Kauf eines Miethauses: Rechte und Pflichten des neuen Eigentümers

Eigentümerwechsel: Handlungsspielraum des Vermieters

Beim Kauf eines vermieteten Hauses regelt das Gesetz genau, welche Rechte der neue Eigentümer gegenüber seinen Mieter hat. Unangekündigte Besichtigungstermine und das Aufsetzen eines neuen Mietvertrages zählen nicht dazu.


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Plant der Eigentümer eines vermieteten Hauses seine Immobilie zu verkaufen, beginnt häufig eine schwierige Phase: Mieter sind durch den anstehenden Eigentümerwechsel verunsichert und bremsen die Verkaufsvorbereitungen aus. Wenn sich jedoch sowohl der Eigentümer als auch die Mieter genau an die gesetzlichen Vorgaben halten, schafft das für beide Parteien Klarheit und nimmt Erwartungsängste. Doch zu welchen Maßnahmen ist ein Eigentümer berechtigt und welche darf er nicht ergreifen? Hier lohnt sich ein genauer Blick in das Grundgesetz (GG) Artikel 13 und das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB).

Besichtigung der Wohnungen


Im Bürgerlichen Gesetzbuch regelt das „Hausrecht“ (§§ 858ff, 903, 1004) unter anderem den Schutz des Wohnbereiches. Dieses Recht tritt der Eigentümer mit der Übergabe der Wohnung an den Mieter ab. Damit darf der Mieter selbst darüber entscheiden, wem er den Zutritt zu seiner Wohnung erlaubt und wem nicht. Doch: Ohne eingehende Besichtigung des gesamten Gebäudes kauft kein Interessent ein Haus. Auch Handwerker oder Makler müssen die einzelnen Wohnbereiche in Augenschein nehmen, bevor sie ihre Aufgaben erledigen können. Deswegen hat der Vermieter das Recht auf drei Besichtigungstermine im Monat. Diese dürfen bis zu 45 Minuten andauern.

Damit jetzt nicht das Tauziehen zwischen Mieter und Eigentümer um einen geeigneten Besichtigungstermin beginnt, begrenzt das Gesetz hier den Spielraum. Dieses schreibt vor, dass der Eigentümer den Mietern den Besichtigungstermin spätestens einen Tag im Voraus anmelden muss. Bei berufstätigen Mietern gilt sogar eine Vorlaufzeit von drei bis vier Tagen. Der Mieter hat dann die Möglichkeit, den Besichtigungstermin zu akzeptieren oder ihn mit einer Begründung abzulehnen. Lehnt er den Termin ab, muss er jedoch im Gegenzug einige zeitnahe Ausweichtermine vorschlagen.

Übrigens: Der Besichtigungstermin muss immer vom rechtmäßigen – also im Grundbuch eingetragenen – Vermieter selbst vereinbart werden. Eine Auflassungsvormerkung reicht nicht aus, um die Rechte des Eigentümers zu beanspruchen.



Wohnungskündigung durch den neuen Eigentümer


Zu den größten Sorgen der Mieter zählt bei einem Eigentümerwechsel die Kündigung. Die ist jedoch nicht ohne Weiteres möglich. Mit der Immobilie übernimmt der Eigentümer automatisch auch den bestehenden Mietvertrag, den der vorherige Vermieter mit seinen Mietern abgeschlossen hat. Das legt das BGB im Absatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§566 Absatz 1 BGB) fest. An den vertraglich festgelegten Rechten und Pflichten beider Vertragsparteien ändert sich bei einem Eigentümerwechsel nichts. Das Aufsetzen eines neuen Mietvertrages ist zwar möglich, jedoch dürfen sich die Mieter weigern, diesen zu unterschreiben und weiterhin an ihrem alten Vertrag festhalten.

Der neue Eigentümer kann den Mietern in bestimmten Fällen kündigen. Dafür muss er sich aber an die bestehenden Gesetze halten. Infrage kommt hierbei die ordentliche Kündigung aufgrund von Eigenbedarf, Zahlungsverzug oder bewussten Pflichtverletzungen des Mieters.

Anders sieht der Fall jedoch bei der Kündigung von unbewohnten Räumen, den sogenannten „Nebenräumen“, aus. Zu diesen zählen Keller, Dachboden, Garagen, Abstellräume, Stellplätze und Schuppen. Nebenräume darf der Eigentümer in Form einer Teilkündigung nach dem BGB § 573b kündigen, wenn er dadurch neuen Wohnraum oder Nebenraum schaffen möchte.



Mieterhöhung durch Modernisierung


Trotz Bindung an den Mietvertrag - der neue Eigentümer hat durchaus das Recht, die Miete zu erhöhen. Allerdings nur dann, wenn der Vorbesitzer die möglichen Mieterhöhungen nicht oder nur im geringen Maße umgesetzt hat. Die versäumte Anhebung der Mietkosten kann der neue Eigentümer schrittweise nachholen. Voraussetzung dafür ist, dass die letzte Mieterhöhung über 15 Monate zurückliegt und die Miethöhe sich an den örtlichen Vergleichsmieten orientiert. Prinzipiell gilt: Innerhalb von drei Jahren darf der Hauseigentümer die Miete bis zu 20 Prozent steigern.

Ein Sonderrecht zur Mieterhöhung ergibt sich aus Modernisierungsmaßnahmen am Gebäude. Hierbei unterscheidet das Gesetz jedoch zwischen Maßnahmen zur Erhaltung eines Gebäudes (§555a BGB) und Maßnahmen zur Modernisierung (555b BGB). Erhaltungsmaßnahmen wie der Austausch von Rohren oder die Reparatur eines Heizsystems berechtigen den Eigentümer nicht zu einer Mieterhöhung. Bei einer Modernisierung steigert er jedoch die Wohnqualität oder reduziert den Energieverbrauch der Mieter – und das darf er sich bezahlen lassen. Zu Sanierungsmaßnahmen zählen unter anderen:

  • Gebäudedämmung
  • Einbau schallschützender oder besser dämmender Fenster
  • Sanierung von Bädern
  • Anbau eines Balkons
  • Einbau eines Aufzugs
  • Installation eines energiesparendes Heizsystems

In diesen Fällen darf der Vermieter die Kosten der Sanierung auf seine Mieter umlegen und die Miete nach oben korrigieren. Hier sieht der Gesetzgeber eine jährliche Mietsteigerung von höchstens elf Prozent der für die einzelne Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten vor. Allerdings muss der Vermieter seinen Mietern die baulichen Maßnahmen mindestens drei Monate im Voraus mitteilen. Donnern von früh bis spät die Schlagbohrer oder schränkt der Umbau die Wohnqualität langfristig auf andere Weise ein, darf der Mieter für diesen Zeitraum die Miete kürzen.


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