Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Mit Bausparen kannst du Eigenkapital für die Finanzierung einer Immobilie ansparen. Anders als der Name es vermuten lässt, sparst du kein Geld, um ein Eigenheim zu bauen. Du kannst mit deinem Ersparten auch eine Immobilie kaufen. In diesem Ratgeber liest du alles über den Bausparvertrag.

importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Bei dem Abschluss eines Bausparvertrag setzt du schon bestimmte Konditionen fest, wie die Bausparsumme, Zinssätze oder die Dauer des Bausparens.

  • Ein Bausparvertrag ist in Phasen eingeteilt.

  • Trotz Bausparen wird in der Regel für die Tilgung der Gesamtkosten einer Immobilie ein Anschlusskredit aufgenommen.


Was ist ein Bausparvertrag?

Ein Bausparvertrag ist eine spezielle Form des Sparvertrags. Du sparst dein Geld nicht für ein beliebiges Ziel, sondern für den Kauf, den Bau oder die Renovierung einer Immobilie anzusparen. Einen Bausparvertrag kannst nur bei einer Bausparkasse abschließen. Bausparkassen sind spezialisierte Finanzinstitute, die sich ausschließlich mit Bausparen beschäftigen. Beim Abschluss eines Bausparvertrags kannst du mit der Bausparkasse deiner Wahl die Rahmenbedingungen festlegen. Üblicherweise werden bei einem Bausparvertrag folgende Konditionen vereinbart:

  • Bausparsumme: Die Bausparsumme ist der Betrag, den du am Ende der Sparphase erhalten möchtest. Dieser Betrag setzt sich aus dem angesparten Guthaben und dem Bauspardarlehen zusammen.
  • Sparbeiträge: Die Höhe der monatlichen oder jährlichen Sparbeiträge wird bei Vertragsabschluss festgelegt. Diese Beiträge zahlst du während der Sparphase in den Bausparvertrag ein.
  • Sparzeit: Die zeitliche Dauer der Sparphase wird auch schon bei Vertragsabschluss festgelegt. In der Regel gibt es eine Mindestsparzeit.
  • Zinssatz für die Sparphase: Der Zinssatz, mit dem das während der Sparphase angesparte Guthaben verzinst wird, wird zu Vertragsbeginn festgelegt. Dieser Zinssatz kann für die gesamte Laufzeit des Vertrags gelten.
  • Zinssatz für das Bauspardarlehen: Der Zinssatz, zu dem das Bauspardarlehen während der Darlehensphase zurückgezahlt wird, wird ebenfalls bei Vertragsabschluss festgezurrt. Dieser Zinssatz kann während der gesamten Laufzeit des Darlehens konstant bleiben.
  • Laufzeit des Darlehens: Die Laufzeit des Bauspardarlehens wird bei Vertragsabschluss festgelegt. Sie bestimmt, über welchen Zeitraum das Darlehen zurückgezahlt werden muss.
  • Besondere Bedingungen und Klauseln: Du kannst mit der Bausparkasse auch besondere Bedingungen und Klauseln im Vertrag festlegen, wie etwa Regelungen für Sondertilgungen, die Verwendungszwecke des Bauspardarlehens oder die Möglichkeit zur vorzeitigen Zuteilung.
Expertenkommentar

 „Im Prinzip ersparst du mit einem Bausparvertrag deinen Eigenanteil zur Immobilienfinanzierung. Wer schon in jungen Jahren vom Eigenheim träumt, der profitiert von dieser soliden Finanzierungsmethode."

