Ertragswertverfahren: De­fi­ni­ti­on, Be­rech­nung & Bei­spiel

Beim Verkauf eines Mietobjekts ist die erzielbare Miete ein zentraler Aspekt bei der Verkaufspreisermittlung – die Ertragswertermittlung ist die rechtlich anerkannte Berechnungsmethode dafür. Wie du den Ertragswert für eine Immobilie ermittelst, Vor- und Nachteile des Verfahrens erfährst du in diesem Beitrag.

Das Ertragswertverfahren ist eines von drei zugelassenen Verfahren, zur Ermittlung des Verkehrswertes.
 

• Wofür geeignet? Vermietete Wohn- und Gewerbeimmobilien, gemischt genutzte Objekte.
• Zu welchem Anlass? Zur Berechnung der Erträge aus Pacht- und Mieteinnahmen. Daraus lässt sich der Marktwert, der sogenannte Verkehrswert, und der langfristig erzielbare Beleihungswert ableiten. Nicht geeignet für: Eigengenutzte Objekte ohne Ertrag → eher Vergleichsverfahren oder Sachwertverfahren.
• Kernidee: Heute gezahlter Preis = Barwert künftiger Nettoerträge aus der Nutzung. Oder aus Verkäufersicht: Die Miete wird über die Nutzungsdauer kapitalisiert und mit einem Risikozuschlag versehen.
  

Grundsätzlich gilt: Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert.
Dafür werden Rohertrag (Mieten) minus Bewirtschaftungskosten, die Bodenwertverzinsung und ein Vervielfältiger berücksichtigt.
Die genaue Berechnung ist komplex und wird in Gutachten von Sachverständigen bzw. Immobiliengutachter:innen durchgeführt. Für ein besseres Verständnis lässt sich das Verfahren aber in fünf Schritte herunterbrechen.

Ertragswertverfahren Immobilie berechnen

1. Bodenwert ermitteln
   Bodenrichtwert × Grundstücksfläche = Bodenwert
2. Jahresrohertrag berechnen
   Wohn-/Nutzfläche × ortsübliche Miete pro m² × 12 Monate = Jahresrohertrag
3. Jahresreinertrag bestimmen
   Jahresrohertrag – Bewirtschaftungskosten (z. B. Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall) = Reinertrag
4. Gebäudereinertrag berechnen
   Reinertrag – Bodenwertverzinsung (Bodenwert × Liegenschaftszins) = Gebäudereinertrag
5. Gebäudeertragswert & Verkehrswert ermitteln
   Gebäudereinertrag × Vervielfältiger = Gebäudeertragswert
   Bodenwert + Gebäudeertragswert = Ertragswert (Verkehrswert)

Mit dem standardisierten Rechenweg des Ertragswertverfahrens ist die Berechnung auch für Lai:innen möglich.

Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert

• Reinertrag Grundstück = Rohertrag – Bewirtschaftungskosten
• Bodenwertverzinsung = Bodenwert × i (i = Liegenschaftszins)
• Gebäudereinertrag = Reinertrag Grundstück – Bodenwertverzinsung
• Vervielfältiger V = 1−(1+i)−nii1−(1+i)−n
• Gebäudeertragswert = Gebäudereinertrag × V
• Ertragswert (Verkehrswert) = Bodenwert + Gebäudeertragswert ± sonstige Einflüsse

Begriffe erklärt:

• Rohertrag: nachhaltig erzielbare Jahresmiete (ortsüblich, nicht zwingend Ist-Miete).
• Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis, nicht umlagefähig.
• Liegenschaftszins (i): marktübliche Verzinsung laut Gutachterausschuss.
• Restnutzungsdauer (n): verbleibende wirtschaftliche Nutzungsjahre des Gebäudes.
• Vervielfältiger (V): Faktor, der die künftigen Erträge über n Jahre kapitalisiert.
  

• Grundstücksfläche: 500 m², Bodenrichtwert: 120 €/m² → Bodenwert = 60.000 €
• Rohertrag (ortsübliche Jahresmiete): 28.000 €
• Bewirtschaftungskosten (z. B. 4.000 €) → Reinertrag des Grundstücks = 24.000 €
• Liegenschaftszins i = 5 % → Bodenwertverzinsung = 60.000 € × 0,05 = 3.000 €
• Gebäudereinertrag = 24.000 € – 3.000 € = 21.000 €
• Restnutzungsdauer n = 30 → V = (1 − 1,05⁻³⁰) / 0,05 ≈ 15,37
• Gebäudeertragswert = 21.000 € × 15,37 ≈ 322.770 €
• Ertragswert (ohne Zu-/Abschläge) = 60.000 € + 322.770 € ≈ 382.770 €
• ± wertbeeinflussende Umstände (z. B. -30.000 € bei Mängeln) → ≈ 352.770 €

(Hinweis: Beispielwerte dienen der Veranschaulichung.)

