Eigentümerversammlung

Stimmverbot wegen Majorisierung nur die Ausnahme

Ein Wohnungseigentümer kann nur in Ausnahmefällen vom Stimmrecht wegen Majorisierung ausgeschlossen werden. Zur Berechnung der Stimmrechte gilt in der Regel das gesetzlich vorgesehene Kopfprinzip.


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Zu einer Wohnanlage in Niedersachsen gehören vier Wohneinheiten. Alle Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungen Nr. 3 und Nr. 4 gehörten ursprünglich einem der Eigentümer, bis der das Eigentum an der Wohnung Nr. 4 an eine UG & Co. KG übertrug. Er ist alleiniger Gesellschafter der UG sowie Kommanditist und Geschäftsführer der KG, die auch im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen ist.

In einer Eigentümerversammlung beschlossen die Eigentümer der Wohnungen Nr. 1 und 2, dass die KG vom Stimmrecht ausgeschlossen sei. Gegen die Stimme der anderen Eigentümer genehmigten sie dann die Jahresabrechnung und bestellten einen Verwalter. – Dagegen klagte der Eigentümer mit dem vermeintlichen Stimmrecht für Wohnung 3 und 4.

Ausschluss vom Stimmrecht ist unzulässig



Der Eigentümer war mit seiner Anfechtungsklage erfolgreich. Da in der Gemeinschaftsordnung nichts anderes geregelt ist, gilt das gesetzlich vorgesehene Kopfstimmrecht. Jeder Wohnungseigentümer hat gemäß § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG eine Stimme; die KG darf davon nicht ausgeschlossen werden. Wohnungseigentümer und damit Besitzer des Stimmrechts ist derjenige, der im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer eingetragen ist.

Bei Geltung des Kopfstimmrechts entsteht auch dann ein neues Stimmrecht, wenn ein Wohnungseigentümer das Alleineigentum an einer „von mehreren Einheiten auf eine von ihm beherrschte juristische Person“ überträgt. Daher ist durch die Eigentumsübertragung der Wohnung Nr. 4 auf die KG ein viertes Stimmrecht entstanden. Das Stimmrecht gehört zum Kernbereich der Mitgliedschaftsrechte und darf nur unter eng begrenzten Voraussetzungen eingeschränkt werden. Dazu können in seltenen Fällen massive Interessenkollisionen zählen, in denen private Sonderinteressen für die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mehr hinnehmbar erscheinen.

Minderheitenschutz bei der Majorisierung



Ein Stimmrechtsausschluss kommt auch dann nicht in Betracht, wenn die konkrete Gefahr der Majorisierung durch einzelne Eigentümer besteht. In erster Linie gewährleistet das Prinzip „ordnungsmäßiger, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechender Verwaltung“ den erforderlichen Minderheitenschutz bei der Majorisierung durch einen Wohnungseigentümer. Konflikte, die durch eine Blockade einzelner Eigentümer entstehen, müssen über eine Beschlussmängel- oder Beschlussersetzungsklage gerichtlich geklärt werden.

Wenn also ein Mehrheitseigentümer die Verwalterbestellung blockiert trotz drohender Verwalterlosigkeit, ist seine Stimmabgabe nicht unwirksam. Allerdings kann das Gericht auf Antrag  einen Notverwalter bestellen. Die eigentliche Verwalterbestellung wird dann im Wege der Beschlussersetzung herbeigeführt.

(BGH, Urteil vom 14.7.2017, V ZR 290/16)

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