Sanierung

Wer haftet bei Verzögerungen?

Wird eine notwendige Sanierung des Gemeinschaftseigentums durch die Wohnungseigentümer verzögert, haften sie gegenüber Miteigentümern, denen daraus ein Schaden entsteht. Vorausgesetzt: Die Miteigentümer fechten den Beschluss zur Ablehnung der Sanierung erfolgreich an.


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Verzögerte Sanierung: Wer haftet?

  1. Der Fall
  2. WEG-Beschluss
  3. Schadensersatz-Forderung
  4. Das Urteil

Die Eigentümerin einer Wohnung im Souterrain entdeckte Feuchtigkeitsschäden in ihrer Wohnung. In einer daraufhin außerordentlich einberufenen Eigentümerversammlung am 25.11.2010 lehnten die Eigentümer mehrheitlich ihren Antrag auf Feststellung der Ursachen ab. Die Eigentümerin hatte beantragt, dass ein Sachverständiger die Ursachen der Feuchtigkeitsschäden feststellt und bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum die notwendigen Maßnahmen ermittelt. Die Arbeiten sollten ausgeschrieben und ein Preisspiegel erstellt werden. In der dann folgenden Versammlung hätten die Maßnahmen beschlossen werden sollen.

Eigentümerin klagt gegen Ablehnung der Sanierung

Die Eigentümerin nahm die Ablehnung der anderen Eigentümer nicht hin. Vielmehr erhob sie eine Anfechtungsklage und beantragte zugleich Beschlussersetzung. Darüber hinaus leitete sie im Dezember 2010 ein selbstständiges Beweisverfahren zur Feststellung der Mangelursachen ein.

Der gerichtlich bestellte Sachverständige legte am 7.12.2011 sein Gutachten vor. Darin stellte er fest, dass das Gebäude nicht hinreichend gegen Feuchtigkeit aus dem Baugrund abgedichtet sei.  Das habe die Feuchtigkeit in der Wohnung mit verursacht. In der darauffolgenden Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, den Antrag der Eigentümerin auf Mängelbeseitigung bis zur nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung zu vertagen.


Eigentümerin verlangt Schadensersatz

Am 10.8.2012 wies das Amtsgericht die Anfechtungsklage gegen den Beschluss vom 25.11.2010 und die Beschlussersetzungsklage ab. Die Eigentümerin legte Berufung ein, der das Landgericht München am 19.9.2013 stattgab. Damit wurde der Beschluss vom 25.11.2010 für ungültig erklärt. Die Ablehnung der Sanierungsmaßnahmen habe nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen. Die beklagten Wohnungseigentümer wurden daher verpflichtet, den Abschluss der zur Beseitigung der Mängel erforderlichen Verträge mit Dritten zu beschließen.

Am 12.12.2013, also gut zwei Jahre nach der ersten Beantragung, beschlossen die Eigentümer nun, die Sanierung zu beauftragen. Da die Eigentümerin aufgrund der Feuchtigkeit ihre Wohnung nicht vermieten konnte, verlangte sie Schadensersatz für den Zeitraum Dezember 2010 bis Februar 2014 wegen verzögerter Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums.


Wohnungseigentümer müssen Mietausfall teilweise ersetzen

Die Wohnungseigentümer müssen der Eigentümerin den Mietausfall ersetzen, der durch die verspätete Klärung der Ursachen für die Feuchtigkeit entstanden ist. Dabei kommt es darauf an, wann das Gutachten bei pflichtgemäßem Handeln vorgelegen hätte.  Bei einer Beschlussfassung am 25.11.2010 hätte das Gutachten bis Ende März 2011 vorgelegen. Daher haften die übrigen Eigentümer ab diesem Zeitpunkt bis zum Vorliegen des von der Eigentümerin initiierten Gutachtens am 7.12.2011.


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