Oranus Mahmoodi
Expertin für Mieten & Kaufen
Oranus Mahmoodi

Als Immobilienexpertin und Redakteurin bei ImmoScout24 informiert dich Oranus Mahmoodi über alle Themen rund ums Mieten und Kaufen. Oranus ist studierte Journalistin und Soziologin. Sie beobachtet die Immobilienwirtschaft seit Jahren. Ihre Expertise als Wirtschafts- und Finanzjournalistin hat sie bei Financial Times Deutschland gewonnen, wo sie über viele Jahre gearbeitet hat. Als Autorin für Nachrichtenagenturen und diverse Wirtschaftstitel hat sie sich intensiv mit allen Seiten der Immobilienwirtschaft beschäftigt. Ihr Credo ist es, komplexe Themen für dich unterhaltsam und verständlich aufzubereiten.

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Unterschied zwischen Bauspardarlehen und Bausparsumme

Wenn es um das Bausparen geht, tauchen immer wieder zwei Begriffe auf. Diese sollten genauer betrachtet werden, um das Konzept des Bausparvertrags zu verstehen. Es sind „Bauspardarlehen“ und „Bausparsumme“.

Bauspardarlehen: Das Bauspardarlehen ist das Darlehen, das der:die Bausparer:in nach erfolgreicher Zuteilung seines Bausparvertrags von der Bausparkasse erhält. Dieses Darlehen dient dazu, wohnwirtschaftliche Zwecke zu finanzieren, wie den Kauf, Bau oder die Renovierung einer Immobilie. Die Konditionen des Bauspardarlehens, wie der Zinssatz, die Laufzeit und die Rückzahlungsmodalitäten, werden bei Vertragsabschluss festgelegt und bleiben während der gesamten Laufzeit konstant.

Bausparsumme: Die Bausparsumme ist der Betrag, den du am Ende der Sparphase deines Bausparvertrags erreichen möchtest. Es ist der vorher festgelegte Zielbetrag, der sich aus den eingezahlten Sparbeiträgen und den während der Sparphase erwirtschafteten Zinsen zusammensetzt. Erst wenn die Bausparsumme erreicht ist und bestimmte Zuteilungskriterien erfüllt sind, kannst du dein Bauspardarlehen beanspruchen.


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Die fünf Phasen des Bausparens

Ein Bausparvertrag besteht aus mehreren Phasen. Die genauen Phasen und Bedingungen können je nach Bausparkasse und individuellen Vertragsbedingungen variieren. Einige Bausparverträge können auch besondere Regelungen für Sondertilgungen oder vorzeitige Zuteilung enthalten. Das sind die gängigen fünf Perioden des Bausparens, die den Gesamtzyklus des Bausparvertrags abdecken:

  1. Vertragsabschluss:- Du schließt mit der Bausparkasse einen Bausparvertrag ab und legst die grundsätzlichen Konditionen fest, wie etwa die Bausparsumme, die Sparbeiträge, die Laufzeit und die Zinsen.  
  2. Sparphase: Während der Sparphase zahlst du regelmäßig Sparbeiträge in seinen Bausparvertrag ein. Das Ziel ist es, die vereinbarte Bausparsumme zu erreichen. Das angesparte Guthaben wird mit einem festen Zinssatz verzinst.
  3. Zuteilungsphase: Wenn die Bausparsumme erreicht ist und bestimmte Kriterien erfüllt sind, wie etwa eine Mindestsparzeit, wird der Bausparvertrag zugeteilt. Die Zuteilung ermöglicht es dir, das Bauspardarlehen in Anspruch zu nehmen.
  4. Darlehensphase: Nach der Zuteilung kannst du das Bauspardarlehen nutzen, um vorher festgelegte Zwecke zu finanzieren, typischerweise den Kauf oder Bau einer Immobilie.
  5. Rückzahlungsphase: In dieser Phase beginnst du, das Bauspardarlehen in monatlichen Raten zurückzuzahlen. Die Raten enthalten sowohl die Tilgung des Darlehens als auch die vereinbarten Zinsen. Die Rückzahlung erfolgt über einen festgelegten Zeitraum. 
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Schon gewusst?

