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Wegerecht

Mit dem Wegerecht wird das Recht bezeichnet, einen Weg als Durchgang zu benutzen, der über ein fremdes Grundstück führt. Um zu ihrem eigenen Grundstück zu gelangen, dürfen Grundstückseigentümer somit ein fremdes Grundstück betreten. Im Folgenden erfahren Sie, was rund um das Thema Wegerecht zu beachten ist.


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Was genau ist das Wegerecht?


Wenn ein Grundstück in zwei Teile geteilt wird und ein Grundstücksbesitzer keinen öffentlichen Zugang zu seinem Grundstück hat, entsteht ein Wegerecht. In Zeiten steigender Immobilienpreise kommt es insbesondere in Großstädten immer häufiger vor, dass ein Grundstück geteilt wird. Wird der hintere Teil des Grundstücks verkauft, fehlt diesem eine Verbindung zum öffentlichen Wegenetz.

Der Gesetzgeber schreibt für solche Fälle vor, dass den Eigentümern des hinteren Grundstückteils ein Wegerecht eingeräumt wird, also der Zugang zum Wegenetz gestattet wird. Wichtig zu wissen ist, dass zwischen Geh- und Fahrtrecht unterschieden wird. Beim Gehrecht darf das Wegerecht also nicht mit dem Auto ausgeübt werden. Hierzu wäre ein Fahrtrecht notwendig.


Hinweis: Ein mit einem eingetragenen Wegerecht belastetes Grundstück hat einen geringeren Wert als ein unbelastetes. Der Verkaufspreis fällt geringer aus, weil Käufer ein Grundstück erwerben wollen, das ihnen zur freien Verfügung steht.

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Was ist ein dienendes oder herrschendes Grundstück?


Im Wegerecht wird unterschieden zwischen dem dienenden und dem herrschenden Grundstück. Das Grundstück, das überquert wird, ist das dienende Grundstück. Dasjenige, das vom Wegerecht profitiert, ist das herrschende Grundstück.


Hinweis: Das Wegerecht ist nicht im Wohnungseigentumsgesetz (WEG-Gesetzestext) festgehalten, sondern wird durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) geregelt.

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Entstehen durch das Wegerecht Pflichten?


Da die Zuwege instandgehalten werden müssen, entstehen durch das Wegerecht Kosten, über die sich die Vertragspartner einigen müssen. Auch die Zuständigkeiten für die Beseitigung von Schnee und Eis im Winter oder die Entsorgung von Laub im Herbst müssen geklärt werden. Durch eine zeitige Einigung können spätere Streitigkeiten über die Zuständigkeiten und die Übernahme von Kosten vermieden werden.


Hinweis: In der Regel werden die Kosten für die Instandhaltung und Räumung vom Eigentümer des herrschenden Grundstücks übernommen. Weil es jedoch auch andere Möglichkeiten gibt, sollte dieser Punkt frühzeitig und sorgfältig geklärt werden.

Der Wegerechtsinhaber ist angehalten, die Zuwege so schonend wie möglich zu nutzen. Er muss sich also an die Auflagen halten und dafür sorgen, dass Eigentum auf dem dienenden Grundstück nicht beeinträchtigt oder beschädigt wird. Nicht vorgesehen ist beispielsweise, dass der Wegerechtsinhaber auf den Zuwegen parkt oder dass der Inhaber des dienenden Grundstücks die Zuwege versperrt.

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Wie wird das Wegerecht vertraglich vereinbart?



Das Wegerecht kann zwischen den Parteien mündlich ausgehandelt werden. Dabei ist eine Vereinbarung „per Handschlag“ ebenso wirksam wie ein schriftliches Dokument. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass eine solche mündliche Vereinbarung nur zwischen diesen beiden Parteien Bestand hat. Wechselt eines der Grundstücke den Besitzer, sind Neuverhandlungen unvermeidlich.

Gleiches gilt, wenn die Vereinbarung zwar schriftlich festgehalten wurde, es sich hierbei jedoch um einen privatrechtlichen Vertrag handelt. Um das Wegerecht unabhängig vom Grundstückseigentümer zu gewähren, muss es als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden.

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Was bedeutet die Eintragung des Wegerechts im Grundbuch?


