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Wohnungseigentümergemeinschaft





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Welche Rechte und Pflichten ergeben sich?


Jeder, der eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt gleichzeitig einen Anteil an der gesamten Immobilie. Der Anteil ergibt sich aus der Größe der Eigentumswohnung im Verhältnis zur gesamten Immobilie. So gehören zum Beispiel das Dach oder die Fassade zum Gemeinschaftseigentum, über das innerhalb der Hauseigentümergemeinschaft entschieden wird. Hierzu werden regelmäßig Eigentümerversammlungen abgehalten, in denen Beschlüsse getroffen werden.

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Wie wird die Eigentümergemeinschaft gesetzlich geregelt?


Eine Wohnungseigentümergemeinschaft definiert sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) als die Gesamtheit aller Teil- und Wohnungseigentümer an einer Wohnungseigentumsanlage. Das WEG regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer sowie der Hausgemeinschaft, enthält gesetzliche Vorgaben zur Verwaltung durch die Eigentümer und definiert die Aufgaben des Verwaltungsbeirats.

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Was sind Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Teileigentum?


Das Eigentum an Wohnraum im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird unterteilt in das Sondereigentum und einen Miteigentumsanteil an gemeinschaftlich genutzten Flächen und Installationen. Beides ist untrennbar miteinander verbunden.

Zum Gemeinschaftseigentum zählen unter anderem Treppenhäuser, Grünflächen oder das Dach. Räume außerhalb des Wohnraums, die ausschließlich einem bestimmten Eigentümer zuzuordnen sind wie zum Beispiel ein Keller, zählen ebenfalls zum Sondereigentum. Zusammen mit der abgeschlossenen Wohnung handelt es sich um das Teileigentum.

Eine genaue Definition dessen, was zum Sonder- und was zum Gemeinschaftseigentum gehört, kann finanziell große Auswirkungen haben, da die Kosten, die hierfür anfallen, anteilig von allen Eigentümern getragen werden. Heizungsrohre können beispielsweise als Sondereigentum eingestuft werden, wenn sie ausschließlich eine Wohnung mit Wärme versorgen, sie können aber auch dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden. Sobald eine andere Wohnung die gleichen Rohrleitungen nutzt, gelten sie zwingend als Gemeinschaftseigentum und dürfen nicht als Sondereigentum behandelt werden.

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Was ist eine Teilungserklärung?


Jede Immobilie in Teileigentum verfügt über eine Teilungserklärung, die im Grundbuch festgehalten wird, was sie für alle Eigentümer rechtlich bindend macht. Hier ist geregelt, welche Räume oder Gebäudeteile zum Sonder- und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Bei der Erstellung der Teilungserklärung müssen die Gemeinschafts- und Hausordnung sowie der Aufteilungsplan eingereicht werden. Hier werden Lage, Größe und die Aufteilung der betreffenden Immobilie dargestellt. Die Erklärung wird durch einen Notar beurkundet, der auch bei jeder von der Eigentümergemeinschaft gewünschten Änderung eine Beurkundung ausstellt.

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Was regelt eine Haus- oder Gemeinschaftsordnung?


Wenn sich eine Hauseigentümergemeinschaft zum Abschluss einer Gemeinschaftsordnung entscheidet, enthält diese für Kaufinteressenten wichtige Informationen:

  • Regelungen, die das Sondereigentum betreffen
  • Vorschriften zur Nutzung der Wohnanlage
  • Stimmrechtsverteilung
  • Kostenverteilung
  • Auflagen zu gewerblichen Tätigkeiten in der Wohnanlage
  • Bestimmungen zur Tierhaltung
  • Regelungen zur Instandsetzung
  • Vorschriften zu Hausmusik
  • Regelungen zur Gartennutzung

Alle Regelungen können verändert werden, müssen jedoch einstimmig auf der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Je mehr Mitglieder die Hauseigentümergemeinschaft hat, desto schwieriger ist das Umsetzen neuer Regelungen in der Gemeinschaftsordnung.

In der Hausordnung geht es um alles, was das tägliche Leben der Eigentümer sowie der Mieter betrifft. Dazu gehören beispielsweise Regelungen zur Treppenhausreinigung oder zum Winterdienst. Ein Verstoß gegen die Hausordnung kann eine Abmahnung, eine Kündigung oder sogar ein Hausverbot zur Folge haben.

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Was beschließt eine Eigentümerversammlung?


