Seit dem 1. Januar 2022 gilt die neue Fassung der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Dabei handelt es sich um die gesetzlichen Rahmenbedingungen zur Berechnung des Wertes von Immobilien und Grundstücken. Ergänzt wird sie durch die Anwendungshinweise zur Immobilienwertverordnung, kurz ImmoWertA.

Im Beitrag erfährst du, welche Vorgaben zur Wertermittlung aktuell gelten, wie die ImmoWertV in der Praxis umgesetzt wird und welche Neuerungen sie enthält.


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importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Die ImmoWertV definiert verschiedene Verfahren zur Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien.

  • Im Fokus der Verordnung stehen insbesondere die Ermittlung der Bodenrichtwerte sowie das Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren.

  • Ziel der ImmoWert-Verordnung ist es, dass die verschiedenen Wertermittlungsverfahren bundesweit auf Basis möglichst einheitlicher Maßstäbe angewendet werden.

  • Durch die überarbeitete Version der ImmoWertV aus 2022 haben sich jedoch keine gravierenden Veränderungen zur vorigen Fassung ergeben.

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  • Definition: Was ist die ImmoWertV?

    Bei der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) handelt es sich um gesetzliche Regelungen zur möglichst objektiven, standardisierten Berechnung des Werts einer Immobilie.

    Die neueste Form dieser Verordnung ist seit Anfang 2022 in Kraft. Zuvor gab es sechs verschiedene Richtlinien bzw. Wertermittlungsverordnungen:

    • ImmoWertV 2010
    • Sachwertrichtlinie
    • Vergleichswertrichtlinie
    • Bodenrichtwertlinie
    • Ertragswertrichtlinie
    • Wertermittlungsrichtlinie 2006

    All diese verschiedenen Vorgaben sind nun, zumindest zu weit überwiegenden Teilen, in der derzeit gültigen ImmoWertV zusammengefasst worden. Dadurch sind die gesetzlichen Rahmenbedingungen zeitgemäßer, übersichtlicher und einfacher anwendbar.


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    Die nun gültige ImmoWertV ist in fünf Abschnitte gegliedert:

    1. Anwendungsbereich und Begriffsbestimmungen
    2. Bodenrichtwerte und sonstige erforderliche Daten
    3. Wertermittlungsverfahren für Immobilien
    4. Bodenwertermittlung grundstücksbezogene Rechte und Belastungen
    5. Schlussvorschriften

    Die Struktur der ImmoWertV hat sich somit zwar grundlegend verändert, doch inhaltlich bleiben viele Aspekte gleich. Einige Adaptierungen wurden vorgenommen, so wird nun auch die energetische Beschaffenheit der Liegenschaft berücksichtigt und einige Begrifflichkeiten wurden ausgetauscht, um internationalen Standards zu entsprechen.

    Auf die genauen Änderungen, die sich durch die neue ImmoWertV mit Anfang 2022 ergeben haben, gehen wir in nachfolgend noch genauer ein.

    Was regelt die ImmoWertV?

    Die Verordnung legt fest, anhand welcher Grundsätze und mit welchen Methoden möglichst objektiv der Wert eines Grundstücks oder Gebäudes ermittelt werden kann. Entscheidend in der Anwendung ist die Verordnung weniger für Privatpersonen, sondern primär für Sachverständige, Gutachter:innen und Immobilienmakler:innen. 

    Auch für oder gegenüber Versicherungen, Banken und Finanzämtern sind die Vorgaben aus der ImmoWertV bezüglich einer Immobilienbewertung relevant. Ziel der Verordnung ist es letztlich, möglichst klare Rahmenbedingungen zu schaffen, um Bewertungen von Gebäuden und Grundstücken objektiv, einheitlich und nachvollziehbar vornehmen zu können.

    Nötig sind diese Regelungen, damit der Wert von ein und derselben Immobilie möglichst identisch kalkuliert wird – ganz egal, wer die Bewertung vornimmt. Die Vorgaben führen also idealerweise zu neutralen, sachlich ermittelten Ergebnissen mit sehr geringen subjektiven Spielräumen für Abweichungen. Außerdem sind mehrere Immobilien durch die standardisierte Kalkulation besser miteinander vergleichbar.

    Was hat sich durch die neue ImmoWertV geändert?

