Miteigentumsanteil

Der Miteigentumsanteil ist der ruchteil des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft, das auf einen Eigentümer entfällt. Zum Gemeinschafteigentum zählen alle Bestandteile des Gebäudes und die Außenanlagen, die nicht zum Sondereigentum eines einzelnen Eigentümers gehören. Besonders bei der gerechten Verteilung von Kosten, aber auch für die Eigentümerversammlung, ist der Miteigentumsanteil von hoher Relevanz.

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Was ist der Unterschied zwischen Miteigentum und Sondereigentum?

Wird eine Wohnung in einer Wohnungsanlage gekauft, gilt diese als Sondereigentum. Das bedeutet, dass der Käufer der alleinige Eigentümer dieser Wohnung ist. Dazu gehören etwa die Räume, Innentüren, Sanitäranlagen und Deckenverkleidungen dieser Wohnung. Eine Ausnahme bildet beispielsweise der Balkon, der nur anteilig zum Sondereigentum zählt: Während der Balkoninnenraum sowie der Innenanstrich alleinig dem Eigentümer gehören, ist der Außenbelag sowie die Brüstung Teil des Gemeinschaftseigentums.

Zum Gemeinschaftseigentum zählen also alle Bestandteile des Gebäudes, die nicht dem Sondereigentum zuzuordnen sind und die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Der Miteigentumsanteil legt dann den Anteil fest, der jedem Wohnungseigentümer gehört. Als Gemeinschaftseigentum gilt zum Beispiel:

  • Treppenhaus
  • Außenanlage und Gärten
  • Fassade und Außenanstrich
  • Aufzüge
  • Abflussrohre

Wie wird der Miteigentumsanteil berechnet?

Wie viel Prozent des Gemeinschaftseigentums auf die einzelnen Wohneinheiten entfällt, kann aus der notariell beglaubigten Teilungserklärung der Wohnungsanlage entnommen werden. Diese wird auf Grundlage eines Aufteilungsplans von einem Notar erstellt Dazu werden beispielsweise Grundrissplan sowie Lageplan des Gebäudes benötigt, die in aller Regel in der Baumappe zu finden sind.

Falls bauliche Veränderungen vorgenommen werden, welche die Verteilung der Miteigentumsanteile beeinflussen, müssen diese in der Teilungserklärung ergänzt werden. Beispielsweise verändert die Teilung einer Wohnung oder die Zusammenlegung mehrerer Wohnungen die Anteile am Miteigentum, die auf die jeweilige Wohnung entfallen.

Wozu dient die Berechnung des Miteigentumsanteils?

Der Miteigentumsanteil dient dabei der gerechten Verteilung von Umlagen oder Beteiligungen. So lässt sich mit Hilfe des Miteigentumsanteils gerecht ermitteln, mit welchem Anteil sich jeder Wohnungseigentümer an etwaigen Kosten für Sanierungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnamen beteiligen muss. Doch auch für die Nebenkostenabrechnung können die Miteigentumsanteile als Berechnungsschlüssel herangezogen werden.

Der Miteigentumsanteil spielt zudem  bei der Eigentümerversammlung eine entscheidende Rolle. Denn gültige Beschlüsse dürfen im Rahmen dieser Versammlung nur getroffen werden, wenn über 50 Prozent der Miteigentumsanteile durch die anwesenden Eigentümer vertreten sind. Nicht zuletzt ist der Miteigentumsanteil auch die Grundlage für Gebrauchs- und Nutzungsregelungen sowie für Versicherungsbelange.

Wo sind die rechtlichen Grundlagen für Miteigentumsanteile zu finden?

Im Bürgerlichen Gesetzbuch der Bundesrepublik (BGB) findet sich kein Verweis auf ein Eigentum an einzelnen Wohnungen oder Gebäuden. Die innerhalb eines Grundstückes errichteten Gebäude werden stattdessen als wesentlicher Teil eines Grundstückes angesehen. Hier kommt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zum Einsatz: Dieses lässt das Sondereigentum an einer einzelnen Wohnung lediglich in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an einem Grundstück zu. So fügt sich das Sondereigentum in ein System aus der Gebäudebindung an besagtes Grundstückseigentum ein.