Verschiedene Bausparkassen können unterschiedliche Konditionen anbieten, und es lohnt sich, verschiedene Angebote zu vergleichen, um den Vertrag zu finden, der am besten zu deinen Bedürfnissen und Zielen passt. Nimm dir Zeit, um die Bedingungen deines Bausparvertrags zu prüfen, denn die Konditionen werden für die gesamte Laufzeit des Bausparvertrags festgehalten.

Die Varianten der Bausparverträge

Diese Varianten von Bausparverträgen solltest du kennen:

  • Bausparvertrag mit Versicherung gegen steigende Bauzinsen: Dieser Bausparvertrag lohnt sich, wenn du einen späteren Immobilienerwerb planst und die Bauzinsen deutlich ansteigen. Die Versicherung hilft dabei, einen bestimmten Zinssatz nicht überschreiten zu müssen.
  • BausparsofortfinanzierungBei Abschluss dieser Variante werden die Bausparvertrag-Zinsen für die gesamte Baufinanzierung festgelegt. Somit ist der gesamte Effektivzins meist niedriger als bei einem Annuitätendarlehen.
  • Sparvertrag: Wenn die Bank dir hohe Zinsen anbietet, du die Sparraten einhalten kannst und das Geld erst später für den Hausbau oder den Hauskauf benötigen wirst, ist der Sparvertrag eine gute Alternative. 
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Tipp: Förderung nicht vergessen

Du solltest zu Beginn der Sparphase prüfen, ob du einen Anspruch auf staatliche Förderung hast. Kannst du eventuell die Wohnungsbauprämie oder die Arbeitnehmersparzulage in den Bausparvertrag einbeziehen? In diesem Ratgeber liest du alles über Bauförderung vom Staat.

Sparphase – Änderungen noch möglich

Direkt nach dem Abschluss des Bausparvertrags startet die Sparphase. Die Dauer dieser Phase hast du im ersten Schritt schon vertraglich festgelegt. Du legst in dieser Phase dein Guthaben an. In dieser Phase hast du noch die Chance, deinen Bausparvertrag anzupassen – sollten die Vereinbarungen, die du bei Vertragsabschluss beschlossen hast, nicht zu deinen Vorstellungen und Bedürfnissen passen.

In der Regel zahlst du monatlich in die Bausparkasse ein. Neben den regulären Sparraten kannst du in dieser Phase auch Sonderzahlungen zu leisten oder sogar das vertragliche Mindestbausparguthaben durch eine Einmalzahlung erbringen. Dadurch erreichst du dein Ziel schneller. Wenn du das in deinem Bausparvertrag vereinbarte Mindestguthaben eingezahlt haben solltest, kannst du die Einzahlungen stoppen. Denn Vorsicht: Durch Überbezahlung verfällt dein Anspruch auf die zinsgünstige Darlehenssumme. 

Zuteilungsphase – wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif wird

Du hast die Bausparsumme erreicht und alle vereinbarten Kriterien erfüllt? Dann bist du deinem Wunsch nach den eigenen vier Wänden schon sehr nahe. Wenn die Sparphase hinter dir liegt, wird das Baudarlehen „zugeteilt“, dein Bausparvertrag kommt in die Zuteilungphase. Du kannst jetzt über dein Bausparguthaben verfügen und dein Wohn-Projekt umsetzen. Das sind die grundlegenden Abläufe und Überlegungen während der Zuteilungsphase:

