Steigen die Preise (Verbraucherpreisindex), steigt auch die Indexmiete: Wer einen Indexmietvertrag abschließt, muss mit einer jährlichen Mieterhöhung rechnen. Allerdings darf die nicht höher ausfallen als die jährlichen Inflationsrate. Dies hat Vor- und Nachteile für Mieter:innen und Vermieter:innen. Doch wie genau errechnet sich die Indexmiete? ImmoScout24 bringt Licht ins Dunkeln.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Indexmiete ist eine variable Miete auf Grundlage des Verbraucherpreisindex und ist nicht an die Mieterhöhungen durch Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete gekoppelt.

  • Die Indexmiete wird mithilfe des jährlichen Preisindexes für die Lebenserhaltungskosten aller privaten Haushalte berechnet. Steigen die Lebenshaltungskosten, steigt auch die Miete.
  • Die Mieterhöhung muss in schriftlicher Form erfolgen und darf dann am dem übernächsten Monat eingefordert werden.

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Was bedeutet Indexmiete?

Das Modell Indexmiete ist zumindest in der Theorie bestechend einfach: Mieter:innen und Vermieter:innen legen in diesem Fall im Mietvertrag fest, wann und wie die Miete künftig steigen soll. Bei einer Indexmiete wird nämlich die Mietsteigerung an die allgemeine Preisentwicklung gekoppelt.

Indexmiete und Mietpreisbremse

Lediglich die Ausgangsmiete ist bei der Indexmiete an die Regelungen der Mietpreisbremse gebunden. Daher kann die Mietpreisbremse durch die Indexmiete mehr oder weniger umgangen werden. Das bedeutet, dass die Höhe der Indexmiete im Laufe der Mietjahre auch über den Maximalbetrag entsprechende der Mietpreisbremse stiegen darf.

Wie wird die Indexmiete berechnet?

Grundlage für die Berechnung der Indexmiete ist der vom Statistischen Bundesamt jährlich ermittelte Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland. Steigen die allgemeinen Lebenshaltungskosten, steigt also auch die Miete. Der:die Vermieter:in kann die Miete einmal im Jahr an die Preisentwicklung anpassen.

Die Formel zur Änderung der Indexmiete lautet:

Neuer Indexstand: Alter Indexstand x 100) – 100 = Prozentuale Erhöhung

Bei Vertragsabschluss betrug die Höhe der Miete 700 Euro und der Verbraucherpreisindex lag bei 106,6 Punkten. Liegt der neue Index nun bei 109,3 Punkten, ergibt sich folgende Rechnung:

(109,3 : 106,6 x 100) – 100 = 2,5%

In diesem Beispiel liegt die Mieterhöhung im Rahmen der Indexmiete also bei 2,5% von 700 auf 717,50 Euro.

hint
Mieterhöhung:

Die Mieterhöhung muss immer in Form einer schriftlichen Erklärung inklusive der Berechnung der neuen Forderung erfolgen. Die neue Miete darf dann ab dem übernächsten Monat gefordert werden. Die Zustimmung des:der Mieters:in zur Mieterhöhung ist jedoch nicht erforderlich.

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Welche Vorteile bietet die Indexmiete?

Aus Sicht des:der Mieters:in kann es ein Vorteil sein, dass er:sie keine Mieterhöhung auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel fürchten muss. Auch an den Kosten für Modernisierungsmaßnahmen darf er:sie nicht beteiligt werden, es sei denn, es handelt sich um gesetzlich vorgeschriebene Sanierungsmaßnahmen.

Vermieter:innen profitieren von der Indexmiete, da sie nun jährlich die Miete erhöhen können, ohne Rücksicht auf eine Deckelung durch den Mietspiegel nehmen zu müssen. Bei neu abgeschlossenen Mietverträgen brauchen sich Vermieter:innen allerdings nicht an den Mietspiegel zu halten, sehr wohl aber bei einer geplanten Mieterhöhung. 

Auch wenn die Miete beim Neuabschluss über der Vergleichsmiete liegt, steht also einer weiteren Mieterhöhung in den folgenden Jahren nichts im Wege.

Welche Nachteile bietet die Indexmiete?

Der Deutsche Mieterbund weist darauf hin, dass die allgemeinen Lebenshaltungskosten schneller steigen als die durchschnittlichen Nettovergleichsmieten. Vor allem die rasant steigenden Kosten für Energie und Heizung müssten Mieter:innen dann "doppelt" zahlen: über höhere Mietnebenkosten und über die Indexmiete, die an die Inflation gekoppelt ist.

Die Indexmiete birgt jedoch auch für Vermieter:innen Risiken. Denn eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen ist bei dieser Mietvertragsform nicht zulässig. Rein theoretisch kann die Indexmiete auch sinken – dann nämlich, wenn der Preisindex fällt. Das dürfte aber für eine überschaubare Zukunft so gut wie ausgeschlossen sein.

Staffelmiete vs. Indexmiete

Die Beurteilung, ob nun Staffelmiete oder Indexmiete passender ist, hängt natürlich vom entsprechenden Markt sowie den wirtschaftlichen Entwicklungen ab. 

Gerade innerhalb von Gebieten ohne Mietpreisbremse eignet sich die Staffelmiete, um der Kappungsgrenze (max. 20% Mieterhöhung in 3 Jahren) zu entgehen. 

Hingegen ist die Indexmiete der Staffelmiete vorzuziehen, sollte die ortsübliche Vergleichsmiete langsamer steigen als der Verbraucherpreisindex.

Rechtliche Hintergründe

Die Indexmiete ist seit dem 01.09.2001 im § 557 b BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt: 

§ 557 b BGB Indexmiete

(1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).

(2) Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung nach § 559 kann nur verlangt werden, soweit der:die Vermieter:in bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er:sie nicht zu vertreten hat. Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen. 

(3) Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.

(4) Die §§ 556 d bis 556 g sind nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden.

(5) Ein zum Nachteil des:der Mieters:in abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


FAQ

Was versteht man unter Indexmiete? 

Die Indexmiete ist eine variable Miete auf Grundlage des Verbraucherpreisindex und ist nicht an die Mieterhöhungen durch Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete gekoppelt.

Ist Indexmiete erlaubt? 

Ja. Allerdings gilt es zu beachten, dass im Rahmen der Indexmiete lediglich die Kaltmiete verändert werden darf. Zudem ist eine Mieterhöhung nur einmal jährlich möglich.

Wie oft wird der Verbraucherpreisindex angepasst? 

Der Verbraucher:innenpreisindex wird üblicherweise alle fünf Jahre mit neuem Basisjahr eingeführt.

Wie erhöht man die Miete nach Index? 

Sofern eine Indexmiete vereinbart wurde, muss die Änderung der Miete in Form einer Erklärung in Schriftform geltend gemacht werden. Hier müssen die jeweilige Miete sowie die Preiserhöhung angegeben werden.

Wie berechne ich die Indexmiete? 

Die Änderung der Miete errechnet sich durch folgende Formel: 

(Neuer Indexstand : Alter Indexstand X 100) - 100 = Prozentuale Indexsteigerung


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