Der Verwalter beruft die Hauseigentümergemeinschaft mindestens einmal jährlich zur Eigentümerversammlung ein. Hier werden Beschlüsse gefasst, die die Immobilie betreffen. Steht beispielsweise eine Dachsanierung an, muss diese im Rahmen der Tagesordnung vorgestellt werden. Anschließend stimmt die Hauseigentümergemeinschaft darüber ab.

Achtung: Bei der Eigentümerversammlung müssen die anwesenden Eigentümer mindestens die Hälfte aller Miteigentumsanteile vertreten, damit die Versammlung beschlussfähig ist. Die Teilungserklärung regelt Einzelheiten zum Stimmrecht. Bauliche Veränderungen müssen einstimmig beschlossen werden, bei Sanierungsmaßnahmen gilt dies nicht.

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Was, wenn ich gegen einen Beschluss der Hauseigentümergemeinschaft bin?


Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung muss sich der neue Besitzer darüber klar sein, dass er mit dem Eintritt in die Hauseigentümergemeinschaft auch deren Beschlüssen zu folgen hat – selbst wenn sie sich gegen seinen Willen richten. Auch an den dadurch entstehenden Kosten muss er sich in jedem Fall beteiligen. Im Zweifel können Betroffene prüfen, ob die Beschlussfassung rechtswirksam verlaufen ist oder ein Formfehler den Beschluss unwirksam macht.

Möchte ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft ein bestimmtes Anliegen durchsetzen, lohnt sich ein Gespräch mit den Beteiligten im Vorfeld der Antragstellung. So erhöhen sich die Chancen der Zustimmung der restlichen Mitglieder der Hauseigentümergemeinschaft.

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Was sind die häufigsten Probleme in einer Eigentümergemeinschaft?


In einer Hauseigentümergemeinschaft kommt es häufig zu Unstimmigkeiten über die Notwendigkeit und den Umfang von Sanierungsmaßnahmen. So ist einigen Eigentümern eine schicke Fassade wichtig und sie sind bereit, Geld für den Erhalt zu zahlen. Andere wiederum halten sie Sanierung der Fassade nicht für erforderlich.

Gerade denn, wenn die angesparte Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht, um eine größere Sanierungsmaßnahme durchzuführen, kann dies zum Problem werden. Bei aufwändigen Projekten müsste der Verwalter von allen Mitgliedern der Hauseigentümergemeinschaft eine Sonderumlage einfordern. Sollte ein Miteigentümer den Betrag nicht zahlen können, wird es kompliziert.

Gerade auch die Frage, ob oder inwieweit Türen oder Fenster zum Sonder- bzw. Gemeinschaftseigentum zählen, ist oft umstritten. 

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Private Haftung, wenn die Eigentümergemeinschaft ausfällt?


Die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiger Zusammenschluss kann als Gemeinschaft Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Dies geschieht im Rahmen der Wohnungseigentumsverwaltung.

Eingegangene Verpflichtungen können Handwerkern oder Dienstleistern gegenüber entstehen, die einmalig oder regelmäßig zur Instandhaltung, Reinigung oder Pflege der Gemeinschaftsanlage bestellt werden. Im Falle eines Zahlungsverzugs gegenüber Beauftragten tritt die Wohnungseigentümergemeinschaft als ein Schuldner auf, was den Klageweg für den Gläubiger vereinfacht.

Ist die Eigentümerversammlung als solche nicht in der Lage, die Außenstände zu begleichen, müssen die einzelnen Eigentümer dies aus ihrem Privatvermögen tun. Die Haftung jedes einzelnen Wohnungseigentümers ist hierbei auf die Höhe seines Mieteigentumsanteils beschränkt.

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Verkauf der Eigentumswohnung: Rolle der Eigentümergemeinschaft


Der Verkäufer einer Eigentumswohnung muss hierfür die schriftliche Zustimmung des Verwalters einholen. Dadurch soll die Hauseigentümergemeinschaft davor geschützt werden, dass ein nicht zahlungskräftiger Käufer in die Gemeinschaft eintritt.

Auch muss beim Verkauf geregelt werden, wie mit den Rücklagen, die der bisherige Eigentümer monatlich im Rahmen des Hausgelds geleistet hat, umgegangen wird. Beim Eigentümerwechsel geht dieses „Guthaben“ an den Käufer über. Der Verwalter erstellt zudem eine Wohngeldabrechnung, in der erfasst wird, welche Kosten vom aktuellen und welche vom zukünftigen Wohnungseigentümer zu tragen sind.

Der Käufer muss die Kosten für Sonderumlagen übernehmen, die erst nach dem Eigentümerwechsel fällig werden. Auch Hausgeldrückständige des vorherigen Besitzers muss er übernehmen

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