Ablauf Details
Erreichen der Bausparsumme Das Hauptziel der Sparphase ist es, die vorher festgelegte Bausparsumme zu erreichen. Diese Summe setzt sich aus den eingezahlten Sparbeiträgen und den während der Sparphase erwirtschafteten Zinsen zusammen.
Überprüfung der Zuteilungskriterien Damit ein Bausparvertrag zugeteilt wird, müssen bestimmte Zuteilungskriterien erfüllt sein. Typische Kriterien können die Mindestsparzeit, eine Mindestansparung und andere vertraglich festgelegte Bedingungen sein.
Zuteilungsentscheidung der Bausparkasse Die Bausparkasse überprüft die Erfüllung der Zuteilungskriterien. Wenn diese erfüllt sind, wird der Bausparvertrag zugeteilt.
Berechnung des Bauspardarlehens Nach der Zuteilung wird die Höhe des Bauspardarlehens festgelegt. Dieses Darlehen kann dazu verwendet werden, wohnwirtschaftliche Zwecke zu finanzieren, wie beispielsweise den Kauf oder Bau einer Immobilie.
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Was bedeutet die Bewertungszahl in der Zuteilungsphase?

Die Bewertungszahl wird von Bausparkassen verwendet, um die Reihenfolge der Zuteilung zu bestimmen, wenn mehrere Bausparer gleichzeitig die Zuteilungskriterien erfüllen. Die Bewertungszahl basiert auf verschiedenen Parametern, die in den Vertragsbedingungen der jeweiligen Bausparkasse festgelegt sind. Die genauen Kriterien für die Berechnung der Bewertungszahl können von Bausparkasse zu Bausparkasse unterschiedlich sein, aber typischerweise umfassen sie:

  • Sparbeiträge: Ein höherer Beitrag während der Sparphase kann zu einer höheren Bewertungszahl führen.
  • Ansparzeit: Je länger du eingezahlt hast, desto höher kann deine Bewertungszahl sein.
  • Höhe der Bausparsumme: Eine höhere Bausparsumme führt zu einer höheren Bewertungszahl.
  • Bereitschaft zur vorzeitigen Zuteilung: Einige Bausparkassen gewähren eine höhere Bewertungszahl, wenn der Bausparer:innen bereit ist, die vorzeitige Zuteilung in Anspruch zu nehmen.
  • Verwendung des Bauspardarlehens: Wenn du das Bauspardarlehen tatsächlich für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendest, wirst du in der Regel eine höhere Bewertungszahl erhalten.

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Darlehensphase - die letzte Etappe

Du hast die letzte Etappe des Bausparvertrages erreicht. Ein Bauspardarlehen spielt eine zentrale Rolle beim Bausparen und ist einer der Hauptbestandteile des Bausparvertrags. Es handelt sich dabei um das Darlehen, das ein:e Bausparer:in nach erfolgreicher Zuteilung seines Bausparvertrags von der Bausparkasse erhält. Hier sind die Schlüsselrollen, die das Bauspardarlehen im Bausparprozess spielt:

Zuteilungskriterien  Details
Finanzierung von wohnwirtschaftlichen Zwecken Das Bauspardarlehen dient in erster Linie dazu, wohnwirtschaftliche Zwecke zu finanzieren. Das können beispielsweise der Kauf, Bau oder die Renovierung einer Immobilie sein.
Nutzung nach Zuteilung Das Bauspardarlehen wird erst nach erfolgreicher Zuteilung des Bausparvertrags ausgezahlt. Die Zuteilung erfolgt, wenn der Bausparer die vereinbarte Bausparsumme erreicht hat und die festgelegten Zuteilungskriterien erfüllt sind.
Feste Konditionen Die Konditionen des Bauspardarlehens, wie der Zinssatz und die Laufzeit, hast du schon bei Vertragsabschluss festgelegt. Sie bleiben während der gesamten Laufzeit konstant, dies bietet dir Planungssicherheit.
Zinsen und Tilgung Das Bauspardarlehen wird in monatlichen Raten zurückgezahlt. Die Raten setzen sich aus Zinsen und Tilgung zusammen. Der Zinsanteil und der Tilgungsanteil hast du auch schon beim Abschluss des Bausparvertrags festgelegt.
Sondertilgungen In vielen Bausparverträgen ist es möglich, Sondertilgungen zu leisten. Das bedeutet, du kannst zusätzlich zur regulären Rate einen höheren Betrag zur Tilgung des Darlehens zahlen und so die Rückzahlung beschleunigen.
Rückzahlungsdauer Die Rückzahlung des Bauspardarlehens erfolgt über einen festgelegten Zeitraum. Dieser Zeitraum wird bei Vertragsabschluss vereinbart und kann je nach individueller Vereinbarung variieren.
Zweckgebundenheit Das Bauspardarlehen ist zweckgebunden und darf nur für vorher festgelegte wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet werden. Dies stellt sicher, dass es für die Finanzierung von Immobilienprojekten genutzt wird.

