Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Ein Bausparsofortdarlehen bietet schnelles Baugeld zu moderaten Zinsen. Doch die Kombination aus Vorausdarlehen, Bausparvertrag und späterem Bauspardarlehen ist nicht direkt mit anderen Finanzierungsmodellen vergleichbar.

Der „gute alte“ Bausparvertrag bleibt zwar die beliebteste Art der Baufinanzierung, ist aber wenig flexibel. Er spielt seine Stärken dann aus, wenn der Bauherr früh mit dem Ansparen beginnt und zum geplanten Zeitpunkt baut. Nur hält sich das Leben oft nicht an Pläne. Zum Beispiel, wenn die Mietwohnung wegen einer Eigenbedarfskündigung geräumt werden muss, oder wenn sich gerade eine nicht wiederkehrende Gelegenheit zum Bau oder Immobilienkauf bietet. Besteht dann kein Bausparvertrag, muss eine andere Lösung für die Finanzierung gefunden werden.

Eine Möglichkeit hierfür ist das Bausparsofortdarlehen. Bei diesem Finanzierungsmodell handelt es sich um die Kombination aus einem Vorausdarlehen und einem Bausparvertrag.

Zinsen für das Vorausdarlehen plus Sparraten für den Bausparvertrag

Und so funktioniert das Bausparsofortdarlehen: Der Bauwillige nimmt ein Darlehen bei einem Kreditinstitut auf und schließt parallel einen Bausparvertrag ab. Dessen Bausparsumme entspricht dabei der Höhe des Vorausdarlehens. Das Darlehen finanziert das Bauprojekt sofort. Der Bauherr zahlt mit seinen nun beginnenden monatlichen Raten die Zinsen für den Kredit und gleichzeitig die Ansparraten für den Bausparvertrag. Vermögenswirksame Leistungen und Arbeitnehmersparzulage können auch bei dieser besonderen Form des Bausparvertrages einfließen. Eine Darlehenstilgung erfolgt zunächst nicht.

Wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif wird, erfolgt die Umschuldung. Mit dem angesparten Guthaben wird ein Teil des Vorausdarlehens getilgt, für den Rest kommt das Bauspardarlehen zum Einsatz. Die Höhe des Bauspardarlehens entspricht dabei der Differenz zwischen Bausparsumme und Guthaben.



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Welche Vorteile hat das Sofort-Darlehen?

Es gilt zu beachten, dass eine ausreichend lange Zinsbindung bei der Vor- bzw. Zwischenfinanzierung gewählt werden sollte, um das Zinsänderungsrisiko für die gesamte Laufzeit auszuschalten. Durch die Kombination von Bausparsofortdarlehen und Bauspardarlehen können besonders günstige Konditionen mit Zinsbindungen von über 20 Jahren erreicht werden. Durch Sonderzahlungen in der Ansparphase kann eine frühere Zuteilung erreicht werden, wodurch der Bausparkunde früher von den Vorteilen des Bauspardarlehens profitieren kann. Ein Nachteil dieser Variante ist, dass während der Vor- bzw. Zwischenfinanzierung der sogenannte annuitätische Effekt nicht zum Tragen kommt, also keine Verringerung der Zinsbelastung durch eine kleiner werdende Restschuld zustande kommt. Wer den Zeitpunkt für das Bausparsofortdarlehen sinnvoll auswählt, kann damit dennoch eine insgesamt günstigere Finanzierung der eigenen vier Wände erreichen.

Welche Besonderheiten sind bei Bausparsofortdarlehen zu beachten?

Der Verlauf vieler Immobilienfinanzierungen ist zeitlich nur schwer vorherzusehen, weil Baustopps, behördliche Hürden oder Lücken in der eigenen Haushaltslage unter Umständen zu Verzögerungen führen können. Aus diesem Grund werden Vor- oder Zwischenfinanzierungen nötig. Diese verfügen oftmals über besonders attraktive Konditionen, da die Bausparsofortdarlehen der Bausparkassen zum einen die Bauspardarlehensabnahme garantieren, und zum anderen Zinserträge generieren. Auch wenn ein Bausparvertrag neu abgeschlossen wird und noch keine Ansparsumme aufweist, kann die Bausparsumme als Sofortdarlehen ausgezahlt werden.

