Bei der Immobilienfinanzierung bestimmt die Höhe der Tilgung die Zinskosten und die Gesamtkosten. Je höher deine monatliche Rate ist, desto schneller kannst du deine Schulden tilgen. Dennoch raten Experten zu einer Tilgungshöhe von zwei Prozent. In diesem Beitrag liest du, warum dieser Tilgungssatz eine sinnvolle Strategie sein kann.


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importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Je niedriger der Zinssatz, desto höher kann die Tilgung sein.

  • Die Höhe der Tilgungsrate hängt von deiner Bonität ab.

  • Nur wenig Änderung bei Zins und Tilgung hat erhebliche Auswirkung auf die Gesamthöhe deines Darlehens.

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Definition: Was ist die Tilgungsrate?

Die Tilgungsrate ist der Betrag, den du in der Regel monatlich zur Rückzahlung deines Kredits leistest.


Person hat Dokumente in der einen und einen Smartphone Taschenrechner in der anderen Hand

Diese Rate setzt sich aus zwei Hauptkomponenten zusammen:

  1. dem Zinsbetrag, der die Kosten für die Kreditaufnahme darstellt, und
  2. dem Tilgungsbetrag, der dazu dient, den eigentlichen Kreditbetrag zu reduzieren.

 

Je höher die Tilgungsrate ist, desto schneller kannst du deinen Kredit zurückzahlen. Ein weiterer Pluspunkt: Es fallen weniger Zinsen an und deine Gesamtkosten sinken. Grundsätzlich bestimmt die Tilgungsrate die Kosten, die Geschwindigkeit der Rückzahlung und die finanzielle Flexibilität im Zusammenhang mit deinem Kredit. Es ist also wichtig, die Tilgungsrate sorgfältig zu wählen.

Was ist der Unterschied zwischen Zins und Tilgung?

Zins und Tilgung spielen unterschiedliche Rollen bei der Rückzahlung eines Darlehens. Um den Unterschied zwischen den beiden Funktionen zu verdeutlichen, sind hier detaillierte Definitionen der beiden Darlehenselemente:

Zinsen

Zinsen berechnet die Bank dafür, dass sie dir überhaupt Geld leiht. Die Zinsen sind die Vergütung für die Bank für das Risiko und die Zeit, die sie dir zur Verfügung stellt. Die Höhe der Zinsen wird normalerweise als Prozentsatz des ausstehenden Darlehensbetrags berechnet und wird in der Regel monatlich oder jährlich gezahlt. Die Zinsen machen einen Teil der regelmäßigen Darlehenszahlungen aus und sind ein wichtiger Bestandteil der Gesamtkosten des Darlehens.

Tilgung

Die Tilgung ist der Teil der regelmäßigen Darlehenszahlungen, der dazu verwendet wird, den Darlehensbetrag selbst zu reduzieren. Sie dient dazu, das ausstehende Darlehen im Laufe der Zeit zurückzuzahlen. Die Tilgung ist nicht die Kosten für die Bereitstellung des Darlehens, sondern die Rückzahlung des geliehenen Kapitals. Die Höhe der Tilgung legst du bei Abschluss des Darlehensvertrags mit deiner Bank fest. Die Tilgungshöhe kann als fester Betrag oder Prozentsatz des Darlehensbetrags angegeben werden.

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Hinweis: Was bedeutet „anfängliche Tilgung“?

Die anfängliche Tilgung bezieht sich auf den anfänglichen Betrag, den ein:e Kreditnehmer:in bei der Rückzahlung eines Kredits zur Reduzierung der Kapitalschuld verwendet. Die anfängliche Tilgungsrate wird oft als Prozentsatz des Gesamtkreditbetrags festgelegt und bleibt für einen bestimmten Zeitraum konstant.

In den ersten Jahren einer Hypothekenzahlung besteht die monatliche Rate hauptsächlich aus Zinszahlungen, und nur ein kleiner Teil wird zur Tilgung des Kredits verwendet. Diese anfängliche Tilgungsrate steigt im Laufe der Zeit normalerweise, wenn der Zinsanteil der Zahlung sinkt und mehr von der monatlichen Rate zur Tilgung der Kapitalschuld verwendet wird.

Was ist der Tilgungssatz?

Der Tilgungssatz bezieht sich auf den Prozentsatz, den du monatlich abzahlst. Der Tilgungssatz gibt also an, wie viel des ausstehenden Kreditbetrags zurückgezahlt wird. Der Tilgungssatz ist ein wichtiger Faktor bei der Bestimmung der monatlichen Raten. Die meisten Banken verlangen einen Tilgungssatz von einem Prozent. Ein höherer Tilgungssatz führt zu einer schnelleren Rückzahlung deines Kredits.

