Bei einem Immobilienkredit zahlen Sie einerseits Zinskosten und andererseits die erhaltene Kreditsumme über einen bestimmten Zeitraum zurück. Dabei ist es wichtig, zu Beginn der Rückzahlung den passenden Tilgungssatz zu wählen. Was es dabei zu beachten gilt und wie Sie herausfinden, welcher anfängliche Tilgungssatz sinnvoll ist, lesen Sie in diesem Artikel.

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Tilgung bei einem Kredit ist die Zurückzahlung der Kreditsumme in Raten.

  • Ein Immobilienkredit ist in der Regel ein Annuitätendarlehen. Die monatliche Darlehensrate besteht dabei aus einem Zinsanteil (Sollzinssatz) und einem Tilgungsanteil (Tilgungssatz).

  • Je höher der Tilgungssatz ist, desto höher ist die monatliche Rate. Dafür verkürzt sich aber die Darlehenslaufzeit und die gesamten Zinszahlungen sind niedriger.

  • Nur wenig Änderung bei Zins und Tilgung hat erhebliche Auswirkung auf die Höhe Ihres Darlehens. Vergleichen Sie aus einer Vielzahl von Baufinanzierern in Ihrer Nähe und sparen Sie Kosten.

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Was ist der Tilgungsanteil bei einem Immobilienkredit?

In der Regel sind Immobilienkredite sogenannte Annuitätendarlehen. Die gleichbleibenden Monatsraten setzen sich dabei aus zwei verschiedenen Teilen zusammen:

  • Tilgungsanteil

  • Zinsanteil

Mit dem Tilgungsanteil zahlen Sie den Betrag zurück, den Sie von der Bank erhalten haben. Der Zinsanteil ist der Kostenpunkt dafür, dass die Bank Ihnen die Kreditsumme zur Verfügung stellt. Die Höhe der monatlichen Zinskosten hängt dabei unmittelbar von der Höhe der Restschuld ab: Sinkt die Restschuld im Laufe der Zeit, sinken auch die Zinskosten.


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Was bedeutet ein anfänglicher Tilgungssatz von zwei Prozent?

Wer sich über Immobilien- oder Baufinanzierungen informiert, stößt häufig auf den Hinweis, dass das Darlehen mit einem anfänglichen Tilgungssatz von mindestens zwei Prozent abgeschlossen werden soll. Doch was genau bedeuten diese zwei Prozent?

Im Rahmen eines Annuitätendarlehens bedeutet eine anfängliche Tilgung mit zwei Prozent, dass Sie im ersten Jahr der Rückzahlung zwei Prozent der Restschuld an die Bank zurückzahlen. Der Tilgungssatz steigt mit der Zeit, da die Zinskosten immer nur auf die verbleibende Restschuld angerechnet werden.

Tilgung eines Immobiliendarlehens – Beispielrechnung

Immobiliendarlehen I Immobiliendarlehen II
Darlehensbetrag/Restschuld 200.000,00 € 200.000,00 €
Sollzins p. a. 3,00 % 3,00 %
Sollzinsbindung 10 Jahre 10 Jahre
Anfänglicher Tilgungssatz 2,00 % 2,50 %
Monatliche Darlehensrate 833,33 € 916,67 €
davon Zinsanteil 500,00 € (60,00 %) 500,00 € (54,55 %)
davon Tilgungsanteil 333,33 € (40,00 %) 416,67 € (45,45 %)

Nach der Sollzinsbindung von zehn Jahren:

Immobiliendarlehen I Immobiliendarlehen II
Restschuld 153.419,53 € 141.774,41 €
Zinsanteil 383,55 € (46,03 %) 354,44 € (38,67 %)
Tilgungsanteil 449,78 € (53,97 %) 562,23 € (61,33 %)
Getilgter Betrag 46.580,47 € 58.225,59 €
Zinszahlungen 53.419,53 € 51.774,41 €
Sollzins 3,00 % 3,00 %
Tilgungssatz 3,52 % 4,76 %

Welcher anfängliche Tilgungssatz ist der richtige für ein Darlehen?

Der anfängliche Tilgungssatz wirkt sich bei einem Annuitätendarlehen unmittelbar auf die Laufzeit aus. Je höher die Tilgungsrate ist, desto schneller zahlen Sie auch die Restschuld des Immobiliendarlehens ab. Ein weiterer positiver Effekt ist, dass die Zinskosten durch eine höhere Tilgungsrate deutlich geringer ausfallen.

Doch Sie sollte beachten, dass die Monatsrate mit einem höheren Tilgungssatz auch höher ist. Es gilt hier, einen sinnvollen Mittelweg zwischen möglichst kurzer Laufzeit und einer angemessenen Höhe der Monatsrate zu finden. Sie sollten in jedem Fall keine finanziellen Engpässe durch eine zu hoch angesetzte Darlehensrate riskieren. Im schlimmsten Fall kann dies dazu führen, dass Sie die Raten nicht mehr bedienen können.

Grundsätzlich sollte das Immobiliendarlehen vor dem Renteneinritt abbezahlt sein. Wenn Sie also beispielsweise mit 35 Jahren eine Finanzierung abschließen, sollte die Tilgungsrate derart gewählt sein, dass die Darlehenslaufzeit 30 Jahre nicht übersteigt.

Tipp:

Berechnen Sie vorab, wie viel Sie sinnvollerweise für die monatlichen Darlehensraten aufbringen können. Dafür können Sie den Budgetrechner von ImmoScout24 nutzen. So erhalten Sie einen Überblick über sämtliche Einnahmen und Ausgaben. Auf dieser Grundlage können Sie die ideale Monatsrate für die Immobilienfinanzierung festlegen.

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