Indexmiete, Berechnung

Was Sie bisher unter dem Namen "Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland" gekannt haben, nennt das Statistische Bundesamt jetzt "Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI)".


Rechtlich gesehen bezeichnet die Indexmiete eine sogenannte Wertsicherungsklausel. Als Vermieter fixieren Sie den Mietpreis also nicht auf Dauer, denn § 557b BGB setzt voraus, dass dieser an einen bestimmten Index gekoppelt ist: der vorgenannte VPI. Im Prinzip werden darin alle Preisveränderungen von privaten Waren und Dienstleistungen festgehalten, und zwar prozentual und alle fünf Jahre aktualisiert.

Welche Indizes noch für Ihren Mietvertrag gelten

Außer dem neuen Namen sollten Sie auch Folgendes beachten: Alle Teilindizes für spezielle Haushaltstypen sind ersatzlos entfallen. Künftig gibt es also keine Preisindizes mehr für

  • 4-Personen-Haushalte von Beamten und Angestellten mit höherem Einkommen
  • 4-Personen-Haushalte von Arbeitern und Angestellten mit mittlerem Einkommen
  • 2-Personen-Rentner-Haushalte mit geringem Einkommen.

Entfallen sind auch die regionalen Preisindizes für das frühere Bundesgebiet und für die neuen Länder (einschließlich Berlin-Ost).

Was Sie wissen sollten: Es gibt auch keine Umrechnungsformel oder ähnliche Hilfsmittel, mit der Sie wenigstens den vereinbarten Preisindex (z. B. 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalt mit mittlerem Einkommen) fortführen könnten. Sie müssen vielmehr auf den Verbrauchpreisindex für Deutschland umschwenken. Das aktuelle Basisjahr ist 2010, im Jahre 2015 findet also die nächste Aktualisierung statt. Demnach sind Mietpreiserhöhungen nach § 559 BGB auch nur dann möglich, wenn Sie als Vermieter „bauliche Maßnahmen“ durchführen mussten, die Sie selbst nicht zu vertreten haben. Abgesehen davon muss die Miete auch mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein.

Welche Preisindizes Sie noch verwenden dürfen

In Ihrem Wohnungsmietvertrag, sollten Sie ab sofort nur noch den Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) vereinbaren. Bei Gewerberäumen können Sie für Ihre automatische Indexklausel nach § 4 Abs. 1 Nr. 1a PrKV unter folgenden 3 Preisindizes wählen:

  1. Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI)
  2. Verbraucherpreisindex für Ihr Bundesland
  3. Verbraucherpreisindex (HVPI) des Statistischen Amts der Europäischen Gemeinschaft.

Wie Sie Ihre Mieterhöhung berechnen

Die Rechenformel, wie Sie Ihre Mieterhöhung berechnen können, ist gleich geblieben. Sie lautet nach wie vor so:

neuer Index geteilt durch alter Index x 100 - 100 = prozentuale Indexsteigerung

Beispiel

Angenommen der Index beträgt heute 107,3. Zum Zeitpunkt Ihres Vertragsabschlusses betrug er auf der gleichen Preisbasis 104,0.

107,3 : 104,0 x 100 – 100 = 3,17%

Haben Sie vereinbart, dass Ihre Miete steigt, wenn sich der Index um 5 % erhöht, ist die Zeit längst reif für eine Mieterhöhung. Auf ImmobilienScout24 finden Sie eine Vielzahl von Musterverträgen, die für verschiedene Vermietungen genutzt werden können.

Wie viel Sie schon ab dem übernächsten Monat verlangen können

Haben Sie keine konkrete Indexsteigerung in Ihrem Mietvertrag stehen, können Sie jederzeit die Miete erhöhen, wenn der Index gestiegen ist. Auch hier gilt selbstverständlich immer nur die Textform, wobei Änderungen immer mit einem konkreten Geldbetrag genannt werden müssen. Wurde die Miete nach VPI vereinbart, dann gilt sie mit Beginn des übernächsten Monats nach Erhalt des Schriftstücks.

Betrug also Ihre monatliche Miete zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses 650 EUR, können Sie Ihre Miete um 20,61 EUR erhöhen (= 3,17 % von 650 EUR). Sie können von Ihrem Mieter statt bisher 650 EUR nun 670,61 EUR fordern.

Besonderheiten

Wenn als Vermieter nun eine Anpassung des Mietpreises vorgenommen werden soll, sind zwei Kennziffern von Bedeutung. Zum einen der aktuelle Index zur Berechnung, zum anderen der bei Vertragsabschluss geltende oder bei der letzten Erhöhung maßgebliche Index. Zu Problemen kann es führen, wenn die Preisbasis dabei eine andere ist. Grundsätzlich muss sich an der aktuellen Preisbasis orientiert werden.

Spezielle Regelungen sind auch bei der Vermietung von Gewerberäumen zu beachten, denn hier gilt weiterhin die bekannte 10-Jahres-Frist. Allerdings brauchen Sie seit dem 14. September 2007 keine Einzelgenehmigung für bis dato genehmigungspflichtige Gleitklauseln beantragen. 

Vorteile für Vermieter

Gerade in großen Ballungsräumen wie München oder Berlin, die seit Jahren von starken Zuzügen und Mietpreissteigerungen geprägt sind, ergibt die Indexmiete einen Sinn. Neuvermietungen liegen hier häufig um etwa ein Drittel über dem jeweiligen Mietspiegel. Soll nun die Miete erhöht werden, begrenzt der Mietspiegel das Vorhaben, denn dieser entwickelt sich langsamer als reale Marktpreise. Mieten nach Index versprechen Rechtssicherheit und schützen vor einer zu hohen Inflation.