Gemeinschaftliches Eigentum

Feuchtigkeitsschäden im Altbau

Eine WEG streitet über die Sanierung von Feuchtigkeitsschäden, von denen in erster Linie das Souterrain betroffen ist. Haben die Eigentümer dieser Einheiten Anspruch auf eine Sanierung durch alle Eigentümer?


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Ein im Jahr 1890 errichtetes Gebäude wurde 1986 in zwölf Wohnungen und drei Teileigentumseinheiten aufgeteilt. Die drei Teileigentumseinheiten befinden sich im Souterrain des Gebäudes und werden derzeit als Naturheilpraxis, Künstleragentur und Kommunikationsagentur genutzt, obwohl die Wände der Einheiten stark durchfeuchtet sind.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft holte aus diesem Grund im Jahr 2010 ein Gutachten eines Ingenieurbüros und im Jahr 2011 ein Gutachten eines Architekten ein. Beide Gutachten ergaben dieselben Schadensursachen: eine fehlende außenseitige Sockelabdichtung, eine fehlende Horizontalsperre und im Mauerwerk eingelagerte Salze.

Beschluss der Eigentümerversammlung

In der Eigentümerversammlung vom 31. März 2015 wurde der Antrag der Teileigentümer aus dem Souterrain auf Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden abgelehnt. Auch der Antrag, nach dem die Instandsetzung durch Einbringung einer Horizontalsperre im Mauerwerk sowie durch Aufbringung einer Vertikalsperre auf den erdberührten Außenwänden erfolgen soll, fand keine Mehrheit. Stattdessen beschlossen die Wohnungseigentümer, ein weiteres Sachverständigengutachten einzuholen.


Die Eigentümer des Souterrains ziehen vor Gericht

Die drei Teileigentümer wollten die Beschlüsse der Eigentümerversammlung nicht hinnehmen und klagten – mit geringem Erfolg. Das Amtsgericht erklärte nur den Beschluss zur erneuten Einholung eines Sachverständigengutachtens für ungültig. Daraufhin gingen die Kläger in Berufung. Das Landgericht gab der Klage statt. Nach seiner Auffassung widerspricht die Ablehnung des Beschlussantrags ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Kläger hätten Anspruch darauf, dass die Feuchtigkeitsschäden saniert werden. Ein weiteres Gutachten sei dazu nicht notwendig, da die Ursachen bereits festgestellt wurden und sich am Sachverhalt seit Einholung der beiden Gutachten nichts verändert habe. 


Die Beklagten gehen in Revision

Die Beklagten sind der Ansicht, dass der Gebäudezustand an dem Baustandard des Jahres 1890 zu messen sei und gingen daher gegen das Urteil des Landgerichts in Revision. Die Belastung durch die Sanierung sei zudem unverhältnismäßig, da sie rund 300.000 Euro kosten würde. Ihrer Meinung nach müssten die Kläger Beeinträchtigungen wie abblätternde Farbe, Putzschäden und Salzausblühungen hinnehmen. Diese Beeinträchtigungen bestünden schließlich schon mehr als zehn Jahre und die Teileigentumseinheiten würden bestimmungsgemäß genutzt –als Laden oder Büroräume-


BGH-Urteil: Eigentümer haben Anspruch auf Sanierung

Der Bundesgerichtshof wies die Revision der Beklagten zurück. Die Eigentümer der Teileigentumseinheiten im Souterrain haben demnach einen Anspruch auf die Sanierung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Gemeinschaftseigentum, dazu gehören die Außenwände, müssten sich in einem Zustand befinden, der die zweckgemäße Nutzung des Sondereigentums, hier also der Teileigentumseinheiten, gewährleistet. Da die Feuchtigkeit in den Wänden die Nutzung der Einheiten jedoch massiv beeinträchtigt, sei die sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich.

Die Instandsetzung sei den Wohnungseigentümern auch zumutbar, da sie bei Gefährdung der Gebäudesubstanz ohnehin sanieren müssten. Nur in Ausnahmefällen wäre es möglich, den Zweck der Souterrain-Flächen zum Beispiel in reine Kellerflächen umzuwidmen. Das sei allerdings nur gegen eine Ausgleichszahlung an die Teileigentümer denkbar, die Bedingungen dafür sah der BGH in diesem Fall nicht erfüllt.


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