    Je dynamischer sich der Immobilienmarkt entwickelt, desto häufiger müssen auch die diesbezüglichen Gesetze angepasst werden. Prinzipiell hat sich seit der ImmoWertV 2010 die Struktur der Verordnung deutlich geändert. Es gibt nun die fünf erwähnten Abschnitte, wobei die Schlussbestimmungen weniger praxisrelevant sind, sondern hauptsächlich organisatorische Informationen enthalten. Somit sind die bedeutenden Hauptteile der Verordnung in vier übersichtliche Bereiche gegliedert.

    Neu ist außerdem, dass auch ökologische Aspekte bei der Bewertung einer Immobilie stärker berücksichtigt werden. Das war bisher nicht der Fall. Ebenso wird darauf geachtet, welche zukünftige Entwicklung für die Region, in der sich eine Liegenschaft befindet, zu erwarten ist.


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    ImmoWertV: Verbindlichkeit statt Empfehlungscharakter

    Ein wichtiger Aspekt ist, dass die bisherigen Richtlinien zur Ermittlung von Bodenrichtwerten, Sachwerten, Vergleichswerten und Ertragswerten lediglich Empfehlungscharakter hatten. Durch die Novellierung der ImmoWertV ist nun sichergestellt, dass Immobilien- und Grundstücksbewertungen gemäß den Vorgaben vorgenommen werden müssen.

    Die Schritte, die für eine Verkehrswertermittlung zu erledigen sind, werden in § 6 Abs. 3 ImmoWertV näher definiert. Es wird zwischen „allgemeinen und besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen“ unterschieden. Im Grundbuch eingetragene Rechte und Belastungen sind ebenfalls zu berücksichtigen (ab § 46 ImmoWertV).

    Ein sehr praxisnaher Punkt ist die sogenannte „Wertrelevante Geschoßflächenzahl WGFZ“. In § 16 Abs. 4 ImmoWertV wird nun vorgeschrieben, dass der Bodenrichtwert eines Grundstücks nicht mehr rein durch die Lage festgelegt werden kann. Es muss auch beachtet werden, inwieweit das Grundstück baulich genutzt werden kann. Das heißt: Grundstücke, die beispielsweise dicht und hoch verbaut werden können, weisen einen potenziell höheren Bodenrichtwert auf.

    Neu ist auch, dass bestimmte einschlägige Begriffe, die international bislang etwas anders verwendet wurden, integriert wurden. So wurde die Verordnung gemäß international vergleichbaren Begrifflichkeiten angepasst. Das ist besonders für Unternehmen wichtig, die Immobilien als Anlagevermögen bewerten müssen, da hier die Standards und Begriffe der international verbreiteten Rechnungslegungsvorschriften (IFRS) genutzt werden.

    Inhalte der ImmoWertV seit 2022

    Durch die klare Gliederung sind alle Inhalte der Verordnung übersichtlich strukturiert aufbereitet. Der Aufbau der novellierten ImmoWertV sieht wie folgt aus:

    Anwendungsbereich und Begriffsbestimmung (§ 1 - § 8)

    Im ersten Abschnitt der ImmoWertV werden Begriffe definiert, sodass diese einheitlich verwendet und verstanden werden. Es wird festgelegt, in welchen Fällen die Verordnung zur Anwendung kommt und welche Abgrenzungen es dabei genau gibt.

    Bodenrichtwerte und weitere Kennwerte (§ 9 - § 14)

    Im zweiten Teil der Verordnung geht es vor allem darum, welche Daten als Berechnungsgrundlagen verwendet werden. Im Fokus stehen dabei die Bodenrichtwerte.

    Wertermittlungsverfahren für Immobilien (§ 15 - § 39)

    Im dritten Passus der Verordnung gibt es Erklärungen dazu, wie die tatsächliche Wertermittlung zu erfolgen hat. Dabei werden die einzelnen Verfahren wie das Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren genau beschrieben.

    Bodenwertermittlung und grundstücksbezogene Rechte (§ 40 - § 52)

    Der vierte Teil der ImmoWertV ist wiederum in zwei Abschnitten unterteilt. Im ersten Abschnitt geht es um rechtliche Definitionen und Vorgaben zur Bodenwertermittlung. Der zweite Abschnitt beschäftigt sich mit grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen und deren Berücksichtigung bei der Wertermittlung. Große Beachtung findet das Erbbaurecht mit all seinen Besonderheiten, welches in einem Unterabschnitt genauer erläutert wird. 