Miteigentumsanteile gelten somit als Grundlage für die Kostenverteilung eines Gemeinschaftseigentums (siehe § 16 Abs. 2 WEG). Dieses Eigentum umfasst sämtliche Ausgaben, die nicht durch das Sondereigentum getragen werden. So kommen auf den Eigentümer, der die größten beziehungsweise meisten Miteigentumsanteile hält, auch die größten Kosten zu. Die Verteilung der einzelnen Kosten ist in der sogenannten Teilungserklärung in der Regel jedoch gesondert geregelt. So werden die Wasserkosten beispielsweise nach dem tatsächlichen Verbrauch, die Verwalterentgelte je Wohneinheit berechnet.

Warum ist der Miteigentumsanteil bei der Eigentümerversammlung wichtig?

Neben der gerechten Kostenverteilung spielen Miteigentumsanteile auch in puncto Eigentümerversammlung eine gewichtige Rolle. Dies liegt vor allem daran, dass die Versammlung, insofern nicht anders in der Gemeinschaftsordnung geregelt, nur dann beschlussfähig ist, wenn mehr als 50 Prozent der Miteigentumsanteile zugegen sind (§ 25 Abs. 3 sowie 4 WEG). Eine wie oben beschriebene Ungerechtigkeit bei der Verteilung der Miteigentumsanteile geht meist auch mit einer Änderung des Stimmrechts einher. Nach Gesetz hat jeder Eigentümer eine Stimme, doch in der Gemeinschaftsordnung kann auch ein Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen festgelegt werden.

Warum ist der Miteigentumsanteil bei der Eigentümerversammlung wichtig?

Neben der gerechten Kostenverteilung spielen Miteigentumsanteile auch in puncto Eigentümerversammlung eine gewichtige Rolle. Dies liegt vor allem daran, dass die Versammlung, insofern nicht anders in der Gemeinschaftsordnung geregelt, nur dann beschlussfähig ist, wenn mehr als 50 Prozent der Miteigentumsanteile zugegen sind (§ 25 Abs. 3 sowie 4 WEG). Eine wie oben beschriebene Ungerechtigkeit bei der Verteilung der Miteigentumsanteile geht meist auch mit einer Änderung des Stimmrechts einher. Nach Gesetz hat jeder Eigentümer eine Stimme, doch in der Gemeinschaftsordnung kann auch ein Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen festgelegt werden.

Können die Miteigentumsanteile nachträglich geändert werden?

Eine nachträgliche Änderung der Miteigentumsanteile ist zwar theoretisch möglich, praktisch jedoch schwer durchsetzbar. Hierfür müsste die Zustimmung aller Eigentümer eingeholt werden und alle Grundbücher, der Aufteilungsplan beziehungsweise die Teilungserklärung müssten geändert werden. Dies ist zum einen mit viel Aufwand und hohen Kosten verbunden, da alle Eigentümer persönlich bei einem Notar erscheinen müssen. Zum anderen steht in der Regel mindestens ein Eigentümer schlechter da (beispielsweise durch eine höhere Kostenbeteiligung) als vor der Änderung und wird aller Wahrscheinlichkeit nach seine Zustimmung verweigern. Ein Anspruch auf eine solche Zustimmung besteht schließlich nicht.

Was ist bei der Vereinbarung der Miteigentumsanteile zu beachten?

Sofern der Mieter nach dem Mietvertrag dazu verpflichtet ist, Nebenkosten zu zahlen, hat er unterschiedliche Möglichkeiten diese an den Vermieter abzutreten. Einerseits kann eine Nebenkostenpauschale vereinbart werden, die meist jedoch nur bei großzügigen Vermietern auf Akzeptanz stößt. Andererseits können die Nebenkosten auch individuell abgerechnet werden, wobei sich der Vermieter dazu verpflichtet, in Vorzahlung zu gehen. Um dabei eine möglichst gerechte Kalkulation der Nebenkosten zu gewährleisten, wird zwischen Vermieter und den einzelnen Mietparteien ein sogenannter Verteilerschlüssel vereinbart. Da das Bürgerliche Gesetzbuch die Regulation für die Abrechnung der Nebenkosten nicht allzu genau nimmt, muss der Vermieter selbst eine Grundlage zur Berechnung vorlegen.

Dabei ist sowohl auf eine gleichmäßige Verteilung der Belastungen unter den Mietparteien zu achten, als auch auf die Kostenneutralität für den Vermieter – dieser darf über die Umlage der Nebenkosten auf die Mieter keinen finanziellen Vorteil für sich in Anspruch nehmen. Gleichzeitig ist er gesetzlich nicht dazu verpflichtet, stets auf einen möglichst gerechten Verteilerschlüssel zu achten, sondern kann auch in puncto Praktikabilität und Kosten eigene Prioritäten setzen.