Das Ertragswertverfahren ist ein rechtlich anerkanntes und genau definiertes Verfahren. Geregelt wird es in folgenden Quellen:

• ImmoWertV §§ 17–20:
  • § 17: Ertragswerte sind auf Basis marktüblicher Erträge zu ermitteln, nicht zwingend anhand der tatsächlichen Mieten.
  • § 18: Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten.
  • § 19: Legt fest, welche Aufwendungen zu den Bewirtschaftungskosten zählen – umlagefähige Nebenkosten sind ausgeschlossen.
  • § 20: Regelt die Kapitalisierung und Abzinsung mit Barwertfaktoren aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer.
• § 194 BauGB: Definiert den Verkehrswert (Marktwert) als den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre.

Datenquellen: Die benötigten Werte – insbesondere Bodenrichtwerte und Liegenschaftszinsen – werden von den örtlichen Gutachterausschüssen bereitgestellt.

Mit dem Ertragswertverfahren lässt sich der Verkehrswert sehr genau ermitteln, und dennoch gibt es Nachteile, die du kennen solltest:

Vorteile:

• Ideal für Kapitalanlagen: Besonders geeignet für vermietete Immobilien, Büro- und Geschäftshäuser oder gemischt genutzte Objekte.
• Praxisnah: Die Berechnung orientiert sich an nachhaltig erzielbaren, marktüblichen Mieten. In der Praxis prüfen Gutachter:innen dafür sowohl die tatsächlichen Mieterträge des Objekts als auch Vergleichswerte aus dem Markt.
• Flexibel: Faktoren wie Leerstand, Mietausfallwagnis oder Instandhaltungskosten können individuell berücksichtigt werden.
• Transparent und anerkannt: Das Verfahren ist gesetzlich definiert (ImmoWertV) und liefert ein nachvollziehbares, gerichtsfestes Ergebnis.

Nachteile

• Abhängigkeit vom Liegenschaftszins: Ist dieser nicht aktuell verfügbar, kann der Wert deutlich verzerrt sein.
• Keine Berücksichtigung künftiger Mietsteigerungen: Es wird mit heutigen Marktmieten gerechnet – mögliche Mietentwicklungen bleiben außen vor.
• Nicht geeignet für eigengenutzte Immobilien: Ohne erzielbare Erträge fehlt die Grundlage für die Berechnung.
  

Auch wenn das Ertragswertverfahren als praxisnah gilt, hat es Schwächen, die Eigentümer:innen und Investor:innen kennen sollten.

Ein zentrales Problem ist die Verlässlichkeit der Datenbasis. Kennzahlen wie ortsübliche Mieten, Liegenschaftszins oder Bewirtschaftungskosten werden oft nur geschätzt oder aus Durchschnittswerten abgeleitet. Fehlen aktuelle Marktdaten, kann der ermittelte Wert erheblich vom tatsächlichen Marktpreis abweichen.

Hinzu kommt, dass das Verfahren stabile Rahmenbedingungen voraussetzt. Es unterstellt konstante Erträge und blendet kurzfristige Schwankungen oder konjunkturelle Einschnitte weitgehend aus. Gerade in bewegten Märkten kann das zu falschen Einschätzungen führen.

Kurz gesagt: Das Ertragswertverfahren ist ein bewährtes Instrument der Immobilienbewertung – aber kein Selbstläufer. Wer zuverlässige Ergebnisse möchte, sollte aktuelle Marktdaten heranziehen und die Berechnung im Zweifel durch qualifizierte Sachverständige prüfen lassen.

Das Ertragswertverfahren eignet sich besonders für die Bewertung von vermieteten Immobilien.

Profitieren können davon vor allem zwei Gruppen:

• Eigentümer:innen, die verkaufen möchten: Sie erhalten eine belastbare Grundlage für einen marktgerechten Angebotspreis.
• Käufer:innen und Investoren: Sie können prüfen, ob die erwartete Rendite den Kaufpreis rechtfertigt.

Auch bei einem Immobilienteilverkauf spielt das Verfahren eine Rolle: Das im Grundbuch eingetragene Nießbrauchsrecht sichert Verkäufer:innen weiterhin die Nutzung und mögliche Wertsteigerungen, während Käufer:innen von den laufenden Erträgen profitieren.

Im internationalen Immobilienhandel gewinnen Ertragswertverfahren zunehmend an Bedeutung. Anders als im deutschen Modell wird der Wert dort meist direkt aus bestehenden Mietverträgen und Wiedervermietungsszenarien abgeleitet. Eine strikte Trennung von Boden- und Gebäudewert entfällt.

Zudem spielt das Alter des Gebäudes eine geringere Rolle – stattdessen werden mögliche Risiken über höhere Kostenansätze und Zinsaufschläge berücksichtigt. Häufig kommt hier der Discounted-Cashflow-Ansatz (DCF) zum Einsatz, bei dem künftige Cashflows detailliert prognostiziert, abgezinst und zum heutigen Wert zusammengeführt werden.

Das Ertragswertverfahren ist das wichtigste Verfahren, wenn es um die Bewertung von vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien geht. Es liefert eine marktnahe Einschätzung, indem es die nachhaltig erzielbaren Erträge in den Mittelpunkt stellt.

Gleichzeitig ist die Berechnung komplex und stark von der Datenqualität abhängig – etwa von Bodenrichtwert, Liegenschaftszins und ortsüblichen Mieten. Für Eigentümer:innen reicht oft ein grober Überblick oder ein Online-Rechner, während für verbindliche Bewertungen ein Gutachten durch Sachverständige unverzichtbar bleibt.