Mietminderung

So gelingt die Mietminderung

Wenn die Wohnung nicht wie vereinbart genutzt werden kann, darf der Mieter die Miete kürzen.

Mäuse in der Stadtwohnung oder eine nicht funktionierende Heizung gelten als erhebliche Mängel, die eine Mietminderung bis zu 100 Prozent rechtfertigen. Auch ein kaputtes WC, ein defekter Herd oder Zigarettenrauch aus der Nachbarswohnung sind Gründe, die Miete zu mindern. Kinderlärm dagegen zählt nicht.

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In diesen Fällen ist eine Mietminderung zulässig

Grundsätzlich hängt die Höhe der zulässigen Mietminderung davon ab, wie stark der Mangel das Leben in der Wohnung beeinträchtigt. Bei der Frage, was zumutbar ist und was nicht, wird mancher Mieter sicher anderer Auffassung sein als die Gerichte. So ist bei Mäusen in einer Stadtwohnung laut Tabelle eine Mietminderung von bis zu 100 Prozent möglich. Der Mieter würde also keine Miete mehr zahlen, bis die Nagerplage beseitigt wurde. Aus der Decke tropfendes Wasser oder eine nicht abschließbare Wohnungstür dagegen erlauben nur 25 bis 30 Prozent Mietminderung. Kinderlärm muss man ertragen: Eine Mietminderung ist in diesem Fall nicht möglich.

Ein häufiger Mangel, den wohl jeder Mieter aus eigener Erfahrung kennt, betrifft die Heizung. Für die Mietminderung gelten hier präzise gesetzliche Regeln: Vermieter sind verpflichtet, für eine funktionierende Heizung zu sorgen. Vom 1. Oktober bis zum 30. April muss es möglich sein, tagsüber auf mindestens 20 Grad zu heizen. In den Nachtstunden zwischen 23 und 6 Uhr genügen 18 Grad. In welcher Höhe Betroffene die Miete mindern dürfen, hängt von den Umständen ab. Reicht die Leistung der Heizung nicht aus, gestehen Gerichte den Mietern eine Mietminderung von 20 bis 50 Prozent zu. Bei einem Heizungsausfall sind es bis zu 70 Prozent. Versagt die Heizung bei Minusgraden, kann eine Mietminderung von 100 Prozent möglich sein.

Es liegt in der Natur der Sache, dass sich die Mietvertragsparteien häufig nicht nur über das "ob" einer Mietminderung streiten. Ob ein zur Minderung berechtigender Mangel überhaupt vorliegt, ist nämlich oft genauso umstritten wie die Frage der Verursachung. So wenden Vermieter etwa bei Schimmelschäden in der Mietwohnung gerne ein, der Mieter habe nicht ausreichend gelüftet und geheizt. Im Streitfall muss dann erst einmal ein Gutachter feststellen, in wessen Verantwortungsbereich der Mangel fällt. Die Minderung ist nach der objektiven Beeinträchtigung zu bemessen, nicht nach subjektiven Erwägungen. Bei Heizungsausfall im Winter darf die Miete also auch gemindert werden, wenn der Mieter davon gar nicht betroffen ist, weil er im Ski-Urlaub weilt.

Auch in diesen Fällen darf gemindert werden:

  • Baulärm
  • Briefkasten fehlt
  • Dusche nicht nutzbar
  • Defekter Küchenherd
  • Fassade eingerüstet
  • Unzumutbare Gerüche
  • Hellhörige Wohnung
  • Kriminelle Nachbarn
  • Mottenbefall
  • Kaputter Rollladen
  • Stromausfall
  • Zugluft durch undichte Türen und Fenster
  • Defekter Wasserboiler
  • Rostiges Wasser

Ist eine Mietminderung rückwirkend möglich?

