Steuern sparen mit Immobilienkrediten

Disagio als Werbungskosten nur begrenzt absetzbar?

Ein Ehepaar hatte ein Hypothekendarlehen zur Finanzierung eines Mehrfamilienhauses aufgenommen. Die Zinsvorauszahlung (Disagio) von zehn Prozent der Darlehenssumme machten sie als direkt abziehbare Werbungskosten geltend. Das Finanzamt wollte aber nur fünf Prozent berücksichtigen.


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Disagio als Werbungskosten

  1. Disagio
  2. Der Fall
  3. Das Urteil

Wer als Vermieter zur Finanzierung einer Immobilie einen Kredit aufnimmt, kann durch die Vereinbarung eines Disagios seine monatliche Belastung reduzieren. Bei einem fünfprozentigen Disagio werden nur 95 Prozent des Darlehens ausgezahlt. Zurückzahlen muss der Kreditnehmer jedoch 100 Prozent des Darlehensbetrags. Die Differenzsumme wird von der Bank als Zinsvorauszahlung einbehalten.

Geringere Zinsen, sofort hoher Steuerabzug


Zum einen sinkt mit einem Disagio die Zinshöhe. Ein weiterer Vorteil: Vermieter können das Disagio sofort steuerlich als Werbungskosten geltend machen. Durch diesen Steuerabzug verringert sich das zu versteuernde Einkommen. Bislang gab es allerdings eine Einschränkung: Ein Disagio konnte nur dann in vollem Umfang sofort abgesetzt werden, wenn es sich im Rahmen des „am aktuellen Kreditmarkt Üblichen“ hielt. Gängige Praxis der Finanzämter war es deshalb, nur bis zu fünf Prozent Disagio steuerlich gelten zu lassen.

So erlebte es auch ein Ehepaar aus Reinland-Pfalz. Sie hatten zum Kauf eines Mehrfamilienhauses einen Hypothekenkredit aufgenommen und dazu mit ihrer Bank ein Disagio in Höhe von zehn Prozent vereinbart. Das Finanzamt hatte aber nur den marktüblichen Teil von fünf Prozent als sofort abziehbar anerkannt. Der über die fünf Prozent hinausgehende Disagiobetrag sollte auf den Zinsfestschreibungszeitraum von zehn Jahren verteilt werden.


Für den Bundesfinanzhof zählt der Vertragspartner


Dagegen erhob das Ehepaar Einspruch, kam aber damit beim Finanzgericht Rheinland-Pfalz nicht durch. Erst in der Revision war ihre Klage erfolgreich. – Der Bundesfinanzhof (BFH) urteilte, dass auch Disagio über fünf Prozent steuerlich zulässig sind. Ein mit einer Geschäftsbank geschlossener Kreditvertrag sei in aller Regel marktüblich. So sei nicht die Höhe des Disagios entscheidend, sondern der Vertragspartner, der den Kredit auszahlt. Die Marktüblichkeit an einen festen Zinssatz zu koppeln, komme, so der BGH, nicht in Betracht.

 

(BFH: IX R 38/14, Urteil vom 08.03.2016)


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