch zu rechtfertigen?

Wir halten Sie auf dem Laufenden, wie es mit den Immobilienpreisen weitergeht.

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Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten)

Immobilien-Preis-Prognose für 2022

2022: Wie entwickeln sich die Preise?: Wie sieht die Prognose für das laufende Jahr aus? Thorsten Lange, der Immobilienexperte der DZ BANK stellt fest:

Die Faktoren, die bislang den starken Preisanstieg verursacht haben, schwächen sich ab. Daher dürfte der Rückenwind für Wohnimmobilien sukzessive nachlassen.

Starke Worte. Wo sieht er die Gründe für diesen Ausblick? Derzeit kämen mehrere Entwicklungen zusammen, die jetzt den massiven Preisauftrieb bei Wohnimmobilien begrenzen könnten.