Bevor man die Miete kürzt, gibt es einige Regeln zu beachten. Wenn der Mieter einen Mangel entdeckt, muss er den Vermieter sofort informieren. Voraussetzung für eine Mietminderung ist, dass der Mieter den Mangel nicht selbst verursacht hat und dass der Mangel bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht bekannt war.
Nachdem der Mieter den Eigentümer informiert hat, darf er die Miete mindern, bis der Mangel beseitigt ist. Eine Mietminderung ist rückwirkend nicht möglich. Wer trotz Mängeln die Miete in voller Höhe weiter zahlt, kann später nichts zurückfordern.

Für den Fall eines Rechtsstreits sollten sich Betroffene absichern und Beweise für den Mangel sammeln. Das können zum Beispiel Fotos, Protokolle oder Aussagen von Zeugen sein. So lässt sich das Recht auf eine Mietminderung glaubhaft belegen.

Das rät Rechtsanwalt Andreas Schwartmann

Zu den Hauptpflichten des Vermieters gehört es, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertraglichen Gebrauch geeigneten Zustand zu halten. Tritt also während der Mietzeit ein Mangel an der Mietsache auf, dann muss der Vermieter den Mangel beheben. Das gilt nur dann nicht, wenn der Mieter den Mangel selbst verursacht hat.
Aber das ist nicht alles, wenn die Mietsache nicht so genutzt werden kann wie vereinbart, dann "ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht." So steht es in § 536 BGB. Und das bedeutet nichts anderes, als dass die Miete während der Mangelhaftigkeit der Mietsache automatisch, also schon von Gesetzes wegen, gemindert ist. Der Mieter muss dann nicht mehr die vereinbarte Miete zahlen, sondern einen verminderten Preis - je nach Art und Größe des Mangels.

Dabei gibt es aber einiges zu beachten. Will der Mieter die vereinbarte Miete wegen eines Mietmangels nicht zahlen, dann muss er den Vermieter auch auf den Mangel hinweisen. Die Miete einfach zu kürzen, ohne Angabe des Grundes, geht nicht. Zusätzlich geht die Mietminderung auch nicht rückwirkend: Wenn der Mieter in Kenntnis des Mangels die ungeminderte Miete kommentarlos weiter zahlt, kann er sich das gezahlte Geld später nicht zurückholen.

Was passiert bei einer zu stark geminderten Miete?

Ist die Frage des "ob" geklärt, schließt sich in der Regel die Frage nach der Höhe an: Welcher Minderungsbetrag ist zur Kompensation des Mangels angemessen? Dieser Frage kommt entscheidende Bedeutung zu, denn eine überhöhte Mietminderung kann nicht zuletzt eine fristlose Kündigung durch den Vermieter zur Folge haben, sobald ein hinreichender Mietrückstand erreicht wurde. Ein Mieter sollte also stets sorgfältig prüfen, in welcher Höhe eine Mietminderung berechtigt geltend machen darf und im Zweifel lieber etwas weniger mindern und die Mietzahlung unter den Vorbehalt der Rückforderung stellen, bis die Höhe der zulässigen Minderung gerichtlich geklärt ist oder mit dem Vermieter ein Einvernehmen erzielt wurde.

Von was hängt die Höhe der Mietminderung ab?

Die Höhe der Mietminderung ist entscheidend

Wie hoch die Mietminderung ausfallen sollte, müssen Sie sich genau überlegen.

Welche Minderung ist also angemessen? Dies richtet sich stets nach den Umständen des Einzelfalls und lässt sich nur schwer verallgemeinern. Kann die Mietsache aufgrund des Mangels gar nicht mehr genutzt werden, weil z. B. ein Wasserschaden die Wohnung komplett unbewohnbar gemacht hat, ist der Mieter für die Dauer, in der die Mietsache für ihn nicht nutzbar ist, vollständig von der Mietzahlung befreit. Das ist konsequent, denn wenn z. B. die Wohnung gar nicht bewohnt werden kann, ist kein Grund ersichtlich, weshalb der Vermieter trotzdem die Miete erhalten soll: Ohne Leistung keine Gegenleistung. Darüber hinaus hängt die Höhe der zulässigen Minderung von der Schwere des Mangels, also dem Umfang der Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit und natürlich der Dauer des Mangels ab: Fällt z. B. im Winter die Heizung aus, macht es einen Unterschied, ob der Mieter drei Tage oder drei Wochen im Kalten sitzt.

