Keine Mieterhöhung bei unvollständiger Modernisierung

Gericht lehnt Klage von Vermieterin ab

Obwohl die Modernisierung der Wohnung noch nicht abgeschlossen war, forderte eine Vermieterin von ihrem Mieter bereits die angepasste, höhere Miete ein. Zu Unrecht, befand jetzt das Amtsgericht Nördlingen.


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Am 27. Januar 2017 wies das Amtsgericht Nördlingen die Klage einer Vermieterin ab, die eine höhere Miete von ihrem Mieter eingefordert hatte, obwohl die energetische Modernisierung dessen Wohnung noch nicht abgeschlossen war. Die Mieterhöhung erfolgte zu früh, stellte das Gericht in seinem Urteil  fest. Die Bauarbeiten müssten nach Paragraph 559 des Bürgerlichen Gesetzbuches vollständig abgeschlossen sein, bevor ihr eine höhere Miete zustünde.

Grundlegend für die richterliche Entscheidung war, dass die Modernisierung in einem Bauabschnitt durchgeführt wurde und nicht in mehrere unterteilt war. Bei Arbeiten in mehreren Bauabschnitten stünde der Vermieterin nach jeder abgeschlossenen Bauphase eine höhere Mietzahlung zu.

Der Fall: Verfrühte Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel


Mitverantwortlich für den Streit war ein Eigentümerwechsel des Mietobjektes. Der vorherige Besitzer hatte den Einbau einer energieeffizienteren Heizungsanlage angekündigt. Während der mehrmonatigen Bauarbeiten verkaufte er das Haus jedoch an die Klägerin. Die neue Eigentümerin verlangte von ihrem Mieter eine Wohnungsmiete, die seine herkömmliche um 283,12 Euro überstieg. Bei der Geldforderung bezog sie sich auf die Modernisierung des Gebäudes. Der Mieter ignorierte jedoch die Mieterhöhung – auch, weil er nach eigener Aussage zu diesem Zeitpunkt noch keine Kenntnis von dem Eigentümerwechsel hatte, ­ und zahlte weiterhin die bisherige Miete. Seine Begründung: Die Maßnahmen seien noch nicht vollständig abgeschlossen gewesen. Ein Gutachten unterstützte beim Prozess das Argument des Mieters. Die Bauexperten stellten fest, dass noch fünf bis acht Prozent der Modernisierungsmaßnahmen nicht ausgeführt worden waren.



Frist- und formgerechte Ankündigung einer Modernisierung


Plant ein Haus- oder Wohnungseigentümer eine Modernisierung seiner Immobilie, muss er seinem Mieter das Vorhaben schriftlich ankündigen – und zwar form-  und fristgerecht. In dem Anschreiben muss der Eigentümer konkrete Angaben zu Beginn und Dauer der Bauarbeiten, zu einer Mieterhöhung oder Betriebskostensteigerung machen sowie die baulichen Maßnahmen skizzieren. Die Frist für eine Modernisierungsankündigung beträgt drei Monate vor Baubeginn. Dabei ist es unerheblich, ob die Modernisierungsmaßnahme eine Mieterhöhung nach sich zieht oder nicht. Begeht der Vermieter in seiner Ankündigung Formfehler oder hält die Ankündigungsfrist nicht ein, ist das Schreiben ungültig.

Entschließt sich der Mieter aufgrund der Baumaßnahmen, seine Wohnung vorzeitig zu kündigen, kann er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Dieses erlaubt ihm, nach Ablauf von zwei Monaten nach dem Erhalt der Modernisierungsankündigung auszuziehen und das Mietverhältnis so außerhalb der gängigen 3-Monats-Frist zu beenden.



Härteeinwand: So können sich Mieter gegen Modernisierungen wehren


Mieter müssen eine Modernisierungsmaßnahme ihrer Wohnung nicht in jedem Fall durchwinken. Der sogenannte „Härteeinwand“ gibt ihnen rechtliche Mittel an die Hand, um sich gegen die Baumaßnahmen und eine eventuelle Mieterhöhung zur Wehr zu setzen. Mögliche Einwände, um eine unzumutbare Beeinträchtigung durch die Modernisierungsarbeiten zu belegen, sind:

  • hohe Schmutz- oder Lärmbelästigung
  • eine fragliche Wohnwertverbesserung oder Energieeinsparung
  • die Wohnfläche der Wohnung verkleinert sich
  • der Grundriss der Wohnung verändert sich
  • ein hohes Alter des Mieters

Liegt kein Härteeinwand vor, unterliegen Mieter bei einer Modernisierungsmaßnahme der sogenannten Duldungspflicht. Das heißt, er muss Bauarbeiten zur Verbesserung oder zum Erhalt des Gebäudes hinnehmen.


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