    Schlussvorschriften (ab § 53)

    Abschließend wird festgelegt, wann die Verordnung in Kraft tritt, nämlich ab dem 1. Januar 2022

    Darüber hinaus gibt es fünf Anlagen, welche verschiedene Modellansätze und Tabellen zur Ermittlung einzelner Kennzahlen enthalten sowie eine detaillierte Auflistung von Grundstücksmerkmalen.  


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    Übergangsregelung zur Gesamtnutzungsdauer

    In § 53 Abs. 2 ImmoWertV wurde eine Übergangsregelung für die Gesamtnutzungsdauer sowie für die Restnutzungsdauer bis zum 31. Dezember 2024 festgehalten. Demnach können bis zum Stichtag die Gesamtnutzungsdauer sowie die Restnutzungsdauer abweichend von der ImmoWert2021 festgelegt respektive ermittelt werden.


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    Welche Wertermittlungsverfahren gibt es nach ImmoWertV?

    Die drei zentralen Verfahren, mit denen Immobilien objektiv bewertet werden können, haben sich durch die neue Fassung der ImmoWertV nicht verändert. Es handelt sich dabei um folgende Methoden zur Wertermittlung von Immobilien:

    Vergleichswertverfahren (Unterabschnitt 1: § 15 - § 16)

    Das Vergleichswertverfahren bietet sich für Objekte an, die in ähnlicher Form häufig am Markt verfügbar sind. Es werden Vergleichsobjekte geprüft und mithilfe von Zu- und Abschlägen wird der Wert der zu bewertenden Immobilie ermittelt. Das Verfahren kann somit gut bei Wohnungs- und Teileigentum im städtischen Bereich oder auch bei durchschnittlichen Einfamilienhäusern in typischer Siedlungslage genutzt werden. Der Wert von unbebauten Grundstücken wird oft ebenfalls anhand des Vergleichswertverfahrens ermittelt.

    Ertragswertverfahren (Unterabschnitt 2: § 17 - § 20)

    Das Ertragswertverfahren kommt bei vermieteten Objekten zur Anwendung, bei denen die zukünftig erzielbare Rendite im Fokus steht. Es eignet sich unabhängig von der Größe der jeweiligen Immobilie und kann somit gleichermaßen für eine vermietete Wohnung, wie auch für ein ganzes Mehrfamilienhaus, genutzt werden. In der Praxis kommt das Ertragswertverfahren häufig bei der Bewertung von Geschäftshäusern, Bürogebäuden, Einzelhandelsobjekten und Hotels zum Einsatz.

    Sachwertverfahren (Unterabschnitt 3: § 21 - § 23)

    Das Sachwertverfahren kommt bei wenig vergleichbaren Immobilien zum Einsatz. Dazu zählen ganz klassisch Einfamilienhäuser, bebaute Feriengrundstücke und selbstgenutzte Eigentumswohnungen. Es gibt aber noch weitere Immobilien, die so speziell sind, dass es kaum vergleichbare Objekte gibt. Das kann beispielsweise bei Industrieobjekten der Fall sein oder auch bei exklusiven Villen. In diesem Fall wird statt dem Vergleichswertverfahren das Sachwertverfahren genutzt, um den Wert des Objektes zu ermitteln.

    So funktioniert das Wertermittlungsverfahren nach der ImmoWertV

    Die drei normierten Wertermittlungsverfahren haben klar umgrenzte Anwendungsgebiete, für die sie jeweils am besten geeignet sind. In der folgenden Übersicht siehst du typische Anwendungsbereiche und Praxisbeispiele, in denen die jeweiligen Verfahren zum Einsatz kommen:

    ImmoWertV: Anwendungsbereiche und Anwendungsbeispiele

    Art der Immobilie

    Welches Verfahren wird angewendet?

    Was sind typische Anwendungsbeispiele?

