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REITs ist die Abkürzung für Real Estate Investment Trusts. REITs sind börsengehandelte Immobilienunternehmen. Privatanleger:innen können über den Aktienmarkt in REITs investieren. Die Anbieter von REITs sind gesetzlich verpflichtet, den Großteil ihrer Gewinne an die Aktionär:innen weiter zu geben. Erfahre, ob es sich lohnt in REITs zu investieren.
REITs sind börsennotierte Immobiliengesellschaften, die das Geld von Anleger:innen bündeln und in Immobilien investieren.
REITs schütten einen Großteil der Gewinne an die Aktionär:innen aus. Sie sind täglich handelbar und oft renditestark, unterliegen aber Kursschwankungen. REITs lohnen sich als langfristige Beimischung für Diversifikation und regelmäßige Erträge.
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REIT steht für Real Estate Investment Trust und auf Deutsch übersetzt heißt es: „Immobilieninvestment-Vertrauensgesellschaft“. Dahinter verbirgt sich eine besondere Form von Immobilienunternehmen.
Für dich als Privatanleger:in ist ein REIT eine Möglichkeit, dich an großen Immobilienprojekten zu beteiligen, ohne selbst ein Gebäude kaufen zu müssen. Du kannst Anteile (Aktien) des REIT genauso leicht über die Börse kaufen und verkaufen wie jede andere Aktie.
Genau genommen, ist ein REIT ist eine börsennotierte Aktiengesellschaft, die auf Immobilien spezialisiert ist. Ein REIT sammelt über Aktienverkäufe also Kapital von Anleger:innen ein und investiert dieses Geld in ein Portfolio von Immobilien.
Die finanzierten Immobilien werden vermietet oder verpachtet, wodurch der REIT regelmäßige Mieteinnahmen erzielt.
Zusätzlich zu den regelmäßigen Mieteinnahmen können REITs Gewinne aus dem Verkauf von Objekten oder aus Zinsen erwirtschaften, wenn sie etwa in hypothekarisch gesicherte Kredite investieren.
REITs sind wie eine Brücke zwischen Immobilienmarkt und Aktienmarkt. Sie bieten die Vorteile von Immobilieninvestments (laufende Mietrenditen, Sachwerte als Basis) kombiniert mit den Vorteilen von Aktien (Handelbarkeit, geringe Einstiegshürden, Diversifikation über viele Objekte).
In Deutschland müssen REITs auf Unternehmensebene keine Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer zahlen. Im Gegenzug sind sie allerdings verpflichtet, einen Großteil ihrer Gewinne an die Aktionär:innen auszuschütten. Für dich als Investor:in führt das zu überdurchschnittlich hohen Dividendenrenditen. Es ist keine Seltenheit, dass REIT-Aktien jährliche Dividenden von z.B. vier oder fünf Prozent auf den Aktienkurs ausschütten.
Stell dir einen REIT vor, der etwa Einkaufszentren in seinem Portfolio hat. In den Einkaufszentren sind Läden. Jedes dieser Geschäfte zahlt Miete. Die monatlichen Mietzahlungen der Läden fließt in die Kasse des REIT.
Am Ende des Jahres oder quartalsweise, nimmt der REIT all seine Gewinne (zum Beispiel Mieteinahmen aus den Einkaufzentren) und schüttet mindestens neunzig Prozent davon als Dividende an seine Aktionär:innen aus.
Als Aktionär:in trägst du das Marktrisiko mit. Der REIT funktioniert wie jede andere Aktie.
Obwohl beide Geld in Immobilien anlegen, gibt es deutliche Unterschiede in der Struktur, der Handelbarkeit und den Risiken:
Weil ein REIT eine Aktiengesellschaft ist, wirst du also Anteilseigner:in eines Unternehmens, wenn du REIT-Aktien kaufst.
Ein offener Immobilienfonds ist ein Investmentfonds, der Geld von Anleger:innen einsammelt und davon Immobilien kauft. Beim Fonds erwirbst du Anteile an einem Sondervermögen, nicht an einem Unternehmen.
Die Fondsanteile kannst du bei der Fondsgesellschaft zurückgeben (bzw. über Banken verkaufen), während REIT-Anteile an der Börse gehandelt werden wie jede Aktie.
Der wohl wichtigste Unterschied ist die Handelbarkeit. REITs sind börsentäglich handelbar. Ein offener Immobilienfonds wird dagegen nicht kontinuierlich an der Börse gehandelt.
Für offene Immobilienfonds gilt eine Mindesthaltefrist von zwei Jahren ab Kauf und eine Kündigungsfrist von einem Jahr, bevor du dein Geld zurückbekommst. Deine REIT-Aktien kannst du bei Bedarf innerhalb von Minuten verkaufen.
An der Börse gehandelte REITs unterliegen den üblichen Kursschwankungen des Marktes. Ihr Wert kann täglich steigen oder fallen. Offene Immobilienfonds hingegen weisen typischerweise geringere Wertschwankungen auf.