Im Gegensatz zur üblichen Hypothek dient hier die fest vereinbarte Ansparrate als Tilgungsbeitrag und die Schuldzinsen für die Kreditsumme als Schuldendienst. Die Tilgung des Bausparsofortdarlehens ist an keinen festen Zeitpunkt gebunden, da dieser sich aus der Zuteilung des Bausparvertrages ergibt. Bei der Umschuldung des Darlehens wird keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Der Bausparer muss lediglich das konventionelle Bauspardarlehen gemäß den Vertragsbedingungen des Bausparvertrages bis zur vollständigen Tilgung abbezahlen.

Mischzins: Chance und Risiko

„Daraus ergibt sich ein möglicher günstiger Mischzins bei Betrachtung der Gesamtlaufzeit“, erklärt John Semler vom Bundesverband der Immobilienfinanzierer. Allerdings fließen verschiedene Zinsarten zusammen: die vergleichsweise hohen Darlehenszinsen für das anfängliche Kapitalmarktdarlehen, die niedrigeren für das spätere Bauspardarlehen sowie der Guthabenzins aus dem Bausparvertrag. Durch diese Vermischung lässt sich der effektive Zinssatz nur schwer bestimmen.

„Dennoch sollte man sich den Gesamteffektivzins berechnen lassen, der dann auch die niedrig verzinste Sparphase mit berücksichtigt, und diesen Gesamteffektivzins als Vergleichsmaßstab zu klassischen Hypothekendarlehen mit ebenfalls langfristiger Zinsbindung nehmen“, rät Andrea Heyer, Referatsleiterin Finanzdienstleistungen bei der Verbraucherzentrale Sachsen. Ein gesetzlicher Anspruch auf die Angabe des Gesamteffektivzinses bestehe aber nur bei einer Wohn-Riester-Bausparsofortfinanzierung.

Wird kein Gesamteffektivzins ausgewiesen, lässt sich die Kombination aus Vorausdarlehen, Bausparvertrag und späterem Bauspardarlehen anhand der Rückzahlungsdauer mit herkömmlichen Bankkrediten vergleichen. Als Maßstab dient dabei ein Volltilger-Bankdarlehen mit Zinsbindung bis zum Ende der Laufzeit und einer Monatsrate, die gleich hoch ist wie die Gesamtrate beim Bausparsofortdarlehen. Günstiger ist dann das Finanzierungsmodell, bei dem die letzte Rate früher gezahlt wird.


Attraktive Möglichkeit in Niedrigzinsphasen

Ein Bausparsofortdarlehen ist vor allem in Phasen mit niedrigen Zinsen eine sinnvolle Lösung. Da solche Verträge grundsätzlich eine Zinsbindung über die gesamte Laufzeit umfassen, bieten sie eine Möglichkeit, niedrige Zinsen auch in eine spätere Hochzinsphase zu „retten“. Seriöse Finanzierer verlangen auch für die Baufinanzierung mit einem Bausparsofortdarlehen Sicherheiten.

„Bauen ohne Eigenkapital kommt aus unserer Sicht nur in Frage, wenn die Bauherren über ein überdurchschnittlich hohes und sehr sicheres monatliches Einkommen verfügen“, sagt Andrea Heyer. Branchenvertreter John Semler teilt die Einschätzung der Verbraucherschützerin: „Diese Finanzierung eignet sich für liquiditätsstarke Kunden.“

Mit einem Bausparvertrag-Vergleichsrechner genau rechnen

Beim Bausparsofortdarlehen schiebt der Bauherr erst einmal eine Schuldenlast vor sich her, von der trotz monatlicher Zahlungen kein Euro getilgt wird, bis der Bausparvertrag „reif“ ist. „In der Sparphase bis zur Zuteilung wird nur der Zins bezahlt. Dadurch entsteht ein Zinseszinseffekt, der unter Umständen den Zinsvorteil auffrisst. Man muss deshalb genau auf den angebotenen Bauspartarif achten“, betont John Semler. Manche Finanzierer bieten Varianten des Bausparsofortdarlehens an. So können etwa die Konditionen für die Tilgung des Bausparanteils zu Beginn der zweiten Phase neu verhandelt werden – zum Beispiel, um veränderte Einkommensverhältnisse zu berücksichtigen. Ein Bausparsofortdarlehen ist auch mit einem bestehenden, aber noch nicht zuteilungsreifen Bausparvertrag möglich. „Hier ist es allerdings meist sinnvoller, über Bausparkassenmittel statt mit einem Bausparsofortdarlehen zu finanzieren“, rät John Semler. 