    Selbst bewohnte Innenstadtwohnung

    Vergleichswertverfahren

    Eigentumswohnung im städtischen Umfeld, die bisher selbst bewohnt und nicht vermietet wurde

    Mehrparteienhaus

    Ertragswertverfahren

    Mehrparteienhaus mit sechs verschiedenen, langfristig vermieteten, Wohneinheiten zur Erzielung maximaler Rendite

    Außergewöhnliche Immobilien (selbst bewohnt oder alternativ genutzt)

    Sachwertverfahren

    Industrieanlage, exklusive Villa, großflächige Lagerhalle

    ImmoWertA: Muster, Anwendungshinweise und Erläuterungen zur ImmoWertV 2021

    Ergänzend zur ImmoWertV 2021 sollen im Herbst 2023 Anwendungshinweise zur Immobilienwertermittlungsverordnung (kurz: ImmoWertA) vom zuständigen Gremium beschlossen und danach veröffentlicht werden. Darin sollen Erläuterungen sowie Anwendungsbeispiele enthalten sein und damit der Interpretation und Einordnung der aktuellen ImmoWertV dienen. 


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    FAQ: Häufige Fragen zur ImmoWertV

    Was ist die ImmoWertV?

    Die ImmoWertV stellt den rechtlichen Rahmen für die Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken dar. Sie beinhaltet Vorgaben für verschiedene Verfahren zur Immobilien- und Grundstücksbewertung, die eine bundesweit möglichst objektive und einheitliche Vorgehensweise zur Wertermittlung sicherstellen soll. Für Sachverständige, Gutachter:innen, Immobilienmakler:innen, Versicherungen und Banken sind die Inhalte der ImmoWertV bindend. Erfahren Sie hier mehr zum Thema ImmoWertV.

    Was steht in der ImmoWertV?

    Die ImmoWertV definiert relevante Begrifflichkeiten und beschreibt zugleich, mit welchen Methoden und Kriterien Immobilien und Grundstücke bewertet werden müssen. In den insgesamt fünf Teilen der Verordnung sollen bundesweit einheitliche Rahmenbedingungen für die Wertermittlung geschaffen werden.  

    Wann tritt die neue ImmoWertV in Kraft?

    Die neueste Fassung der ImmoWertV ist seit Anfang 2022 in Kraft. Beschlossen wurde die aktuell gültige Verordnung aber bereits im Jahr 2021, weshalb auch von der „ImmoWertV 2021“ gesprochen wird. In dieser novellierten Fassung wurden zahlreiche Wertermittlungsrichtlinien für Immobilien zusammengefasst. Dazu zählen die ImmoWertV 2010, Teile der Wertermittlungsrichtlinien 2006, Bodenrichtwertlinie, Ertragswertrichtlinie, Vergleichswertrichtlinie sowie die Sachwertrichtlinie.

    Was ist neu an der ImmoWertV?

    Durch die neue ImmoWertV hat sich die Struktur der Verordnung merklich geändert. Bestehende Inhalte der Verordnung wurden stellenweise sprachlich überarbeitet. Außerdem bewirkt die neue ImmoWertV, dass bisher geltende Richtlinien zur Wertermittlung von Immobilien und Grundstücke mit dem 1. Januar 2022 außer Kraft treten. Neu sind auch Vorgaben zur Berücksichtigung von grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen bei Wertermittlungen.

    Was genau regelt die ImmoWertV 2022?

    Die ImmoWertV definiert relevante Begrifflichkeiten für die Bewertung von Grundstücken und Immobilien. Sie beinhaltet im Kern drei verschiedene Bewertungsmethoden für die Wertermittlung von Immobilien und beschreibt, welche Aspekte bei der Kalkulation zu berücksichtigen sind. Dadurch soll bundesweit die Wertermittlung von Wohn- und Gewerbeobjekten sowie von Grundstücken möglichst objektiv und neutral erfolgen können.  

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    Nadine Kunert
    Expertin für Verkauf & Vermietung

    Nadine Kunert informiert dich als Immobilienexpertin und Redakteurin von ImmoScout24 mit informativen und sorgfältig recherchierten Inhalten rund um das Thema Immobilienverkauf und Vermietung. Nadine ist studierte Kommunikationswissenschaftlerin, hat viele Jahre als Content Managerin in der Baubranche gearbeitet und ist seit 10 Jahren selbst Vermieterin. Dadurch hat sie einen praxisnahen Bezug und strebt danach, die Themen leserfreundlich und verständlich für dich aufzubereiten.

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