Grunddienstbarkeiten, zu denen das Wegerecht gehört, werden im Grundbuch in Abteilung II eingetragen. Der Antrag auf die Grunddienstbarkeit wird von einem Notar beim Grundbuchamt eingereicht. Der Grundstückseigentümer reicht zusätzlich eine Bewilligungserklärung und einen Lageplan mit Angaben zum Verlauf des Wegerechts ein.

Über die Grundbucheintragung werden folgende Vereinbarungen getroffen:

  • Art der Nutzung
  • Personen, die das Recht ausüben dürfen
  • Beteiligung der Parteien an den Unterhaltungskosten
  • Höhe der eventuellen Nutzungsentschädigung an den Eigentümer des dienenden Grundstücks
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Entstehen durch das Wegerecht Kosten?


In einigen Fällen kann vereinbart werden, dass der Wegerechtsinhaber eine Nutzungsentschädigung an den Eigentümer des dienenden Grundstücks zahlt.

Hier sind zwei Fälle denkbar:

  • Wegerecht: Der Eigentümer des dienenden Grundstücks hat keinen rechtlichen Anspruch auf die Zahlung eines Einmalbetrags oder einer Geldrente, wenn das Wegerecht freiwillig vereinbart wurde. Eine Nutzungsentschädigung kann trotzdem festgelegt werden.
  • Notwegerecht: Wenn der Eigentümer des hinteren Grundstücks sein Grundstück ausschließlich über ein anderes Grundstück erreichen kann, muss der Eigentümer des an der Straße liegenden Grundstücks dem Wegerecht zustimmen. Daraus ergibt sich jedoch der Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung, auch Notwegerente genannt. Die Höhe der Notwegerente wird durch das Ausmaß der Einschränkung durch das Wegerecht festgelegt. Möglich ist auch, eine Einmalzahlung festzulegen. In Fällen, in denen keine Beeinträchtigung vorliegt, kann die Zahlung entfallen. Ein Notwegerecht wird nicht ins Grundbuch eingetragen.


Hinweis: In der Regel werden die Kosten für die Instandhaltung und Räumung vom Eigentümer des herrschenden Grundstücks übernommen. Weil es jedoch auch andere Möglichkeiten gibt, sollte dieser Punkt frühzeitig und sorgfältig geklärt werden.


Den Wert des Wegerechts beurteilt am besten ein Sachverständiger im Rahmen einer Grundstücksbewertung. So kann eine angemessene Entschädigung an den Eigentümer des dienenden Grundstücks vereinbart werden. Der Wertabschlag ist umso höher, je größer die Beeinträchtigung – etwa durch gewerbliche Nutzung – ist.

Die Eintragung des Wegerechts ist mit Kosten für den Notar verbunden.

Bei einem Wegerecht mit einem hypothetischen Wert von 5.000 Euro ergeben sich in etwa folgende Gebühren:

Posten

Betrag

Notargebühr

Ca. 30,00 €

Dokumentenpauschale

Ca. 2,40 €

Auslagen für Telefon und Porto

Ca. 20,00 €

Auslagen für Grundbucheinsichten

Ca. 15,00 €

Umsatzsteuer (19 Prozent)

Ca. 12, 81 €

Gesamt

80,21 €



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Wirkt sich das Wegerecht auf die Baufinanzierung aus?


Bei der Finanzierung einer Immobilie ergeben sich durch das Wegerecht Unterschiede im Vergleich zur Finanzierung unbelasteter Grundstücke.

Bei dienenden Grundstücken:

Für Bauherren mit kleinerem Budget sind dienende Grundstücke interessant, weil sie einen geringeren Wert haben. Hier ist jedoch der nutzbare Teil des Grundstücks kleiner, sodass der Spareffekt letztendlich geringer ausfällt.

Die prüfende Bank könnte einen höheren Sicherheitsabschlag vornehmen als bei unbelasteten Grundstücken. Der Grund ist, dass die Grunddienstbarkeit den Verkauf des Grundstücks erschweren könnte. So können sich die Finanzierungskonditionen verschlechtern und der Sollzins erhöhen.

Bei herrschenden Grundstücken:

Banken prüfen bei herrschenden Grundstücken, inwiefern die Zufahrt dauerhaft und rechtssicher gewährleistet ist. Ohne eingetragenes Wegerecht wird ein solches Grundstück schwer oder gar nicht finanzierbar sein, da es ein zu hohes Risiko für die Bank darstellt. Ein als Grunddienstbarkeit eingetragenes Wegerecht bietet somit die besten Finanzierungsmöglichkeiten.