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1. Was ist das Wegerecht?
2. Was ist ein dienendes oder herrschendes Grundstück?
3. Entstehen durch das Wegerecht Pflichten?
4. Wie wird das Wegerecht vertraglich vereinbart?
5. Was bedeutet die Eintragung des Wegerechts im Grundbuch?
6. Entstehen durch das Wegerecht Kosten?
7. Wirkt sich das Wegerecht auf die Baufinanzierung aus?
   

Wenn ein Grundstück in zwei Teile geteilt wird und ein Grundstücksbesitzer keinen öffentlichen Zugang zu seinem Grundstück hat, entsteht ein Wegerecht. In Zeiten steigender Immobilienpreise kommt es insbesondere in Großstädten immer häufiger vor, dass ein Grundstück geteilt wird. Wird der hintere Teil des Grundstücks verkauft, fehlt diesem eine Verbindung zum öffentlichen Wegenetz.

Der Gesetzgeber schreibt für solche Fälle vor, dass den Eigentümern des hinteren Grundstückteils ein Wegerecht eingeräumt wird, also der Zugang zum Wegenetz gestattet wird. Wichtig zu wissen ist, dass zwischen Geh- und Fahrtrecht unterschieden wird. Beim Gehrecht darf das Wegerecht also nicht mit dem Auto ausgeübt werden. Hierzu wäre ein Fahrtrecht notwendig.

Im Wegerecht wird unterschieden zwischen dem dienenden und dem herrschenden Grundstück. Das Grundstück, das überquert wird, ist das dienende Grundstück. Dasjenige, das vom Wegerecht profitiert, ist das herrschende Grundstück.

Da die Zuwege instandgehalten werden müssen, entstehen durch das Wegerecht Kosten, über die sich die Vertragspartner einigen müssen. Auch die Zuständigkeiten für die Beseitigung von Schnee und Eis im Winter oder die Entsorgung von Laub im Herbst müssen geklärt werden. Durch eine zeitige Einigung können spätere Streitigkeiten über die Zuständigkeiten und die Übernahme von Kosten vermieden werden.

Der Wegerechtsinhaber ist angehalten, die Zuwege so schonend wie möglich zu nutzen. Er muss sich also an die Auflagen halten und dafür sorgen, dass Eigentum auf dem dienenden Grundstück nicht beeinträchtigt oder beschädigt wird. Nicht vorgesehen ist beispielsweise, dass der Wegerechtsinhaber auf den Zuwegen parkt oder dass der Inhaber des dienenden Grundstücks die Zuwege versperrt.

Das Wegerecht kann zwischen den Parteien mündlich ausgehandelt werden. Dabei ist eine Vereinbarung „per Handschlag“ ebenso wirksam wie ein schriftliches Dokument. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass eine solche mündliche Vereinbarung nur zwischen diesen beiden Parteien Bestand hat. Wechselt eines der Grundstücke den Besitzer, sind Neuverhandlungen unvermeidlich.

Gleiches gilt, wenn die Vereinbarung zwar schriftlich festgehalten wurde, es sich hierbei jedoch um einen privatrechtlichen Vertrag handelt. Um das Wegerecht unabhängig vom Grundstückseigentümer zu gewähren, muss es als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden.

Grunddienstbarkeiten, zu denen das Wegerecht gehört, werden im Grundbuch in Abteilung II eingetragen. Der Antrag auf die Grunddienstbarkeit wird von einem Notar beim Grundbuchamt eingereicht. Der Grundstückseigentümer reicht zusätzlich eine Bewilligungserklärung und einen Lageplan mit Angaben zum Verlauf des Wegerechts ein.

Über die Grundbucheintragung werden folgende Vereinbarungen getroffen:

• Art der Nutzung
• Personen, die das Recht ausüben dürfen
• Beteiligung der Parteien an den Unterhaltungskosten
• Höhe der eventuellen Nutzungsentschädigung an den Eigentümer des dienenden Grundstücks

In einigen Fällen kann vereinbart werden, dass der Wegerechtsinhaber eine Nutzungsentschädigung an den Eigentümer des dienenden Grundstücks zahlt.

Hier sind zwei Fälle denkbar:

• Wegerecht: Der Eigentümer des dienenden Grundstücks hat keinen rechtlichen Anspruch auf die Zahlung eines Einmalbetrags oder einer Geldrente, wenn das Wegerecht freiwillig vereinbart wurde. Eine Nutzungsentschädigung kann trotzdem festgelegt werden.
• Notwegerecht: Wenn der Eigentümer des hinteren Grundstücks sein Grundstück ausschließlich über ein anderes Grundstück erreichen kann, muss der Eigentümer des an der Straße liegenden Grundstücks dem Wegerecht zustimmen. Daraus ergibt sich jedoch der Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung, auch Notwegerente genannt. Die Höhe der Notwegerente wird durch das Ausmaß der Einschränkung durch das Wegerecht festgelegt. Möglich ist auch, eine Einmalzahlung festzulegen. In Fällen, in denen keine Beeinträchtigung vorliegt, kann die Zahlung entfallen. Ein Notwegerecht wird nicht ins Grundbuch eingetragen.

Den Wert des Wegerechts beurteilt am besten ein Sachverständiger im Rahmen einer Immobilienbewertung. So kann eine angemessene Entschädigung an den Eigentümer des dienenden Grundstücks vereinbart werden. Der Wertabschlag ist umso höher, je größer die Beeinträchtigung – etwa durch gewerbliche Nutzung – ist.

Die Eintragung des Wegerechts ist mit Kosten für den Notar verbunden.

Bei einem Wegerecht mit einem hypothetischen Wert von 5.000 Euro ergeben sich in etwa folgende Gebühren:

Bei der Finanzierung einer Immobilie ergeben sich durch das Wegerecht Unterschiede im Vergleich zur Finanzierung unbelasteter Grundstücke.