En­er­gie­ef­fi­zi­enz: Der ver­steck­te Zinsfaktor beim Im­mo­bi­li­en­kauf

Wer heute eine Immobilie finanziert, erlebt eine Zweiklassengesellschaft – und die hängt nicht mehr nur vom Einkommen ab, sondern auch vom Energieausweis. Was auf den ersten Blick wie „Peanuts“ wirkt, kann über eine zehnjährige Laufzeit mehrere Tausend Euro Unterschied ausmachen. Eine aktuelle Untersuchung zeigt, wie groß die Kluft zwischen „grünen“ und „braunen“ Immobilien bei den Kreditkonditionen tatsächlich ist.

Rabatte für Musterschüler, Aufschläge für Energieschleudern: So lässt sich die Bankenrealität im Frühjahr 2026 zusammenfassen. Die Stiftung Warentest hat 81 Banken, Kreditvermittler, Bausparkassen und Versicherungen nach ihren Konditionen für Immobilien in drei Energieklassen befragt – 66 haben geantwortet. Das Szenario: eine Eigentumswohnung für 400.000 Euro, 80.000 Euro Eigenkapital, zehn Jahre Zinsbindung. Der einzige Unterschied bei den drei angefragten Varianten war die Energieeffizienzklasse: A (sehr gut), D (Mittelfeld) oder G (mies).

Was herausgekommen ist: 38 der 66 Institute boten für Immobilien der Klasse A einen Sondertarif an. Das war allerdings schon aus früheren Umfragen bekannt. Neu ist, dass die Warentester diesmal auch nach möglichen Zinsaufschlägen für energetisch schlechtere Gebäude gefragt haben: 20 Anbieter verlangen für Gebäude der Klasse G einen höheren Zins als für den Standardfall Klasse D. Generell sind Zinsnachlässe von bis zu 0,3 Prozentpunkten sowie Aufschläge von bis zu 0,7 Prozentpunkten möglich. Wer jetzt denkt, das seien Peanuts, sollte mit spitzem Bleistift nachrechnen.

Im Schnitt lag der Effektivzins für eine Standardimmobilie der Klasse D bei 3,86 Prozent, für Klasse A bei 3,81 Prozent und für Klasse G bei 3,92 Prozent. Klingt nach kleinen Unterschieden? Im konkreten Fall kann es trotzdem ordentlich wehtun: Bei einem Anbieter im Test kostete der Kredit für eine AKlasseWohnung 3,47 Prozent – für eine vergleichbare Wohnung mit Klasse G dagegen 3,88 Prozent. Nach zehn Jahren ergibt das über 11.000 Euro mehr Zinsen allein durch den Aufschlag für die schlechte Energieeffizienz. Bei einem anderen Institut betrug die Differenz zwischen Klasse A und Klasse G immerhin knapp 7.000 Euro.

Die Branche schmückt ihre Öko-Tarife gern mit wohlklingenden Namen wie „Future“, „Grünes Darlehen“ oder „Next“. Doch aufgepasst: Ein grünes Label allein macht noch kein gutes Angebot. Manche dieser gelabelten Produkte waren laut Test sogar teurer als die günstigsten Standardkredite für KlasseGImmobilien bei Vermittlern.

Dahinter steckt kein plötzlicher Öko-Enthusiasmus der Kreditwirtschaft, sondern knallharte Regulierung. Seit 2022 müssen Banken offenlegen, wie „grün“ ihr Kreditportfolio ist. Stichwort: EUTaxonomie und ESGKriterien. Immobilien der Klassen F, G und H gelten als sogenannte „Brown Assets“, also als umweltschädliche und deshalb risikobehaftete Vermögenswerte. Hinzu kommt die BaFin, die verlangt, Klimarisiken in der Kreditvergabe zu berücksichtigen. Finanzierungsvermittler berichten, dass mittlerweile mindestens ein Drittel ihrer Partnerbanken Häuser mit Energieklasse H automatisch ablehnt, Tendenz steigend. In der Warentest-Befragung gaben einige Institute an, Gebäude mit schlechter Energieeffizienz tatsächlich gar nicht oder nur in Verbindung mit einer geplanten Sanierung zu finanzieren.

Bevor du jetzt aber jede charmante Altbauwohnung von deiner Wunschliste streichst: Es gibt Entwarnung. Die günstigste überregionale Finanzierung für ein KlasseGObjekt lag im Test bei 3,69 Prozent effektiv. Das ist sogar günstiger als viele Angebote für KlasseAGebäude. Das bedeutet heute mehr als je: Der klassische Zinsvergleich bleibt Pflicht – egal, wie „grün“ oder „braun“ dein Wunschobjekt ist. Auch erfreulich: 16 Anbieter gewähren einen Zinsrabatt auch dann, wenn das Haus erst noch saniert werden soll. Oft reicht es dabei, die Effizienzklasse um eine Stufe zu verbessern.

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