tipp
Tipp:

Kreditnehmer sollten einen Bausparvertrag-Vergleichsrechner nutzen, um die besten Konditionen für einen Bausparvertrag zu erhalten.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Da das Geschäftsmodell vieler Bausparkassen und Kreditinstitute im Rahmen einer Baufinanzierung mit langfristigen Zinsbindungen arbeitet, ist ein unvorhergesehenes Aussteigen des Kunden aus dem abgeschlossenen Vertrag für den Kreditgeber oft mit Mehrkosten verbunden. Die Bank erhebt dann in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, die der Kunde zu entrichten hat. Für gewöhnlich ist ein Vertrag erst nach zehn Jahren Zinsbindung ohne zusätzliche Kosten kündbar, während die Entschädigung für einen vorzeitig beendeten Kreditvertrag vom jeweiligen Institut ganz individuell berechnet werden kann. Der Bundesgerichtshof hat daher in diversen Urteilen entschieden, dass Leitlinien für diese Berechnung zu gelten haben, um unverhältnismäßig hohe Entschädigungen zu verhindern. So müssen etwa Sondertilgungen seitens des Kunden kostenmindernd berücksichtigt werden. Dennoch verlangen die meisten Kreditinstitute nach wie vor deutlich zu hohe Entschädigungszahlungen, wie eine Untersuchung der Verbraucherzentrale Bremen aus dem Jahr 2013 ergab. Kreditnehmer sollten daher aktiv werden, sobald die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt. Detaillierte Vorgehensweisen mit passenden Musterschreiben finden sich im Internet ebenso wie bei den Verbraucherzentralen und sollten durchaus bemüht werden – immerhin kann die Differenz der von der Bank und der Verbraucherzentrale berechneten Vorfälligkeitsentschädigung zwischen 10 und 30 % betragen.

Bausparsofortdarlehen von Bausparkassen

Spardarlehen für Bauvorhaben werden von den jeweiligen Bausparkassen gewährt. In Deutschland gibt es gegenwärtig etwa 25 Bausparkassen, die mit derartigen Spardarlehen die Finanzierung von Eigenheimen ermöglichen. Der gesetzliche Rahmen für die Bausparkassen und ihre Geschäftstätigkeit ist mit dem Bausparkassengesetz (BauSparkG) und der Bausparkassen-Verordnung (BausparkV) festgelegt. Zusätzlich unterstehen die Bausparkassen der Aufsicht durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), die beispielsweise mögliche Veränderungen an den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB) prüft und genehmigt. Mit Blick auf Bausparsofortdarlehen unterscheiden sich die jeweiligen Tarife zwischen den Bausparkassen. Daher sollte ein Sofortdarlehen stets auf die persönlichen Bedürfnisse zugeschnitten sein. Neben den Bausparsofortdarlehen bieten die Bausparkassen traditionelle Bausparverträge zu vielfältigen Konditionen an, die für die Wohnraumfinanzierung verwendet werden. Außerdem gibt es bei vielen Bausparkassen auch spezialisierte Bausparverträge, die auf individuelle Einkommenssituationen und Lebensumstände zugeschnitten sind und beispielsweise für Modernisierungen oder Sanierungsmaßnahmen abgeschlossen werden können. Gerade wer sein Haus energetisch auf den neuesten Stand bringen will und etwa Fassaden, Heizungstechnik oder Fenster und Isolierung sanieren möchte, sollte sich über die vielfältigen Fördermöglichkeiten bei der KfW informieren. In Kombination mit einem möglichen Sofortdarlehen können so selbst überraschende Finanzierungslücken gestemmt werden.

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