Gibt es in Deutschland eine Immobilienpreisblase? Es mehren sich die Stimmen, die das tatsächlich so sehen. Jetzt gehört auch die Finanzdienstleistungsaufsicht BaFin dazu und verlangt neue, erhöhte Kapitalpuffer für die Kreditvergabe der Banken. Das könnte deine Baufinanzierung mittelfristig teurer werden lassen.



Überraschende Neuregelung

Deutsche Banker:innen sind hart gesotten. Es ist eher ungewöhnlich, dass sie von einer finanzpolitischen Neuregelung hart getroffen werden. Eine neue Entscheidung des Ausschusses für Finanzstabilität habe jedoch bei den Banken eingeschlagen wie eine Bombe und die deutschen Banker:innen völlig unvorbereitet getroffen – so berichten es Insider. Mitglieder dieses Ausschusses sind neben Vertreter:innen des Finanzministeriums und der Bundesbank auch Vertreter:innen der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).




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Worum geht es?

Die BaFin wird künftig von den Banken in Deutschland zwei Kapitalpuffer verlangen, die bisher bei 0,00 Prozent lagen:

  1. Dabei handelt es sich einerseits um den sogenannten „antizyklischen Kapitalpuffer“ im Umfang von 0,75 Prozent. Er lag vor der Pandemie bei 0,25 Prozent und wurde bei Ausbruch der Corona-Pandemie auf 0,00 Prozent gesenkt. Er heißt antizyklisch, weil der Kapitalpuffer je nach Wachstum der Kredite erhöht oder gesenkt werden kann. Wird er gesenkt, werden Kredite günstiger, wird er erhöht – so wie jetzt – befürchtet die BaFin eine zu lockere Kreditvergabe und schränkt die Banken mit dem Kapitalpuffer ein.
  2. Der zweite Kapitalpuffer hat es in sich, denn dieser ist tatsächlich ein „Hammer“. Er richtet sich explizit an die Vergabe von Krediten für Wohnimmobilien. Hier sollen die Banken einen „sektoralen Systemrisikopuffer“ von ganzen 2,0 Prozent vorhalten. Mit Sektor sind hier die Immobilienkredite gemeint. Der Risikopuffer überrascht die Bankenwelt sozusagen im Schlaf. Der private Bankenverband beklagte sich sogleich bitterlich: „Die gewählte Maßnahme trifft undifferenziert jede Wohnimmobilienfinanzierung von Banken und Sparkassen,“ außerdem kämen die neuen Anforderungen in einem „nicht nachvollziehbaren Umfang“ zur Anwendung.


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Das passiert jetzt

Warum aber holt die BaFin jetzt diesen Hammer in der Kreditabsicherung heraus – und wozu wird er führen? Der Sinn solcher Kapitalpuffer ist, eine zusätzliche Sicherheit zu schaffen, falls die Kredite platzen. Dass ausgerechnet Wohnimmobilien so hoch abgesichert werden müssen, spricht dafür, dass die BaFin den Immobilienmarkt für riskant und überbewertet hält.

Die finanzierten Immobilien dienen als Sicherheit für die Kredite. Da die Immobilienpreise seit Monaten und Jahren immer weiter steigen, wird die Annahme genährt, dass viele der Immobilien den Preis gar nicht wert sind, der für sie aufgerufen wird. Das würde dazu führen, dass das Risiko eines Kredites nicht verhältnismäßig abgesichert werden könnte. Auch die Bundesbank warnte in der jüngsten Vergangenheit mehrmals davor, dass das Preisniveau auf dem deutschen Immobilienmarkt bis zu 30 Prozent über den tatsächlich gerechtfertigten Preisen liege. Mit den zusätzlichen Kapitalpuffern sorgt die BaFin also dafür, dass die Banken viel genauer hinsehen, wem sie einen Kredit geben. Außerdem werden die Kreditkosten steigen, weil die Kosten der Risikopuffer meist an die Kreditnehmer:innern weitergegeben werden. 


hint
Was bedeutet das für dich?

Die gute Nachricht ist: Die neuen Risikopuffer müssen erst Anfang 2023 flächendecken umgesetzt sein. Es ist aber sehr wahrscheinlich, dass die Banken bereits jetzt alle neuen privaten Wohnkredite nach den neuen Regeln absichern werden, denn die BaFin verlangt, die neuen Regeln möglichst „zeitnah zu aktivieren“. Wenn du sehr rasch eine Immobilienfinanzierung anfragst, könntest du den neuen Anforderungen allerdings noch entgehen. Generell gilt: Je mehr Eigenkapital du hast, desto günstiger wird die Baufinanzierung für dich, weil die Bank eine geringere Kreditsumme besichern muss. Das Gebot der Stunde ist also: Eigenkapital locker machen!




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