Historisch gesehen konnten REITs oft höhere Renditen erzielen als offene Immobilienfonds. Denn REITs müssen mindestens 90 Prozent ihres Gewinns sofort in Form von Dividenden an dich als Anleger:in auszahlen.
Offene Immobilienfonds haben hingegen keine vorgeschriebene Mindestausschüttung. Sie schütten zwar in der Regel einmal jährlich Erträge an die Anteilseigner aus (z.B. die Netto-Mieterträge minus Kosten), aber das ist oft relativ moderat.
Bei einem REIT fallen lediglich die üblichen Börsenhandelskosten an (Ordergebühr etc.) sowie ggf. eine Verwaltungskostenquote des Unternehmens.
Offene Immobilienfonds hingegen haben in der Regel einen Ausgabeaufschlag und jährliche Managementgebühren. Diese Kosten schmälern natürlich deine Rendite.
Es gibt auch geschlossene Immobilienfonds, die allerdings nochmal anders funktionieren: Du investierst bei einem geschlossenen Immobilienfonds in ein konkretes Immobilienprojekt (z.B. den Bau eines Einkaufszentrums) und die Fondsanteile werden nur einmalig zu Beginn ausgegeben. Ist das Kapital eingesammelt, wird der Fonds „geschlossen“.
Die meisten Immobilien-ETFs enthalten REITs. Man könnte sagen: Jeder REIT-ETF ist ein Immobilien-ETF, aber nicht jeder Immobilien-ETF ist zwingend nur REITs. Für dich als Anleger:in ist es wichtig zu wissen, dass du über einen ETF in viele Immobilienfirmen auf einmal investieren kannst.
ETF und REITs sind ein perfektes Paar: Die meisten Immobilien-ETFs investieren schwerpunktmäßig in REITs.
Ein ETF (Exchange Traded Fund) ist ein Fonds, der einen Index passiv nachbildet und an der Börse gehandelt wird wie eine Aktie. Es gibt ETFs für alle möglichen Bereiche. Ein Immobilien-ETF ist also ein Indexfonds, der einen Immobilienindex abbildet.
Ein REIT-ETF bündelt zahlreiche REIT-Aktien in einem einzigen Wertpapier. Du kaufst also einen Anteil an diesem ETF und bekommst dadurch ein Stückchen von jedem enthaltenen Unternehmen ins Depot.
Damit erreichst du mit nur einem Kauf eine breite Diversifikation innerhalb des Immobiliensektors. Doch Vorsicht, Immobilien-ETF sind keine risikofreien Selbstläufer. Du investierst in eine Branche, die ihren spezifischen Risiken unterliegt.
Steigende Zinsen könnten beispielsweise dazu führen, dass Immobilienwerte sinken. Wenn etwa weltweit Büroimmobilien oder Einkaufscentren an Wert verlieren, sämtliche REIT-Aktien an Wert verlieren, wenn verliert ein REIT-ETF ebenfalls an Wert.
Statt nur auf ein Unternehmen (und ein Immobilienportfolio) zu setzen, verteilst du dein Investment auf viele Objekte, Regionen und Geschäftsmodelle. Fällt z.B. bei einem REIT mal eine Dividende aus oder gerät ein Teil des Portfolios in Schwierigkeiten, dann machen die anderen Positionen das im Idealfall teilweise wett. Das Klumpenrisiko sinkt.
Nein, einen objektiv besten Immobilien-ETF gibt es nicht, die Fonds haben verschiedene Schwerpunkte, einige investieren weltweit, andere nur in Europa z.B., es gibt die unterschiedlichsten Segmente: Gewerbeimmobilien, Wohnimmobilien etc.
Ein breit aufgestellter globaler REIT-ETF mit geringen Kosten wird von Expert:innen als gute Wahl angesehen, weil er die Immobilienmärkte vieler Länder abdeckt und so Diversifikation bietet. Der „beste“ ETF ist derjenige, der letztlich zu deiner Strategie passt. Je nachdem ob du beispielsweise in globale oder zum Beispiel in US-amerikanische Werte investieren möchtest. Wenn dir speziell Deutschland wichtig ist, könntest du natürlich Aktien der wenigen deutschen REITs direkt kaufen.
Beliebte Indizes für Immobilien-ETFs sind z.B. der MSCI World Real Estate oder der FTSE EPRA/NAREIT Developed. So große Indizes enthalten zig Immobilienfirmen aus aller Welt, überwiegend REITs. Für die meisten Privatanleger:innen dürfte ein breiter Immobilien-ETF der einfachste und effektivste Weg sein, um vom REIT-Konzept zu profitieren.
Ja, REITs können sich lohnen. Sie ermöglichen dir Zugang zu einer attraktiven Anlageklasse und das mit vergleichsweise wenig Kapital und Aufwand. REITs sind ein sinnvoller Baustein, um das Portfolio breiter aufzustellen und zugleich von Immobilienrenditen zu profitieren.