Anschlussfinanzierung: Ohne funktioniert es kaum

In der Regel deckt der Bausparvertrag nur einen Teil der Kosten für den Immobilienkauf ab. Du brauchst wahrscheinlich eine Anschlussfinanzierung. Diese setzt dort an, wo das Bauspardarlehen aufhört, und hilft dir dabei, den Rest der Immobilie zu finanzieren. Eine Anschlussfinanzierung wird normalerweise nicht direkt im Zusammenhang mit einem Bausparvertrag benötigt. Die Anschlussfinanzierung kommt erst dann ins Spiel, wenn die Laufzeit des Bauspardarlehens endet und das gesamte Darlehen noch nicht zurückgezahlt wurde.

Wenn eine Anschlussfinanzierung notwendig ist, stehen verschiedene Optionen zur Verfügung: Beispielsweise die Möglichkeit, ein neues Darlehen aufzunehmen, etwa in Form eines Immobilienkredits. Die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie dem aktuellen Zinsumfeld, der Bonität des:er Darlehensnehmer:in und den individuellen Vereinbarungen mit der finanzierenden Bank oder Kreditinstitut. Es ist ratsam, sich frühzeitig mit der Bausparkasse oder einem Finanzberater in Verbindung zu setzen, um die besten Optionen zu besprechen und die Finanzierung rechtzeitig zu planen.

Bausparvertrag: Das sind die Vor- und Nachteile

Vorteile am Bausparvertrag Nachteile am Bausparvertrag
✅ Anspruch auf späteres Bauspardarlehen mit festgelegten Zinsen ❌ Unsicherheit über Zuteilungszeitpunkt
✅ Garantiertes Kapital ❌ Zinsen in der Ansparphase sind geringer als bei anderen Geldanlagen
✅ Bausparvertrag lässt sich online abschließen ❌ Recht hohe Abschlussgebühren für den Bausparvertrag
✅ Minimale Risiken ❌ Zinseinkünfte aus dem Bausparvertrag unterliegen der Einkommenssteuer
✅ Staatliche Förderungen vorhanden ❌ Recht hohe monatliche Belastung
✅ Darlehen muss nicht genutzt werden  

Wie hoch sollte die Bausparsumme sein?

Die Bausparsumme setzt sich zusammen aus: Deinem angesparten Betrag und dem Bauspardarlehen.  Wenn du mit deiner Bank für den Bausparvertrag zum Beispiel eine Bausparsumme von 50.000 Euro und 25.000 Euro Sparguthaben ausmachst, sieht die Berechnung des Bausparvertrags wie folgt aus:

a) Bausparguthaben: 25.000 Euro

b) Bauspardarlehen: 25.000 Euro

c) Bausparsumme = Bausparguthaben + Bauspardarlehen = 50.000 Euro

Die Bausparsumme bleibt während der Vertragslaufzeit konstant. Sie kann jedoch auf Antrag erhöht oder ermäßigt werden. Einzelheiten finden sich in den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB). Du musst aber beachten: Bei einer Veränderung der Bausparsumme verschieben sich die Anteile der Darlehensgewährung entsprechend.

Hinweis: Die Kosten für einen Bausparvertrag liegen bei 1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme. Für eine Bausparsumme von 50.000 Euro müsstest du also mindestens 500 Euro Abschlussgebühr für den Bausparvertrag einrechnen. Hinzu kommen Kontoführungsgebühren von 10 bis 20 Euro im Jahr.

