WEG-Beschluss

Wer zahlt die Sanierung der Dachterrasse?

Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft streiten über die Kosten für die Sanierung einer Dachterrasse. In der Teilungserklärung ist geregelt, dass jeder Eigentümer für die Instandhaltung und -setzung der Gebäudeteile aufkommen muss, die ausschließlich für seinen Gebrauch bestimmt sind.


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Sanierung von Sondereigentum

  1. Der Fall
  2. Besitzer will nicht zahlen
  3. Das Urteil

Zum Sondereigentum eines Mitglieds der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gehört die an der Vorderseite seiner Wohnung gelegene Dachterrasse. Hier waren Schäden an Bauteilen aufgetreten, die im Gemeinschaftseigentum stehen. In der Eigentümerversammlung wurde daraufhin die Sanierung der Terrasse beschlossen; in der Weise, wie es das Angebot einer Fachfirma vorsah. Die Kosten sollte der Sondereigentümer allein tragen.

Dachterrassenbesitzer will nicht allein zahlen

Der Eigentümer wollte die Kosten nicht komplett übernehmen und klagte gegen den Beschluss. Er war der Ansicht, die Dachterrasse diene nicht ausschließlich seinem Gebrauch, da der Boden gleichzeitig das Dach der darunterliegenden Wohnung sei. Das Amtsgericht Saarbrücken wies die Klage ab. Das Landgericht hingegen gab ihr statt und erklärte den Beschluss der Eigentümerversammlung für ungültig.

Die übrigen Wohnungseigentümer legten daraufhin Revision ein und hatten Erfolg. Der Bundesgerichtshof (BGH) hob das Urteil des Landgerichts auf und wies die Berufung des klagenden Sondereigentümers gegen das Urteil des Amtsgerichts zurück.


BGH: Abweichende Kostenregelung gilt umfassend

Der Kläger habe die Kosten der beschlossenen Sanierung aufgrund einer von der Vorschrift des § 16 Abs. 2 WEG abweichenden Bestimmung in der Teilungserklärung allein zu tragen. Diese Abweichung ist möglich, da das Wohnungseigentumsrecht den Wohnungseigentümern weitgehend freie Hand lässt, wie sie ihr Verhältnis untereinander ordnen wollen. Eigentlich sieht das Gesetz eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vor.

In ihrer Teilungserklärung hatte die WEG geregelt, dass Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia), auf dessen Kosten instand zu halten oder instand zu setzen sind. Grundgedanke dieser Regelung: Bei den Balkonen oder Loggien handelt es sich um eine Sonderausstattung der betreffenden Wohnung. Die damit verbundenen Lasten wären bei einer Bauweise ohne Balkon oder Loggia nicht angefallen.

Der BGH stellt die betreffende Dachterrasse den Balkonen oder Loggien gleich. Für die Frage nach dem ausschließlichen Gebrauch einer solchen Terrasse komme es darauf an, wer Zugang zu ihr habe. Und das sei hier allein der Kläger.

(BGH, Urteil v. 4.5.2018, V ZR 163/17)


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