Wohngeldabrechnung

Einmal jährlich wird von der Hausverwaltung die Wohngeldabrechnung erstellt. Im folgenden Artikel erfahren Sie, welche Kosten in der Abrechnung enthalten sind. Darüber hinaus informieren wir Sie darüber, welche Bedeutung die Wohnungseigentümergemeinschaft hat und worauf Sie beim Thema Wohngeldabrechnung und Instandhaltungsrücklagen achten sollten.

In §28 des WEG ist geregelt, dass die Verwaltung einen Wirtschaftsplan auf Basis der Einnahmen und Ausgaben erstellen sollte. Auf Basis dieses Plans sind die Eigentümer wiederum dazu angehalten, im Rahmen des sogenannten „Hausgeldes“ Vorschüsse in der genannten Höhe zu entrichten.

Die jährliche Wohngeldabrechnung beinhaltet sämtliche Kosten, die von der Wohnungseigentümergemeinschaft getragen werden müssen. Die Aufschlüsselung der Kosten erfolgt pro Eigentumsanteil und die WEG muss die Abrechnung prüfen und mit einer Stimmenmehrheit genehmigen.

Basis der Wohngeldabrechnung ist eine klassische Einnahmen-Ausgaben-Rechnung. Aufgeführt werden Kosten, die sowohl für die Verwaltung als auch die Instandhaltung der Immobilie im jeweiligen Abrechnungsjahr entstanden sind. Darüber hinaus sind auch Einnahmen sowie die Entwicklung der Rücklagen für die Instandhaltung aufzuführen.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird der neue Besitzer automatisch Teil der sogenannten Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz WEG. Innerhalb dieser Gemeinschaft werden kontinuierlich Beschlüsse gefasst, deren Inhalt die Rechte und Pflichten der einzelnen Parteien innerhalb der gemeinsam bewohnten Immobilie betreffen. Dazu gehören auch Regelungen bezüglich der Erstellung der Wohngeldabrechnung.

Ein wichtiger Teil der Regelungen ist, wer die Verwaltung übernimmt. Die rechtliche Grundlage dafür stammt aus dem Wohnungseigentumsgesetz aus dem Jahr 1951, bei dem bis in die 90er Jahre hinein ein externer Verwalter bestimmt werden musste. Mittlerweile ist es möglich, dass sich WEGs selbst verwalten und die Aufgaben vollumfänglich übernehmen (Basis sind Urteile des Bundesgerichtshofes im Jahr 2000 und Novellierungen aus dem Jahr 2007).

Gesetzlich vorgeschriebene Aufgaben der Hausverwaltung, verbunden mit einer Haftung für fehlerhafte Ausführung:

• Aufstellen und Durchsetzen einer Hausordnung
• Instandhaltung der Immobilie
• Angemessene Versicherung des Hauses (Haftplicht, Feuer)
• Aufstellung eines Wirtschaftsplans samt ordnungsgemäßer Fakturierung
• Aufbau von Rücklagen für die Instandhaltung
• Versteuerung zusätzlicher Einnahmen durch das Haus (Mieten)
• Zulassen von Fernsprech- und Rundfunkanlagen
• Zulassen von Energieversorgungsanschlüssen
• Abhalten der Eigentümerversammlungen

Diese umfangreichen und komplexen Tätigkeiten kann die WEG auf Wunsch selbst übernehmen, wobei hier Einigkeit unter den Eigentümern herrschen sollte, Aufgaben, Rechte und Pflichten innerhalb der Parteien klar geregelt werden müssen. Schließlich haftet die Verwaltung bei Streitigkeiten und Fehlern für eine unsachgemäße Ausführung der Aufgaben.

Die Erstellung der Wohngeldabrechnung ist dabei ein elementarer Bestandteil, den je nach Sachlage ein externer Verwalter oder die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst übernehmen muss.

Ohne Verwaltung geht es nicht, wobei die Vor- und Nachteile gegeneinander abgewogen werden müssen:

Der größte Vorteil ist die Einsparung teilweise hoher Kosten für eine externe Verwaltung.

Innerhalb der WEG fehlt häufig das Fachwissen für die komplexen Aufgaben, bei denen auch gesetzliche Regelungen eingehalten werden müssen. In der Praxis ist oftmals zu beobachten, dass der Arbeitsaufwand steigt, die Haftung nicht klar reguliert ist und juristisches Fachwissen fehlt.

Egal, ob die Wohngeldabrechnung im Rahmen der Selbstverwaltung oder von einem externen Verwalter vorgenommen wird, sie muss von der Wohnungseigentümergemeinschaft geprüft werden.

Die folgenden sieben Kriterien sind ein guter Leitfaden, um die Abrechnung auf Korrektheit zu überprüfen:

1. Tauchen die Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage an der richtigen Stelle auf oder wurden sie versehentlich unter „Kosten“ aufgeführt?
2. Wurden die Zuführungen zur Rücklage ausschließlich in der Darstellung der Instandhaltungsrücklage aufgeführt?
3. Sind bei den Ausgaben auch wirklich nur die tatsächlich entstandenen Ausgaben gebucht?
4. Wurden Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage als Ausgabe sowohl bei den Kosten als auch bei der Darstellung der Instandhaltungsrücklage als Entnahme ausgewiesen?
5. Zeigt die Übersicht der Instandhaltungsrücklage Differenzen zum festgelegten Wirtschaftsplan?
6. Sind die ausgewiesenen Kosten korrekt und vollständig aufgeführt?
7. Ist die Abrechnung übersichtlich und nachvollziehbar?

Sollten Sie im Rahmen der Sitzung der Eigentümergemeinschaft auch nur eine Frage mit „nein“ beantworten, dann darf der Abrechnung nicht zugestimmt werden. Beauftragen Sie die Verwaltung damit, die offenen Fragen zu klären, Nachweise zu erbringen und berufen Sie eine erneute Sitzung ein.

Im gesamten Themenkomplex zeigt sich deutlich, dass besonders die Instandhaltungsrücklagen ein kniffliger Bestandteil der Wohngeldabrechnung sind. Werden sie zu gering angesetzt, um die monatlichen Kosten der Eigentümer niedrig zu halten, können eventuell notwendige Sanierungen und Reparaturen im Zweifelsfall nicht bezahlt werden.

Es gibt zwei Berechnungsmethoden, mit der sich ein angemessener Betrag für die Instandhaltungsrücklage ermitteln lässt:

Die Formel basiert auf einer angenommenen Nutzungsdauer der Immobilie von 80 Jahren. Innerhalb dieser Nutzungsdauer muss das 1,5-fache der Herstellungskosten angespart werden. Weiterhin wird angenommen, dass 35 Prozent das Sondereigentum und 65 Prozent das Gemeinschaftseigentum betreffen. Daraus ergibt sich bei Herstellungskosten von beispielsweise 2.200 Euro pro Quadratmeter eine Instandhaltungsrücklage von 27 Euro pro Quadratmeter Gemeinschaftsfläche.

Die Berechnungsverordnung ist in §28 der Zweiten Berechnungsverordnung reguliert und nur für Sozialwohnungen bindend. Dennoch können die dort festgelegten Werte als Maßstab verwendet werden. Dabei gilt folgende Staffel:

• Häuser, die älter als 32 Jahre sind: 11,50 Euro/Quadratmeter Wohnfläche
• Häuser, die älter als 22 Jahre sind: 9,00 Euro/Quadratmeter Wohnfläche
• Neuere Häuser: 7,10 Euro/Quadratmeter Wohnfläche