Hier bieten sich dem Vermieter zwei unterschiedliche kalkulatorische Grundlagen: Zum einen kann mittels des Verursacherprinzips eine relativ gerechte Verteilung der Kosten erreicht werden – wer viel verbraucht, zahlt viel. Zum anderen können jedoch durch festgelegte Parameter, wie etwa eine Abrechnung nach Personenzahl oder Wohnfläche, einfache Berechnungen angestellt werden. Viele Vermieter versuchen hier einen Mittelweg zu finden, was nicht selten zu unnötig komplizierten Abrechnungen führt.

Sollte die Kostenverteilung im Hinblick auf die Miteigentumsanteile ungerecht erscheinen, oder die Einzelbeträge mit den zur Verfügung stehenden Abrechnungsmaßstäben nicht zu ermitteln sein, so ist dies rein formell kein ordnungsgemäßer Verteilerschlüssel. Ein Rechtsanspruch auf etwaige Nachzahlungen ist für den Vermieter dann nicht mehr gegeben.

Die einzelnen Mietparteien sollten also bei der Vereinbarung eines Verteilerschlüssels die genauen, vertraglichen Konditionen beachten und die Richtigkeit des vom Vermieter ausgegebenen Ableseprotokolls prüfen. Wurde das Ableseprotokoll vom Mieter unterschrieben, ist dies ein Beleg für die Richtigkeit der aufgeführten Kostenpunkte. Im Falle von Unstimmigkeiten befindet sich dann der Mieter in der Beweispflicht, nicht der Vermieter. 

Welche Verteilerschlüssel für die Berechnung der Nebenkosten sind gängig?

Grundsätzlich gilt bei der Kalkulation der Nebenkosten das Verhältnis der einzelnen Wohnflächen eines Objekts als maßgeblich. So sieht es das Gesetz in § 556a Abs. 1 S. 1 BGB vor. Seit dem Inkrafttreten der Heizkostenverordnung im Jahr 1981 müssen Heizkosten zumindest in Teilen gemäß dem Verbrauch des jeweiligen Mieters verrechnet werden. Hinzu kommt dann an zweiter Stelle die Höhe der einzelnen Räume des Mieters, also die Abrechnung nach Kubikmetern, denn höhere Decken verursachen auch höhere Heizkosten. Daneben sind auch die folgenden Verteilerschlüssel in der Praxis gängig:

Abrechnung nach Personenanzahl

Für die Abrechnung nach der Personenzahl spricht in diesem Kontext vor allem die genauere Bemessung der Kosten, da mehr Personen auch mehr Nebenkosten verursachen. Gleichzeitig muss der Vermieter dann jedoch die Anzahl der im jeweiligen Mietobjekt befindlichen Bewohner stets überprüfen und den Verteilerschlüssel bei jedem Ein- und Auszug anpassen. Bei größeren Wohneinheiten mit mehr als zehn Parteien ist diese Form der Abrechnung daher meistens nicht praktikabel. Wichtig hierbei: Die Personenzahl darf sich nur auf jene Mieter beziehen, die tatsächlich in der Wohnung leben und an der Nutzung von Strom und Wasser maßgeblich beteiligt sind. Zu- oder Abschläge für Kleinkinder, Haustiere, größere Haushaltsgeräte wie Waschmaschinen und für das Waschen des Autos sind ausdrücklich nicht erlaubt. Besucher zählen ebenfalls nicht.

Abrechnung nach Wohneinheiten

Der mit weitem Abstand simpelste Verteilerschlüssel ist die Abrechnung nach Wohneinheiten. Dies erscheint jedoch nur sinnvoll, wenn sämtliche Wohneinheiten in Größe und Beschaffenheit vergleichbar sind und einen ähnlichen Nutzen haben.

Abrechnung nach Verbrauch

Bei der Abrechnung nach Verbrauch muss der Vermieter sowohl den Gesamtverbrauch, als auch den Einzelverbrauch und die umlagefähigen Kosten offenlegen. Ungenaue Schätzungen des Verbrauchs sind grundsätzlich nicht gestattet, auch weil unterschiedliche Verteilerschlüssel zur individuell angepassten Kalkulation der Kosten miteinander kombiniert werden können. So ist also eine Abrechnung sowohl nach Miteigentumsanteil, als auch nach Personenzahl, Kubikmeter und individuellem Verbrauch möglich.

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