Wie funktioniert eine Immobilien-Verrentung?

Umkehrhypothek oft zum Nachteil der Erben

Für Senioren werden Umkehrhypotheken angeboten: Die Immobilie kann lebenslang vom Eigentümer genutzt und trotzdem in eine Zusatzrente umgewandelt werden.

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Das eigene Häuschen „verzehren“, und trotzdem darin wohnen? Mit der Umkehrhypothek oder Immobilienrente soll genau dies funktionieren: Nach dem amerikanischen Modell der „reverse mortgage“ nehmen Immobilienbesitzer einen Kredit auf ihre Immobilie auf, um monatlich mehr Geld zur Verfügung zu haben.

Wie die Umkehrhypothek funktioniert

Die deutsche Übersetzung Umkehrhypothek ist allerdings etwas irreführend, weil es keinen direkten Zusammenhang zwischen der Hypothek und der Auszahlung als Rente gibt. Es handelt sich vielmehr um einen Kreditvertrag, dem zwar die Immobilie als Sicherheit dient, dessen Auszahlung dann aber per Einmalbetrag oder in sofort beginnender Rentenversicherung erfolgt. Der Hausbesitzer bleibt Eigentümer und kann in seiner Immobilie weiterhin wohnen. Als Sicherheit dient eine verbriefte Grundschuld. Zinsen und Tilgung werden gestundet. Die Schuldenlast baut sich – im Gegensatz zum normalen Baukredit – von Jahr zu Jahr auf, weshalb sich im amerikanischen die Bezeichnung Umkehrhypothek eingebürgert hat.

Der Kredit wird inklusive Zinsen erst nach dem Tod des Kreditnehmers oder bei Auszug aus der Immobilie – etwa beim Umzug in ein Pflegeheim – zurückgezahlt. Die Erben können das Darlehen aus eigenem Vermögen, mithilfe eines neuen Kredits oder durch den Verkauf der Immobilie ablösen. Oder aber die Bank verwertet die Immobilie und zahlt einen eventuellen Überschuss an die Erben aus. Die Kreditnehmer sind gegen Räumung geschützt, solange noch einer der Partner der Kreditnehmerseite lebt, seinen ersten Wohnsitz im Haus hat und solange der Kreditnehmer die örtlichen Lasten wie etwa die Steuern trägt.

Welchen Vorteil die Umkehrhypothek bietet

Umgekehrte Hypotheken sollen vor allem Hausbesitzern helfen, die außer ihrem Haus kein größeres Geldvermögen und eine unzureichende Rente haben: Eine monatliche Zahlung aus dem Kreditvertrag mit der Variante, dass der Kreditnehmer im Haus bleibt, ähnelt dem Konstrukt des lebenslangen Wohnrechts bei gleichzeitigem Verkauf gegen eine Leibrente.

Die Nachteile der Immobilienrente

Das Problem für die Hausbesitzer ist jedoch, dass nur werthaltige, schuldenfreie Immobilien in guter Lage eine nennenswerte Verrentung erzielen. Wer ein unattraktives, verwohntes Objekt auf dem Land besitzt oder noch eine Hypothek abzahlt, wird kaum profitieren. Hinzuzurechnen sind auch die erheblichen Kosten des Finanzdienstleisters. Der Hausbesitzer kann immer nur eine wesentlich niedrigere Auszahlung erwarten, als sich rein rechnerisch aus dem Verkehrswert und der rein statistischen Lebenserwartung ergeben würde.

Tipp für Eigentümer

Da mit dem Abschluss einer solchen Immobilienrente praktisch der Hauswert abgegeben wird, um ihn abzuwohnen, kann nach dem Tod des Kreditnehmers das Erbe erheblich geschmälert sein oder auch entfallen. Die Verlierer sind also die potenziellen Erben. Die Vor- und Nachteile einer Immobilienrente per Kredit sollten daher mit den alternativen Möglichkeiten – Verkauf bei gleichzeitigem Wohnrecht und Leibrente – gut miteinander abgewogen werden.

Nach einer älteren Umfrage des Baugeld- Vermittlers Hypothekendiscount kannten im Jahr 2011 nur 6,7 Prozent der befragten Deutschen den Begriff "Umkehrhypothek" und nur 3,8 Prozent „reverse mortgage“. Nachdem der Begriff erläutert wurde, gaben 24,1 Prozent und damit gut ein Viertel an, solche Kredite für immer wichtiger zu halten, damit Rentner ihr Einkommen aufbessern können. 29 Prozent finden eine Umkehrhypothek interessant, weil Immobilienbesitzer zu Lebzeiten mehr Geld zur Verfügung haben. 26,2 Prozent finden es allerdings weniger gut, dass den Erben keine schuldenfreie Immobilie überlassen werden kann. 24 Prozent bemängelten zudem, dass nur werthaltige Objekte in guter Lage eine nennenswerte Verrentung erzielen. 28,7 Prozent erscheint das Konstrukt schließlich zu kompliziert. Als zu teuer erachten nur 12,9 Prozent der Befragten eine solche Lösung.

Wer keine Erben hat oder wenig Wert darauf legt, etwas zu vererben, für den kann die Immobilienrente eine Lösung sein, möglichst lange in den eigenen vier Wänden zu leben und seine Rente aufzubessern.