Vorvermieterbescheinigung: umstrittene Eintrittskarte in die neue Wohnung

Keine Pflicht zur Ausstellung

Vermieter wollen sich vor Mietnomaden schützen und verlangen immer öfter eine Vorvermieterbescheinigung von ihren neuen Mietern. Dennoch herrscht häufig rechtliche Unsicherheit darüber, ob und wie diese vorgelegt werden muss. Hier erfahren Sie, worauf Sie als Mieter achten sollten.

Vermieter wollen sich vergewissern, dass ihre zukünftigen Mieter solvent und in der Lage sind, ihren Zahlungsverpflichtungen dauerhaft nachzukommen. Neben der obligatorischen Selbstauskunft und Einkommensnachweisen hat sich in den vergangenen Jahren auch die sogenannte Vorvermieterbescheinigung durchgesetzt. In diesem Dokument, das mancherorts schon die Stellung einer „Eintrittskarte“ für die neue Wohnung hat, attestiert der Vorvermieter seinem ehemaligen Mieter, dass dieser stets pünktlich seine Miete bezahlt hat und das Mietverhältnis einwandfrei war.

Inhalt und Form einer Vorvermieterbescheinigung

Grundsätzlich darf die Vorvermieterbescheinigung keinerlei Fragen enthalten, die den persönlichen oder intimen Lebensbereich des Mieters betreffen. Inhaltlich geht es bei der Vorvermieterbescheinigung deshalb um:

  • Person und Anschrift des Vorvermieters
  • Dauer des vorangegangenen Mietverhältnisses
  • Erfüllung bisheriger Fristen

Diese Angaben dürfen beim Mieten einer Wohnung vom Vermieter abgefragt werden, weil sie dem Vermieter genauso wie die Einkommens- und Vermögensverhältnisse dabei helfen, sich ein Bild von der Bonität des zukünftigen Mieters zu machen. Allerdings müssen in der Vorvermieterbescheinigung keine Angaben darüber gemacht werden, ob der Mieter sonstige Rückstände bei seinem Vorvermieter hat, etwa aus Betriebskostenabrechnungen. Das Amtsgericht Schöneberg kam daher bereits im Jahr 2006 zu der Auffassung, dass die Vorvermieterbescheinigung eigentlich gar keinen Aussagewert für den neuen Vermieter besitze. Verlangt wird sie aber dennoch.

Vermieter entscheiden über ihre zukünftigen Mieter

Vorvermieterbescheinigung

Ohne eine Vorvermieterbescheinigung sind potentielle Mieter häufig aus dem Rennen.

Dass der alte Vermieter nicht zur Ausstellung einer Vorvermieterbescheinigung verpflichtet werden kann, hat der Bundesgerichtshof höchstrichterlich bestätigt. In der Praxis dürfen Vermieter das Dokument aber trotzdem verlangen. „Der Vermieter ist im Grundsatz frei, an wen er vermietet. Es gibt Regelungen gegen Diskriminierung, die beachtet werden müssen, aber es gibt keine gesetzliche Regelung zur Mieterauswahl“, erklärt Rainer Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins e.V. Die Folge: „Uns wird immer wieder berichtet, dass Mieter ohne Bescheinigung aus dem Bewerberkreis ausscheiden müssen.“ Die einzige Ausnahme sei der soziale Wohnungsbau und öffentlich geförderte Modernisierungen: „Hier sind Wohnberechtigungsscheine Voraussetzung für den Bezug einer Wohnung“, sagt Wild.

Ausweg für Mieter: Quittungen statt Vorvermieterbescheinigung

Was sollten Mieter also tun, wenn ihnen eine Vorvermieterbescheinigung verweigert wird? Sie können vom Vorvermieter zumindest einen Beleg über die Zahlung der Miete erwirken. Gemäß §368 BGB haben Schuldner, und damit auch Mieter, das Recht, von ihrem Vermieter ein „schriftliches Empfangsbekenntnis“, also eine Quittung über die gezahlte Miete, zu erhalten.

Der Vorvermieter darf eine Gebühr für die Ausstellung der Vorvermieterbescheinigung erheben. Sogar wenn es sich nur um die erwähnten Quittungen handelt, darf der Vermieter die Kosten hierfür auf den Mieter abwälzen. Wie hoch diese Gebühr ausfällt, ist allerdings nicht geregelt. Insbesondere bei größeren Wohnungsverwaltungsunternehmen entstehen durchaus Gebühren von 20 bis 50 Euro.

Eine gefälschte Vorvermieterbescheinigung ist ein Kündigungsgrund

Mieter dürfen sich allerdings nicht dazu verleiten lassen, eine Vermieterbescheinigung zu fälschen. Kommt der Vermieter dem Fälscher auch nach Jahren noch auf die Spur, darf er ihm fristlos kündigen. Das hat der Bundesgerichtshof im Jahr 2014 (VIII ZR 107/13) bestätigt. Das Gericht bezeichnete die Fälschung der Vermieterbescheinigung als „erhebliche Verletzung (vor)vertraglicher Pflichten“, welche die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar mache – und daher eine fristlose Kündigung rechtfertige.

Mieter befinden sich in einer Zwickmühle: Sie dürfen von ihrem Vorvermieter keine Vermieterbescheinigung verlangen, benötigen sie aber dringend für die neue Wohnung. „Hier ist der Gesetzgeber gefragt. Der Berliner Mieterverein fordert daher, in der geplanten zweiten Tranche zur Mietrechtreform dieses Problem auf die Agenda zunehmen“, sagt Rainer Wild.

Tipps für Mieter

Falls Ihnen Ihr Vormieter keine Vermieterbescheinigung ausstellen möchte, verweisen Sie bei Ihrem neuen Vermieter auf die aktuelle Rechtsprechung und belegen Sie Ihre Zahlungsmoral mithilfe von Kontoauszügen oder Quittungen, einer freiwilligen Schufa-Auskunft oder der Mietzahlungsbestätigung von ImmobilienScout24. Wenn sie einen neuen Mietvertrag unterschreiben, können Mieter die Ausstellung einer Vorvermieterbescheinigung und deren konkrete Kosten in den Vertrag mit aufnehmen lassen – dann sind sie beim nächsten Wohnungswechsel auf der sicheren Seite.

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