Wohnungssanierung in Europa

Deutsche Vermieter können Sanierungskosten nicht voll auf Mieter umlegen

Die EU setzt ambitionierte energetische Ziele. Nun hat eine Studie das Mietrecht der EU-Staaten hinsichtlich der Sanierungen verglichen. Ein Ergebnis: Wenn sich die Kosten auf die Miete umlegen lassen, wird eher saniert.

Mehrfamilienhaus

Welche Möglichkeiten hat die EU, Anreize für die energetische Sanierung zu schaffen?

Die EU verfolgt ein ambitioniertes Klimaziel, das auf die Erhöhung der Energieeffizienz im Gebäudebestand abzielt. Derzeit ist das geltende Recht rund um Gebäudesanierungen in allen EU-Staaten unterschiedlich. Vermieter und Eigentümer in Deutschland können mittelfristig von sanierungsbedingten Regulierungen ausgehen, die sich an einem Mittelweg der EU-Staaten ausrichten. Einen Anhaltspunkt liefert eine aktuelle Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR).

Studie zum Mietrecht und energetischer Sanierung in Europa

Nationale Vorschriften sind auch für die Frage entscheidend, ob das Mietrecht bei energetischen Gebäudesanierungsmaßnahmen eine angemessene Nutzenverteilung zwischen Mieter und Vermieter erlaubt, wie es eine bereits beschlossene EU-Richtlinie (Art. 19 der Richtlinie 2012/27/EU) zur Energieeffizienz vorsieht.

Der Vergleich der 13 untersuchten Länder zeigt: Die Mietverträge sind in den meisten Ländern unbefristet, die Miethöhe können Eigentümer überwiegend frei festlegen. Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen sind hingegen in einer Mehrzahl der europäischen Staaten regulativ beschränkt. Das Recht des Vermieters, die Miete nach energetischen Maßnahmen zu erhöhen, ist wiederum sehr unterschiedlich geregelt. In den meisten Ländern ist eine energetische Sanierung binnen kurzer Zeit ohne hohe zusätzliche Belastungen für den Vermieter zulässig. Die Möglichkeit zur Verlagerung von Renovierungskosten auf den Mieter durch Mieterhöhungen ist eine wesentliche Voraussetzung für eine angemessene Nutzenverteilung bei energetischen Sanierungsmaßnahmen. Aufgrund der üblichen Verteilung von Heizkosten profitiert in erster Linie der Mieter von Energieeinsparungen, während der Vermieter die Sanierungsmaßnahmen zu finanzieren hat. Bei der Subventionierung von energetischen Gebäudesanierungen bedienen sich die meisten untersuchten Länder einer Kombination aus Darlehensförderung und Zuschüssen sowie steuerlichen Anreizen.

Welche Voraussetzungen in den Ländern begünstigen die energetische Sanierung?

Nach Ansicht der Studien-Autoren bringen diejenigen Länder gute Voraussetzungen für die energetische Sanierungen mit, die einen hohen Anteil nicht gewinnorientierter Vermieter sowie spezifische und effektive rechtliche Regelungen zur Umlage der Kosten energetischer Sanierungen aufweisen. Zu solchen Ländern mit „überwiegend nicht gewinnorientiertem Mietwohnungsmarkt mit vergleichsweise hohem Regulierungsgrad für energetische Sanierungsmaßnahmen“ werden Dänemark, Schweden und die Niederlande gezählt. Da sich hier die Kosten für energetische Sanierungen relativ einfach auf die Miete umlegen lassen, ist die Fördermittelabfrage für energetische Maßnahmen in dieser Ländergruppe eher niedrig bis mittel.

Einen „mittleren Regulierungsgrad für energetische Sanierungsmaßnahmen bei sicheren Mietverhältnissen“ weisen Frankreich, Deutschland und Österreich auf. Die Nachfrage nach entsprechenden Fördermitteln zur energetischen Sanierung ist dort im Vergleich zu anderen EU-Ländern mittelhoch bis hoch.

In der dritten Gruppe finden sich die Länder wie England, Schottland und die Schweiz, in denen die Umsetzung von energetischen Sanierungsmaßnahmen im Vergleich am wenigsten reguliert ist. In Estland und Italien wird eine individuelle Zustimmung der betroffenen Mieter vorausgesetzt. Auch die Umlage der Sanierungskosten ist in dieser Länder-Gruppe nicht weiter reguliert, sondern erfolgt durch freiwillige Verträge am Markt. In dieser Ländergruppe ist die Umsetzung der von der EU favorisierten energetischen Gebäudesanierungen über Richtlinien wohl wenig erfolgversprechend.

Mögliche Folgen für Vermieter

Ihre ambitionierten Ziele zur energetischen Gebäudesanierung wird die EU am ehesten in der Ländergruppe mit hohem und mittlerem Regulierungsgrad erreichen. Im Fall von Deutschland müssen Vermieter davon ausgehen, nicht alle Sanierungskosten auf die Mieter umlegen zu können und daher auf einem Teil der Kosten „sitzen zu bleiben“. Für sie ist es daher zu empfehlen, auf die angebotenen Fördergelder zurückzugreifen.

Weil sich aber auch für die Vermieter in den wenig regulierten Ländern die Sanierungsmaßnahmen kaum rechnen werden und diese zudem nicht auf Fördergelder zurückgreifen können, ist kaum zu erwarten, dass die EU ihre ambitionierten Sanierungsziele verwirklichen kann. Sie wird daher entweder ihre Ziele anpassen müssen oder versuchen, stärker in die Wohnungsmärkte einzugreifen beziehungsweise den Druck auf die Länder erhöhen, mehr Fördergelder bereitzustellen.