Sondernutzungsrecht

Wenn es um Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft geht, haben in der Regel alle Eigentümer die gleichen Rechte. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann jedoch ein Sondernutzungsrecht für bestimmte Teile des gemeinschaftlichen Eigentums beantragen. Wird dieser Antrag bewilligt, stehen jene Teile der Wohnanlage, die mit dem Sondernutzungsrecht belegt sind, allein dem Eigentümer zu, der das Recht erworben hat. In erster Linie sind dies Nebengelasse seiner Wohnräume.


Welche Räumlichkeiten können beansprucht werden?


Das Sondernutzungsrecht betrifft häufig neben den eigentlichen Wohnräumen weitere Teile der gesamten Wohnanlage. So können etwa Stellplätze für PKW oder Garagen, aber auch

  • Terrassen
  • genau festgelegte Gartenanteile
  • Kellerräume
  • hauseigene Schwimmbäder oder Saunen

durch ein Sondernutzungsrecht belegt werden. Meist erfolgt die Zuordnung zu einer bestimmten Wohnung.


Worauf muss ich bei der Nutzung der erworbenen Miteigentumsanteile achten?


Grundsätzlich darf der Eigentümer, dem das Sondernutzungsrecht eingeräumt wurde, die entsprechenden Flächen alleine nutzen. Missachtet ein anderer Eigentümer das Sondernutzungsrecht, kann der Sondernutzungsberechtigte eine Entschädigung von den anderen Eigentümern verlangen. Doch auch beim Sondernutzungsrecht gibt es Regeln und Grenzen, an die sich der betreffende Eigentümer halten muss. So sind bauliche Veränderungen innerhalb und an der genutzten Fläche nicht zulässig. Dazu zählt beispielsweise der Bau eines Carports oder Gartenzauns um das Gartengelände des jeweiligen Eigentümers. Temporäre Veränderungen, wie das Aufhängen einer Hängematte oder das Aufstellen einer beweglichen Kinderrutsche sind dagegen erlaubt. Für die Instandhaltung des Sondereigentumsbereiches kommt grundsätzlich die Wohneigentümergemeinschaft auf, da die jeweilige Fläche weiterhin Gemeinschaftseigentum bleibt.



Wie wird das Sondernutzungsrechts festgelegt?


Das Sondernutzungsrecht ist Bestandteil der Teilungserklärung. Diese ist für jeden einzelnen Wohnungseigentümer verbindlich und bereits beim Erwerb der Eigentumswohnung vertraglich festgelegt. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz dürfen die Eigentümer die Sondernutzungsrechte selbst festlegen. Da diese als Bestandteil der Teilungserklärung, im Grundbuch eingetragen sind, ist eine Veränderung jedoch sehr aufwendig. Alle Eigentümer müssen demzufolge der nachträglichen Änderung oder Aufhebung zustimmen und über den Notar ins Grundbuch eintragen lassen.


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Was gilt es bei der Veräußerung oder Vermietung des Sondernutzungsrechtes zu beachten?


Ein Sondernutzungsrecht kann vermietet oder verkauft werden. Die Vermietung eines Sondereigentums oder Sondernutzungsrechtes liegt im Ermessen des Eigentümers. Hierbei ist zu beachten, dass das Sondernutzungsrecht an das Sondereigentum gekoppelt ist. Somit kann es nur gemeinsam mit dem Sondereigentum vermietet werden. Nähere Information sollte sich hierbei bei der Verwaltung eingeholt werden. Für die Veräußerung sind sowohl ihre Zustimmung als auch eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung erforderlich. Das Recht zur Zustimmung oder Ablehnung kann auf die Verwaltung übertragen werden. So wird Missbrauch wirksam verhindert. Mit der Erteilung und Festschreibung eines Sondernutzungsrechts ist auch die Kostenübernahme verbunden. Die Gemeinschaft ist in diesem Fall von allen anfallenden Kosten befreit. Nur der Inhaber des Sondernutzungsrechtes ist für die Zahlung von Reparaturen, Reinigungen und Instandhaltungen verantwortlich



Was ist der Unterschied zwischen Sondernutzungsrecht und Sondereigentum?


Im Gegensatz zum Sondernutzungsrecht bezeichnet das Sondereigentum eine erworbene Fläche, die nur dem Käufer gehört (z.B. eine Wohnung). Das Entscheidende hierbei ist, dass der Eigentümer volle Entscheidungsgewalt über sein Sondereigentum hat und nicht erst wie beim Sondernutzungsrecht das Einverständnis der Wohnungseigentümergemeinschaft einholen muss, wenn er etwas verändern möchte. Eine Garage, die zum Beispiel dem Sondernutzungsrecht eines Eigentümers unterliegt, bleibt immer Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum ist dagegen kein Gemeinschaftseigentum und auch nicht als solches zu behandeln.

Möchte ein Wohnungseigentümer mit Sondernutzungsrecht seine Wohnung verkaufen, kann dieses Recht nur zusammen mit dem Sondereigentum übertragen werden. Der Käufer einer Immobilie sollte daher immer überprüfen, ob das Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen wurde. In diesem Fall wird es nach § 5 WEG Abs. 4 automatisch Teil des Sondereigentums und ist auch für die nächsten Wohnungseigentümer nachhaltig gesichert.



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