Die Wahl des Tilgungssatzes hängt von diversen Faktoren ab:

  • deiner finanziellen Situation
  • Höhe der Zinssätze
  • die Laufzeit deines Darlehens.
hint
Tipp: Wie hoch sollte mein Tilgungssatz mindestens sein?

Eine allgemeine Empfehlung ist, eine Tilgungsrate von mindestens einem Prozent. Es ist ratsam, deine individuelle Situation mit einem:r Finanzberater:in zu besprechen.


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Wie setzt sich die Tilgung zusammen?

Wie oben beschrieben, besteht die Tilgung besteht aus den eigentlichen Rückzahlungen der Darlehenssumme und den Zinsen, die die Bank erhebt. Anfangs bestehen die monatlichen Raten hauptsächlich aus Zinsen, doch das ändert sich, wenn du schon eine größere Summe zurückgezahlt hast. Mit der Darlehenssumme sinken schließlich auch die Zinsbelastungen.

hint
Tipp: ImmoScout24-Tilgungsrechner

Im Tilgungsrechner von ImmoScout24 kannst du unterschiedliche Tilgungsraten oder Tilgungssätze eingeben und dir so einen Überblick über eine mögliche Immobilienfinanzierung schaffen.

Deine Angaben

Details zur Immobilienfinanzierung

Darlehensbetrag
EUR
Dauer der Sollzinsbindung
Jahre
Gebundener Sollzinssatz
% pro Jahr
Tilgung
 
Getilgter Betrag am Ende der Zinsbindung
EUR
Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung
EUR
Summe der geleisteten Zahlungen
EUR
Darlehensende bei gleichbleibendem Zins
 
Gesamtlaufzeit des Darlehens
 

Wie lange zahle ich bei einer 2 % - Tilgung?

Wie lange du bei einer Tilgungsrate von zwei Prozent braucht, um deine Schuld abzuzahlen, hängt von der Darlehenshöhe und dem Zinssatz ab. In der Regel gehen Darlehen für den Immobilienkauf mit einer Sollzinsbindung von zehn bis 15 Jahren einher. Nach Ablauf dieser Zeit verbleibt eine Restsumme, die du durch eine Anschlussfinanzierung abzahlst. Du erstellst mit deiner Bank beim Abschluss des Darlehensvertrages einen Tilgungsplan. Dort siehst du, wie viel Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung übrig bleibt.

Warum ist eine 2 % - Tilgung sinnvoll?

Eine 2 % - Tilgung, also eine Tilgungsrate bzw. ein Tilgungssatz von zwei Prozent des Kreditbetrags, ist in der Regel eine gute Lösung.

Das sind einige Gründe, warum du eine 2 % - Tilgung in Betracht ziehen solltest:

  • Niedrigere monatliche Zahlungen: Eine niedrigere Tilgungsrate führt logischerweise zu niedrigeren monatlichen Zahlungen. Dies kann besonders in Zeiten mit begrenztem Budget oder bei anderen finanziellen Verpflichtungen hilfreich sein.
  • Finanzielle Flexibilität: Durch niedrigere monatliche Zahlungen bleibt mehr Geld für andere Ausgaben oder zur Bildung eines Notfallfonds übrig, was deine finanzielle Flexibilität erhöht.
  • Investitionschancen: Das freiwerdende Kapital aus den niedrigeren Tilgungszahlungen kann für andere Investitionsmöglichkeiten genutzt werden, die potenziell höhere Renditen bieten könnten als die Einsparungen durch eine höhere Tilgungsrate.
  • Planung für zukünftige Ausgaben: Niedrigere monatliche Zahlungen können dazu beitragen, finanzielle Spielräume für zukünftige Ausgaben zu schaffen, wie beispielsweise Renovierungen, Bildungskosten oder andere größere Investitionen.
hint
Hinweis: Zinsen von der Steuer absetzen

In Deutschland sind die Zinsen auf Hypothekendarlehen grundsätzlich steuerlich absetzbar, wenn das Darlehen für den Erwerb, Bau oder die Renovierung einer Immobilie genutzt wird, die du selbst nutzt. Diese Zinsen können als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder als Sonderausgaben bei den Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit abgezogen werden.


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Oranus Mahmoodi
Expertin für Mieten & Kaufen

Als Immobilienexpertin und Redakteurin bei ImmoScout24 informiert dich Oranus Mahmoodi über alle Themen rund ums Mieten und Kaufen. Oranus ist studierte Journalistin und Soziologin. Sie beobachtet die Immobilienwirtschaft seit Jahren. Ihre Expertise als Wirtschafts- und Finanzjournalistin hat sie bei Financial Times Deutschland gewonnen, wo sie über viele Jahre gearbeitet hat. Als Autorin für Nachrichtenagenturen und diverse Wirtschaftstitel hat sie sich intensiv mit allen Seiten der Immobilienwirtschaft beschäftigt. Ihr Credo ist es, komplexe Themen für dich unterhaltsam und verständlich aufzubereiten.

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