Bundesverfassungsgericht

Grundsteuer ist verfassungswidrig

Bis Ende 2019 soll die Erhebung der Grundsteuer neu geregelt werden. Nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) verstoßen die Einheitswerte als Berechnungsgrundlage gegen das Grundgesetz. Von der anstehenden Reform sind Immobilieneigentümer, Mieter und Kommunen betroffen.


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Wenn Einheitswerte für Grundstücke seit mehr als 50 Jahren nicht mehr angepasst wurden, liegen Ungleichbehandlungen der Immobilienbesitzer auf der Hand. Deshalb muss nun der Gesetzgeber bis Ende 2019 eine Neuregelung schaffen. So fordert es das Bundesverfassungsgericht. Nach diesem Zeitraum dürften die derzeitigen Regeln nicht mehr angewandt werden.

Bebaute, aber auch unbebaute Grundstücke verursachen Kosten für die Kommunen. Denn eine Infrastruktur muss geschaffen und unterhalten werden. Die Kosten dafür sollen Eigentümer zu einem gewissen Anteil mittragen. Das soll über die Grundsteuer A (für land- und forstwirtschaftliches Vermögen) und die Grundsteuer B (für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude) erfolgen. Die Bemessungsgrundlage ist bundesweit einheitlich geregelt. Die tatsächliche Höhe der Steuer bestimmt jede Kommune separat mit einem Hebesatz.

Einheitswerte von anno dazumal

Für jedes Grundstück in Deutschland ist ein Wert festgelegt, der eigentlich alle sechs Jahre aufgrund von möglichen Veränderungen angepasst werden sollte. Doch der hohe Aufwand, der dazu betrieben werden müsste, hat Neufestlegungen des Einheitswertes für diese Gebäude über Jahrzehnte verhindert. Folglich sind die Unterschiede bei vergleichbaren Grundstücken und Gebäuden in ähnlicher Lage im Laufe der Zeit immer größer geworden. Das trifft ganz augenscheinlich zu, wenn aus einem ehemaligen Arbeiterstadtteil ein teures, angesagtes Viertel geworden ist.

Heben die Kommunen die Hebesätze dann pauschal an, führt das zu erheblichen Ungerechtigkeiten und daraus resultierend zu Verfassungsbeschwerden.


Das BVerfG sorgt nun für Bewegung

Das Bundesverfassungsgericht macht der Regierung inhaltlich nur wenige Vorgaben. Die Grundsteuer muss "gleichheitsgerecht" ausgestaltet werden. Dennoch sollte der vorgegebene Termin für Bewegung sorgen. Bis Ende 2019 muss eine neue Regelung gefunden werden; danach soll eine Übergangsfrist bis 2024 gelten. Spätestens dann muss das neue Gesetz überall Anwendung finden.

Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmobilienScout24, begrüßt die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts: „Unsere Angebotsdatenbank mit rund 480.000 aktuellen Inseraten und einer 20-jähriger Historie im Immobilienmarkt schafft Transparenz über die Marktwerte. Damit benennen wir nur ein Beispiel, es gibt vielfältige Ideen zur Modernisierung der Immobilienbewertung auf Datenbasis. Gerne bieten wir uns als Gesprächspartner für Politik, Verbände und Fachöffentlichkeit an.“


Modelle zur Neugestaltung

Bereits jetzt werden verschiedene Modelle zur Neugestaltung diskutiert. Würden die veralteten Einheitswerte durch aktuelle Verkehrswerte ersetzt, wäre dafür eine Neuberechnung für mehr als 35 Millionen Grundstücke nötig. Die Finanzverwaltung rechnet mit einem zeitlichen Aufwand von zehn Jahren.

Mit deutlich weniger Aufwand wäre eine reine Bodensteuer verbunden. Sie knüpft entweder allein an die – leicht zu ermittelnde – Grundstücksfläche an oder sie besteuert nur den Wert des Bodens und lässt das Gebäude unberücksichtigt.

Zu dem sogenannten Kostenwertmodell hat der Bundesrat bereits Ende 2016 einen Gesetzentwurf vorgelegt, der aber nicht umgesetzt wurde. Danach sollte nicht mehr der Grundstückswert, sondern der Investitionsaufwand die Grundlage der Steuerberechnung sein. Die entscheidende Rolle kommt dabei dem Baujahr zu. Mit dessen Hilfe wird errechnet, wie viel ein Gebäudetyp gekostet hat.

Und dann ist auch noch das "Süd-Modell" im Gespräch. Es geht auf die Länder Bayern, Baden-Württemberg und Hessen zurück. Auch hier ist eine wirkliche Bewertung der Immobilien nicht erforderlich. Allein die Flächen von Grundstück und Gebäude sollen in der Steuer berücksichtigt werden.


Fazit

Für Thomas Schroeter steht fest: „Eine absolute Erhöhung der Grundsteuer als Ergebnis neuer Immobilienwerte als Berechnungsgrundlage lehnen wir ab, das wäre eine bittere Folge der nun anstehenden Neuordnung. Es wäre schade, wenn aus der Modernisierung der Immobilienbewertung am Ende höhere Kosten für Mieter und Eigenheimbesitzer resultieren. Die Belastungsgrenze im Bereich des Wohnens und der Nebenkosten ist bereits heute erreicht. Hier müsste der Gesetzgeber die Steuer insgesamt reformieren.“



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