Wir haben die Vorteile und Risiken aufgelistet, damit du dir eine eigene Meinung bilden kannst
| Vorteile von REIT-Investments | Nachteile und Risiken |
| Die Dividendenrendite von REITs liegt oft deutlich über der von normalen Aktiengesellschaften. Wenn du also ein Investment mit regelmäßigem Einkommen suchst sind REITs sehr attraktiv. Du profitierst von Mieteinnahmen, ohne selbst Vermieter:in zu sein. . | Ihr Kurs kann stark schwanken. In einer Börsenkrise können REIT-Kurse in kurzer Zeit drastisch fallen. Beispielsweise haben in der Finanzkrise 2009 viele REITs weltweit über die Hälfte an Wert verloren. |
| Ein REIT besitzt meist sehr viele verschiedene Immobilien. Damit streust du dein Risiko über viele Mieter, Standorte und Objektarten. Diese Diversifikation bekommt man als privater Einzelvermieter kaum hin. Mit REITs bist du indirekt an Immobilieninvestments beteiligt, aber mit gestreutem Risiko. | Steigende Zinsen wirken sich negativ auf REITs aus. Denn Kredite werden teurer und die Attraktivität von Immobilieninvestments sinkt. Umgekehrt profitieren REITs meist von niedrigen oder fallenden Zinsen, weil Finanzierungen dann billig sind und mehr Geld in Immobilien fließt. |
| REITs ermöglichen es dir, schon mit kleinen Beträgen in große Immobilienprojekte zu investieren. Für ein paar hundert Euro kannst du bereits Aktien eines REIT kaufen und bist damit Miteigentümer:in eines umfangreichen Immobilienportfolios. | Obwohl REITs diversifizieren, bleiben sie im Immobiliensektor verwurzelt. Das heißt, Branchenrisiken betreffen dich unmittelbar. Denn jede Art von Immobilien hat ihre eigenen Risiken, ob das Wohnhäuser sind, Bürogebäude oder Shoppingcenter. |
| Immobilieneigentum bringt Arbeit und Verantwortung mit sich. Mietersuche, Mietvertragsrecht, Instandhaltung, Nebenkostenabrechnungen, eventueller Ärger mit Mietnomaden oder Leerstand. Diese Probleme hat als REIT-Investor:in nicht am Hals. Um die Immobilien kümmern sich das Management und die Mitarbeiter:innen des REIT-Unternehmens. | Im Gegensatz zu manch anderen Aktien, wo Gewinne reinvestiert werden, sind REITs eher ertragsorientiert statt wachstumsorientiert. REITs finanzieren Wachstum oft durch Kapitalerhöhungen (Bei der Ausgabe neuer Aktien) oder zusätzliche Schulden. |
| REITs als börsennotierte Firmen unterliegen strengen Publizitätsvorschriften. Sie müssen regelmäßig Geschäftsberichte veröffentlichen, ad-hoc Meldungen bei wichtigen Ereignissen machen und ihre Bücher offenlegen. Zudem sind REITs durch die gesetzlichen Vorgaben transparent in ihrem Geschäftsmodell. | REITs selbst zahlen keine Körperschaftsteuer, aber du als Anleger:in musst die erhaltenen Dividenden versteuern. In Deutschland unterliegen Ausschüttungen von REITs der Abgeltungsteuer von 25 Prozent (zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer). |
Wer sein ganzes Geld nur in REITs steckt, hat am Ende ein Klumpenrisiko. Es ist ratsam, REITs als Beimischung zu nutzen. Zeit spielt eine große Rolle: Wenn du mindestens fünf, besser zehn Jahre oder mehr Zeit hast, um investiert zu bleiben, erhöhen sich die Chancen, dass sich ein REIT-Investment auszahlt. REITs lohnen sich nicht, wenn du glaubst, hier eine risikofreie „Immobilie light“ zu bekommen oder auf schnelle Gewinne aus bist.
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FAQ: Häufige Fragen zum Thema REITs
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Sind Immobilien-ETFs sinnvoll?
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Immobilien-ETFs können eine sinnvolle Geldanlage sein, um breit gestreut in Immobilienfirmen und REITs zu investieren. Du profitierst von Diversifikation und Liquidität, weil du mit einem einzigen ETF-Anteil indirekt an vielen Immobilien weltweit beteiligt bist und die Anteile jederzeit an der Börse verkaufen kannst.
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Welcher ist der beste Immobilien-ETF?
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Einen allgemein „besten Immobilien-ETF“ gibt es nicht, da es auf deine Anlageziele und Vorlieben ankommt.
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Was sind die besten REITs?
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Die Frage nach den besten REITs lässt sich nicht pauschal beantworten. Einige der weltweit größten und erfolgreichsten REITs investieren beispielsweise in Wohnimmobilien, Einkaufszentren oder Infrastruktur.
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