In dem Gewerbemietvertrag eines Mieters heißt es: „Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen – insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizung – einschließlich Zählermiete und Wartungskosten." Nun weigert sich der Mieter u. a. die umgelegte Grundsteuer zu zahlen, da diese Art Kosten nicht ausdrücklich im Vertrag aufgeführt wurden. Das will der Vermieter nicht hinnehmen und klagt auf Zahlung sämtlicher Betriebskosten, auch der Positionen, die nicht im Gewerbemietvertrag stehen.

Umlagefähige Betriebskosten definieren


Das Oberlandesgericht Celle stellt fest, dass die Vertragsklausel mit Ausnahme der aufgeführten Regelbeispiele nicht dem Bestimmtheitsgebot genüge. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bedarf es einer ausdrücklichen und inhaltlich bestimmten Regelung, aus der sich ergibt, dass der Mieter neben der Grundmiete ganz oder anteilig Betriebskosten zu tragen habe.

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Die Betriebskosten müssten der Art nach hinreichend konkretisiert werden. Denn nur dann könne sich Mieter zumindest ein grobes Bild davon machen, welche zusätzlichen Kosten ihn möglicherweise erwarten. (BGH, Urteil vom 02.05.2012 – XII ZR 88/10)

Im konkreten Fall ist die Umlageregelung im Mietvertrag zu unbestimmt, da eine abschließende Aufzählung oder ein konkreter Hinweis auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) fehlen. Das wäre aber nötig, um die umlagefähigen Betriebskosten zu definieren. Vielmehr schließt sich an die Formulierung "sämtliche Betriebskosten" eine Aufzählung an. Damit könnte es sein, dass hier eine Einschränkung vorliegt. Wenn "sämtliche Betriebskosten" so zu verstehen wären, dass ohne Einschränkung jede Betriebskostenart erfasst werden sollte, wäre die Aufzählung überflüssig.


Tipp für Vermieter


Vermieter sollten die Betriebs- und Nebenkostenarten zunächst objektspezifisch ermitteln. In Gewerbemietverträgen müssen dann alle Positionen, die vom Mieter zu tragen sind, ausdrücklich und eindeutig aufgeführt werden. Nur so können Vermieter eine weitgehende und wirksame Umlagefähigkeit erreichen.

(OLG Celle, Urteil vom 9. November 2018, Az. 2 U 81/18)



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