Wie bestimmt man die Höhe der Mietminderung?

Die Ermittlung der Höhe der Minderung ist nicht leicht. Es gibt dazu verschiedene Methoden, die jeweils ihre Vor- und Nachteile haben. Bei kleineren Mängeln greifen die Gericht in der Regel auf das ihnen zustehende Instrument der Schätzung gem. § 287 ZPO zurück. Nachteil: Die geschätzten Werte sind kaum nachvollziehbar und erscheinen oft willkürlich. Deshalb bedienen sich Gerichte auch oft Minderungstabellen, die anhand vergleichbarer Fälle das Maß der zulässigen Minderung zu bestimmen versuchen. Nachteil: Es wird weniger auf die konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung abgestellt, vielmehr werden vergleichbare Fälle gesucht. Jede Minderung ist aber anhand der Umstände des Einzelfalls zu bemessen. Die Minderungstabellen verleiten schnell dazu, Äpfel mit Birnen zu vermengen, sprich: Mängel in ein Schema zu pressen, ohne die konkreten Umstände zu berücksichtigen. Deshalb hat sich in der Rechtsprechung die Errechnung der Minderungsquote nach der sog. (vereinfachten) Nutzwertanalyse herausgebildet. Danach bekommt jeder Raum einer Wohnung oder eines Gewerbeobjektes einen bestimmten Wohnwert bzw. Nutzwert zugeteilt. Die Höhe der Minderung lässt sich dann nach dem jeweiligen Grad der Beeinträchtigung ermitteln.

Die Berechnung anhand der Nutzwertanalyse ist um einiges genauer als der Blick in Minderungstabellen. Minderungstabellen wiederum geben dem Betroffenen einen ersten Anhaltspunkt, in welcher Höhe sich die zulässige Minderung bewegen kann. So kann z.B. ein Schimmelpilzbefall mehrerer Räume eine Minderungsquote von 30% rechtfertigen (AG Pasewalk, Urteil vom 1.10.1992 - 7 C 94/92). Befindet sich im Haus eine Diskothek, die bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht vorhanden war, kommt ebenfalls eine Minderungsquote von 30% in Betracht (AG Köln, Urteil vom 11.8.1977 -155 C 5035/77). Eine mangelhafte Heizung kann ebenfalls zu einer Minderung von 30% in den Wintermonaten führen (AG Görlitz, Urteil vom 3.11.1997 - 1 C 1320/96). Größere Mängel rechtfertigen auch höhere Minderungsquoten. So hat das LG Berlin bei einem vollständigen Ausfall der Heizungsanlage eine Minderung von 70% für zulässig erachtet (LG Berlin, Urteil vom 29.7.2002 - 61 S 37/02). Verursacht die Zentralheizung ständige Klopfgeräusche im Schlafzimmer des Mieters, kann dies eine Minderung von 75% der Bruttomiete rechtfertigen (LG Mannheim, Urteil vom 23.11.1977 - 4 S 6/77).

Mit Rechtsbeistand zur Mietminderung

Beratung über Mietsminderung

Gute Beratung ist in jedem Fall unverzichtbar.

Es ließen sich nun noch unzählige weitere Beispiele nennen, aber dies würde den Rahmen dieses Beitrages sprengen. Die Beratung durch einen spezialisierten Anwalt ist unerlässlich, will der Mieter nicht Gefahr laufen, zuviel zu mindern (und eine fristlose Kündigung zu erhalten) – oder Geld zu verschenken, weil er sein Minderungsrecht nicht in vollem Umfang ausschöpft. Betroffene Mieter können sich zwar an einzelnen Urteilen orientieren, aber sie sollten sich nicht darauf verlassen, ohne den Rat eines erfahrenen Mietrechtsanwaltes einzuholen, der insbesondere die lokale Rechtsprechung kennt und abschätzen kann, welche Minderungsquoten im Streitfall Bestand haben können - und welche nicht.

Ihr Rechtsanwalt Andreas Schwartmann

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