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Faustregel für Finanzierungen mit Bausparvertrag

Die Bausparsumme deckt in der Regel nicht die Gesamtkosten für die Finanzierung deiner Immobilie ab. Sie ist vor allem dafür gedacht, dir einen guten Start zu geben. Die folgende Faustregel hilft dir dabei, die Finanzierung mit Bausparvertrag und anderen Darlehen zu planen:

 

  • Eigenanteil beim Immobilienkauf: 20 Prozent
  • Bausparanteil: 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises
  • Immobilienkredit: 50 bis 60 Prozent des Kaufpreises

Bausparvertrag: Lohnt sich bei langfristiger Planung

Mit einem Bausparvertrag geniesst du Planungssicherheit. Denn die Konditionen, wie der Zinssatz für die Sparphase und das Bauspardarlehen, werden schon bei Vertragsabschluss festzurrt. Die Konditionen bleiben während der gesamten Laufzeit konstant. Du kannst deine Finanzen also langfristig planen. Denn während der gesamten Laufzeit des Bausparvertrags herrscht Zinssicherheit. Dies gilt sowohl für die Verzinsung des angesparten Guthabens als auch für den Zinssatz des Bauspardarlehens. Zudem kannst du von günstigen Konditionen profitieren:

Die Zinssätze sind in der Regel niedriger als bei herkömmlichen Ratenkrediten, was für Bausparer:innen Kostenersparnisse bedeuten kann. Du kannst eventuell staatliche Förderungen und Zulagen für Bausparer:innen beantragen. Bausparverträge gelten als vergleichsweise sichere Anlageform. Bevor du einen Bausparvertrag abgeschließt, solltest du die spezifischen Konditionen und Angebote verschiedener Bausparkassen vergleichen.

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FAQ

​Was ist ein Bausparvertrag?

Bei einem Bausparvertrag wird über einen bestimmten Zeitraum eine Mindestsumme angespart, die verzinst und später durch ein zinsgünstiges Darlehen aufgestockt wird. Diese Bausparsumme kann für den Haus- oder Wohnungskauf oder -bau genutzt werden. 

​Welche Vorteile hat ein Bausparvertrag?

Bausparverträge gelten als sichere Geldanlage, die keinen wirtschaftlichen Schwankungen unterliegt. Das minimale Risiko und die Möglichkeit auf staatliche Förderungen machen das Bausparen attraktiv. 

​Welche Nachteile hat ein Bausparvertrag?

Beim Bausparen werden nur geringe Zinsen auf das Guthaben gezahlt. Ein weiterer Nachteil sind mögliche Verzögerungen in der Zuteilungsphase sowie die Zweckbindung des Geldes. 

​Welche Bausparsumme brauche ich?

Die Bausparsumme setzt sich aus dem Bauspardarlehen und dem Bausparguthaben zusammen. Insgesamt sollte der Bausparanteil 20 bis 30 Prozent der berechneten Gesamtkosten umfassen. 

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Oranus Mahmoodi
Expertin für Mieten & Kaufen

Als Immobilienexpertin und Redakteurin bei ImmoScout24 informiert dich Oranus Mahmoodi über alle Themen rund ums Mieten und Kaufen. Oranus ist studierte Journalistin und Soziologin. Sie beobachtet die Immobilienwirtschaft seit Jahren. Ihre Expertise als Wirtschafts- und Finanzjournalistin hat sie bei Financial Times Deutschland gewonnen, wo sie über viele Jahre gearbeitet hat. Als Autorin für Nachrichtenagenturen und diverse Wirtschaftstitel hat sie sich intensiv mit allen Seiten der Immobilienwirtschaft beschäftigt. Ihr Credo ist es, komplexe Themen für dich unterhaltsam und verständlich aufzubereiten.

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