Vermietung und Verkauf: Wichtige Änderungen 2018

BGH-Urteil zu Mietverträgen, Rauchmelderpflicht und Marktentwicklung

Während auf Vermieter im Jahr 2018 rechtliche Neuerungen zukommen, sollten Verkäufer von Eigenheimen bei der Verkaufsstrategie vor allem auf regionale Preisentwicklung und Zinsentwicklung achten.


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Für Vermieter bringt ein aktuelles BGH-Urteil in 2018 Neuerungen. Außerdem kommen in einigen Regionen neue Mietspiegel und die Rauchmelderpflicht. Berlin plant eine Bundesratsinitiative zum Mietrecht, und für Immobilienverkäufer dürften hohe Verkaufspreise maßgeblich von der Zinsentwicklung abhängen.

BGH-Urteil kappt Verjährungsverlängerung

Ein BGH-Urteil vom 8. November 2017 wirkt sich auf die künftige Ausgestaltung von Mietverträgen aus. Die obersten Richter entschieden über eine Klausel in einem Formularmietvertrag, mit der die sechsmonatige Verjährungsfrist für Ansprüche des Vermieters nach dem Auszug des Mieters verlängert wird. Diese Frist ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt.

Konkret ging es um Schadenersatzansprüche aufgrund von Schäden in der Wohnung, die der Vermieter unter Berufung auf die verlängerte Verjährungsfrist erst zehn Monate nach der Rückgabe der Wohnung geltend machte. Der BGH erklärte die Verlängerung der Verjährungsfrist per Vertragsklausel für unwirksam. Die Folge: In Zukunft müssen Vermieter Nachforderungen an den früheren Mieter innerhalb von sechs Monaten nach dessen Auszug stellen, um ihre Ansprüche aufrecht zu halten.


Berlin plant Bundesratsinitiative zum Mietrecht

Der Senat des Landes Berlin hat angekündigt, noch im ersten Quartal 2018 im Bundesrat eine Initiative zur Änderung des Mietrechts einzubringen. Zentraler Punkt ist dabei die Modernisierungsumlage, über die Vermieter ihre Kosten bei Modernisierungsmaßnahmen in Höhe von maximal elf Prozent pro Jahr auf die Miete aufschlagen können. Für finanzschwache Mieter bedeute dies eine Bedrohung, so die Begründung des Senats, der eine Abschaffung oder zumindest eine Absenkung der Umlage fordert. Vermieter sollten die Entwicklung verfolgen, um auf mögliche Änderungen in der Gesetzgebung vorbereitet zu sein.


Hintergrund: Wie funktioniert eine Bundesratsinitiative?

Über die Bundesratsinitiative haben die Bundesländer die Möglichkeit, ihre Wünsche bei der Gesetzgebung zu formulieren. Der Bundesrat setzt sich aus Vertretern der einzelnen Bundesländer zusammen und ist neben dem Bundestag das wichtigste Beschlussorgan bei der Gesetzgebung. Wird ein Gesetzesentwurf im Bundesrat mehrheitlich beschlossen, muss die Bundesregierung diesen innerhalb von sechs Wochen an den Bundestag weiterleiten. Der Bundestag muss dann per Abstimmung entscheiden, ob die Vorlage angenommen wird oder nicht.


Mietspiegel und Rauchmelderpflicht

Auch im Jahr 2018 planen einige Städte – etwa Frankfurt am Main, Bamberg und Regensburg – die Veröffentlichung neuer Mietspiegel.

Die Rauchmelderpflicht für Gebäude im Bestand gilt ab dem 1. Januar 2018 auch in Bayern. Wie in anderen Bundesländern kann auch dort die Zuständigkeit für die Warngeräte auf den Mieter übertragen werden, indem Vermieter und Mieter einen entsprechenden Vertrag abschließen.


Immobilienverkauf 2018: Wie entwickelt sich der Markt?

Wer seine Immobilie im nächsten Jahr verkaufen will, möchte natürlich wissen, ob sich die Preise gegenüber 2017 ändern werden. Das hängt unter anderem von zwei Faktoren ab.

Faktor eins ist die regionale Preisentwicklung. Diese wird in erster Linie von nachhaltigem Zuzug und der Entwicklung der regionalen Wirtschaft beeinflusst. Bleibt beides positiv, ist das eine gute Voraussetzung für weiterhin stabile oder steigende Immobilienpreise.

Faktor zwei ist die Zinsentwicklung. Solange die Marktzinsen extrem niedrig sind, können Immobilienkäufer auch hohe Kaufpreise zu günstigen Konditionen finanzieren. Bei steigenden Zinsen kann sich hingegen ein Teil der Käufer hochpreisige Immobilien nicht mehr leisten. Dann geraten die Angebotspreise unter Druck.

Tipp: Behalten Sie bei Ihrem Verkaufsvorhaben die regionalen Preise und die Zinsentwicklung im Auge, um im Bedarfsfall mit einer Beschleunigung des Verkaufsprozesses auf absehbare Veränderungen reagieren zu können.


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