Das Sonderkündigungsrecht

1. Ankündigung einer Modernisierung (§ 559 BGB)

Das Sonderkündigungsrecht verkürzt die gesetzliche Kündigungsfrist des Mieters.

Der Mieter hat die Möglichkeit zum Monatsende des Folgemonats zu kündigen, in dem vom Vermieter die Modernisierung angekündigt wurde.
Zum Ende des darauf folgenden Monats ist das Mietverhältnis beendet.

Beispiel: Wenn der Vermieter im März eine Modernisierung ankündigt, kann der Mieter bis zum 30. April kündigen und das Mietverhältnis endet am 31. Mai.

2. Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

Nach einer Mieterhöhung kann der Mieter bis zum Ende desjenigen Monats kündigen, der dem ersten Monat mit der neuen Miete vorangeht. Das Mietverhältnis ist zum Ende des zweitens Monats nach diesem Termin beendet.

Beispiel: Dem Mieter soll zum 1. Juni die Miete erhöht werden. Er kann nun bis spätestens zum 31. Mai kündigen. Das Mietverhältnis wäre dann zum 31. Juli beendet.

3. Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 561 BGB)

Das Sonderkündigungsrecht greift auch bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung.

Wird die Miete wegen Modernisierungsmaßnahmen erhöht, hat der Mieter bis zu drei Tage nach dem Gültigwerden der Erhöhung das Recht zur Sonderkündigung. Beendet ist das Mietverhältnis zum Ende des zweiten Monats, der auf die Erhöhung folgt.

Beispiel: Soll sich die Miete zum 1. Juli wegen stattgefundener Modernisierungsmaßnahmen erhöhen, kann der Mieter bis zum 3. Juli kündigen, so dass das Mietverhältnis am 30. September endet.

4. Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten

In diesem Fall gelten dieselben Sonderkündigungsfristen wie bei einer Modernisierungsmieterhöhung.

5. Mieterhöhung bei Sozialwohnungen

Wird bei Sozialwohnungen die Miete erhöht, greifen kürzere Fristen: Der Mieter kann die Wohnung bis zum dritten Tag nach der Mieterhöhung kündigen und das Mietverhältnis ist damit bis zum Ende des Folgemonats aufgelöst.

Beispiel: Die Miete soll zum 1. Juni angehoben werden. Der Mieter kann bis zum 3. Juni kündigen. Das Mietverhältnis endet somit zum 31. Juli.

6. Versetzung von Beamten, Soldaten und Geistlichen

Die Kündigung ist mit einer Frist von drei Monaten möglich. Diese gilt aber nur für den ersten Termin nach Bekanntgabe der Versetzung.

7. Tod des Mieters (§ 564 BGB)

Der Ehegatte des Mieters, der den Vertrag mit unterschrieben hat, kann mit einer Frist von drei Monaten ab Monatsende kündigen. Er muss dazu den nächst zulässigen Termin einhalten. Familienangehörige oder Ehegatten, die den Vertrag nicht mit unterschrieben haben, können innerhalb eines Monats nach dem Tode des Mieters kündigen. Stirbt ein alleinstehender Mieter, können die Erben das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten ab Monatsende kündigen.

8. Untermiete (§§ 540 Abs. 1, 549 BGB)

Verweigert der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung der gesamten Wohnung, kann der Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Es sei denn, der vorgeschlagene Untermieter ist dem Vermieter nicht zumutbar. Es reicht aber nicht aus, den Vermieter ganz allgemein um Erlaubnis zur Untervermietung zu bitten; es muss ihm eine konkrete Person vorgeschlagen werden.

9. Unzumutbarkeit (§ 569 BGB)

Zusätzlich zu diesen Sonderkündigungsrechten kann der Mieter fristlos kündigen, wenn er die Wohnung wegen schwerster Ordnungsmängel nicht mehr vertragsgemäß nutzen kann. Oder wenn von der Wohnung eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgeht bzw. der Vermieter seine mietvertraglichen Pflichten so schwer verletzt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar wäre.