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Ertragswert

Mit dem Ertragswert wird der Verkehrswert einer Immobilie mittels der Mieteinnahmen berechnet. Er ist daher ein aussagekräftiges Instrument der Immobilienbewertung. In diesem Artikel erfahren Sie, was der Ertragswert ist und wie er berechnet wird.




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Was ist der Ertragswert?


Der Ertragswert ist eine Bemessungsgrundlage für Finanzämter, Behörden und Finanzierungsinstitute. Er wird zum Beispiel für die Berechnung der Schenkungs- und Erbschaftssteuer oder als Grundlage für den Beleihungswert als Kreditsicherheit verwendet. Im Immobilienbereich wird dieses Verfahren in der Regel bei Renditeobjekten wie Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken oder gemischt genutzten Grundstücken angewandt. Der Ertragswert kann bei Verkaufsverhandlungen, insbesondere bei gewerblich genutzten Immobilien, als Anhaltspunkt verwendet werden.

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Wann wird der Ertragswert bei Immobilien ermittelt?


Der Ertragswert ist für Immobilien relevant, wenn der dauerhaft erzielbare Ertragswert geschätzt werden soll. Dies gilt typischerweise für Mehrfamilienhäuser als Mietwohngrundstücke, Einkaufszentren als Geschäftsgrundstücke oder Logistikflächen als Spezialimmobilien.


Hinweis von ImmobilienScout24:

Bei vollständig selbstgenutzten Objekten wie Einfamilienhäusern wird das Ertragswertverfahren nicht verwendet. Dort finden Sachwert- oder Vergleichswertfahren ihre Anwendung.

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Rechtliche Bedingungen in Deutschland


Der Ertragswert wird durch das Ertragswertverfahren ermittelt. In Deutschland sind die Anforderungen daran in den §§ 17–20 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgeschrieben. So beschreibt § 17 ImmoWertV wie der Ertragswert ermittelt wird und welche Besonderheiten sich beim allgemeinen und beim einfachen Ertragswertverfahren ergeben. Die weiteren Paragraphen behandeln den Reinertrag, Rohertrag, Bewirtschaftungskosten sowie die Kapitalisierung und Abzinsung beschrieben.

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Berechnung: Wie wird der Ertragswert einer Immobilie ermittelt?

Bei der Berechnung des Ertragswertes erfolgt eine separate Bewertung vom Grundstückswert und dem Wert der darauf befindlichen Gebäude. Diese Trennung berücksichtigt den meist konstanten Wert eines Grundstücks, ebenso wie die Restnutzungsdauer eines Gebäudes.


In der Ertragswertermittlung wird der Verkehrswert mit folgender Formel ermittelt:


Verkehrswert = Gebäudeertragswert + Bodenwert


Der Bodenwert ermittelt sich aus der Grundstücksfläche multipliziert mit dem Bodenrichtwert. Der Gebäudeertragswert wiederum ergibt sich aus einer weiteren Formel:

 

Bruttoertrag (Jahresmiete)

- Bewirtschaftungskosten

= Nettoertrag des Grundstücks

- Bodenwertverzinsung (Bodenwert • Liegenschaftszins)

= Nettoertrag des Gebäudes

• Vervielfältiger

= Gebäudeertragswert


 

Der Vervielfältiger ergibt sich aus der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszins. Die Restnutzungsdauer einer Immobilie beträgt bei Wohngebäuden in der Regel zwischen 80 und 100 Jahren. Bei Geschäftshäusern liegt sie zwischen 60 und 80 Jahren. Durch Umbauten, Modernisierungen und Sanierungen kann sich die Restnutzungsdauer von Immobilien entsprechend verlängern.

 


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