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Betriebskostenabrechnung

Genau hinschauen lohnt sich: Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes ist jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch. Viele Kosten werden zu Unrecht in Rechnung gestellt. In diesem Artikel erfahren Sie, was in eine korrekte Nebenkostenabrechnung für Mietwohnungen gehört und welche Regelungen zu beachten sind.


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Betriebskostenabrechnung nach dem Muster von EigentümerPlus
Bei der Nebenkostenabrechnung müssen Sie als Vermieter bestimmte Mindestanforderungen einhalten. Sie müssen die Gesamtkosten geordnet zusammenstellen und den Verteilerschlüssel erläutern. Außerdem müssen Sie den Anteil Ihres Mieters berechnen und dessen Vorauszahlungen abziehen.

Mit unserem Online-Formular für Nebenkostenabrechnungen ist das ganz einfach: Damit erfüllen Sie nicht nur alle Richtlinien, sondern haben auch die umlegbaren Kosten im Blick.

In unserem Nebenkostenabrechnungs-Beispiel sehen Sie den klaren Aufbau des Dokumentes, die Transparenz aller Kosten und den Verteilerschlüssel.
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Was ist eine Betriebskostenabrechnung?


Fehlerhafte Betriebskostenabrechnung

Wer eine Wohnung oder ein Haus mietet, muss im Regelfall für die Betriebskosten selbst aufkommen. Daher leisten Mieter meist eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung und müssen nach der Abrechnung am Jahresende entweder nachzahlen oder erhalten zu viel gezahlte Beträge zurück. Was als Betriebskosten gilt, ist in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) einzeln geregelt.

Eine Nebenkostenabrechnung der Wohnung dürfen Vermieter nur stellen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Sind neben der Kaltmiete keine Nebenkosten aufgeführt, haben Vermieter theoretisch keinen Anspruch auf Zahlung.


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Diese Kosten gehören in die Betriebskostenabrechnung für Mietwohnungen:


  • Heizkosten
  • Kosten für die Wasserversorgung und -erwärmung
  • Gebühren für Abwasser
  • Gebühren für die Müllabfuhr
  • Kosten für die Straßenreinigung
  • Grundsteuer
  • Kosten für einen Hausmeister oder Reinigungs- und Gartenarbeiten
  • Kosten für Haftpflicht- oder Gebäudeversicherungen


Hinweis von ImmobilienScout24:

Gibt es im Haus einen Aufzug, müssen alle Mieter die Betriebskosten dafür bezahlen, auch wenn sie im Erdgeschoss wohnen.Gibt es im Haus einen Aufzug, müssen alle Mieter die Betriebskosten dafür bezahlen, auch wenn sie im Erdgeschoss wohnen.

Diese Kosten gehören nicht in die Betriebskostenabrechnung für Mietwohnungen:


  • Einzahlungen in die gemeinschaftlichen Rücklagen für Instandhaltung und Sanierung bei Häusern mit mehreren Eigentumswohnungen
  • Gebühren des Hausverwalters
  • Kontoführungsgebühren oder andere Bankspesen


Hinweis von ImmobilienScout24:

Wenn der Hausmeister als Nebentätigkeit noch gegen Entgelt die Hausverwaltung übernimmt oder Reparaturen durchführt, müssen diese Aufwendungen vor der Abrechnung ermittelt und aus der Betriebskostenabrechnung herausgenommen werden.

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Wo sind die Nebenkosten festgelegt?



Die Grundlage für die Betriebskosten ist das Mietrecht. Im Mietvertrag ist genau festgelegt, was als Nebenkosten bei einer Haus-Vermietung abgerechnet werden kann. Entscheidend ist dies vor allem für die „sonstigen Kosten“. Zu diesen kann etwa die Wartung von Rauchmeldern und Alarmanlagen zählen. Was nicht im Mietvertrag vereinbart ist, muss auch nicht bezahlt werden.

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Was ist bei den Heizkosten zu beachten?



Nach der Heizkostenverordnung sollen die Heizkosten zu 50 bis 70 Prozent verbrauchsabhängig auf die einzelnen Wohnparteien umgelegt werden, den Rest dürfen Vermieter nach einem festen Maßstab, zum Beispiel der Wohnfläche, verteilen.

  • Deshalb sind üblicherweise in den Wohnungen Wärmezähler an den einzelnen Heizkörpern installiert, die einmal pro Jahr von einem Dienstleister abgelesen werden.
  • Wohnungen oder Häuser mit Fußbodenheizung haben meist einen zentralen Zähler im Bad oder in der Abstellkammer.


Tipp von ImmobilienScout24:

Beim Ablesen können durchaus Fehler passieren – und das keinesfalls in böser Absicht, sondern häufig aufgrund eines Übertragungsfehlers oder Zahlendrehers.

Daher ist es ratsam:

  • die Mitarbeiter der Ablesefirma zu begleiten
  • selbst mit abzulesen
  • sich die Werte zu notieren
  • und vom Mitarbeiter mit Unterschrift bestätigen zu lassen.

 

Damit haben Sie im Fall eines Fehlers einen Nachweis, den Sie dem Vermieter vorlegen können.


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Die Regelung der Gartenpflegekosten


Gerade bei Wohnanlagen mit größerem Gartenanteil und dementsprechend hohen Gartenpflegekosten lohnt es sich oftmals, diesen Ausgabenposten genauer unter die Lupe zu nehmen. Denn umlagefähig sind nur die Kosten für die laufende Gartenpflege.

Einmalige Ausgaben beispielsweise für die Neuanlage oder Umgestaltung des Gartens, die Erneuerung des Gehwegbelags oder die Anschaffung von Gartengeräten muss der Vermieter selbst tragen.

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Wie lange hat der Vermieter für die Nebenkostenabrechnung Zeit?


Der Vermieter kann die Betriebskosten bis zu zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums in Rechnung stellen. Das bedeutet: Für die Abrechnung 2016 hat er bis zum 31.12.2017 Zeit. Erhält der Mieter die Nebenkostenabrechnung für seine Wohnung später, muss er nicht nachzahlen. Hat er zu viel bezahlt, erhält er das Geld dennoch zurück. Wenn der Mieter vorher auszieht, darf der Vermieter bis zur Abrechnung einen Teil der Kaution zurückbehalten.


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