Ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, ist meist die größte Investition des Lebens. Die wenigsten aber haben das Geld dafür auf dem Sparkonto liegen – fast immer muss zumindest ein Teil der Summe über ein Darlehen finanziert werden. Bei der Rückzahlung an die Bank kommen zur Darlehenssumme die Bauzinsen hinzu. Sie sind der Preis für das geliehene Geld und werden als Zinssatz in Prozent angegeben. In den verschiedenen Finanzierungsformen spielen Zinsen und Zinssätze eine unterschiedliche Rolle.

Die meist genutzte Form der Immobilienfinanzierung ist das Hypothekendarlehen, das die Bank gegen die Sicherheit eines Eintrags im Grundbuch gewährt. Für private Bauherren ist es vor allem als Annuitätendarlehen interessant: Über die gesamte Dauer der Sollzinsbindung zahlt man eine feste monatliche Rate, die sich aus dem Tilgungsanteil und dem Zinsanteil zusammensetzt. Je mehr vom Darlehen abbezahlt ist, desto geringer ist der Zinsanteil und entsprechend größer wird die Tilgung. Beim Annuitätendarlehen wird normalerweise für eine bestimmte Zeit ein fester Zinssatz vereinbart. Diese Zinsbindung kann fünf, zehn, 15, bis hin zu 25 Jahre betragen. Als Entscheidungshilfe für Sie als Darlehensnehmer gilt: Sind die Zinsen gerade niedrig, sollte man Zinssätze möglichst lange festschreiben lassen. Zu Hochzinszeiten vereinbart man dagegen besser eine kürzere Zinsbindung, denn wahrscheinlich werden die Bauzinsen in den Folgejahren wieder fallen. Dann können Sie einen günstigeren Zins aushandeln.

Erst sparen, dann leihen – so funktioniert Bausparen. Von einer im Bausparvertrag vereinbarten Gesamtsumme wird zunächst ein bestimmter Anteil, beispielsweise 40 Prozent, angespart. Wenn diese Quote erreicht ist, kann der Restbetrag nach einer Wartezeit als Bauspardarlehen in Anspruch genommen werden. Zweierlei Zinsen spielen beim Bausparen eine Rolle: Auf die Ansparung zahlt Ihnen die Bank Guthabenzinsen, für das Darlehen kassiert sie Bauzinsen. In der Regel erkauft man einen niedrigen Darlehenszins mit einer ebenfalls niedrigen Guthabenverzinsung.

Der Zinssatz für das Darlehen wird bereits bei Vertragsabschluss festgelegt und hängt deshalb – anders als beim Hypothekendarlehen – nicht vom allgemeinen Zinsniveau zum Zeitpunkt der Darlehensaufnahme ab. Das bedeutet zwar Planungssicherheit, hat aber den Nachteil, dass Sie ein Zinstief nicht mehr zu Ihren Gunsten nutzen können.

Auch Versicherungsgesellschaften verleihen Baugeld. Hier wird zuerst das Darlehen ausgezahlt und dann die Summe in Form einer Kapitallebens- oder Rentenversicherung angespart. Während der Laufzeit zahlt man nur Zinsen, die Tilgung erfolgt am Ende auf einen Schlag. Obwohl die Zinssätze von Versicherungsdarlehen oft etwas niedriger sind als bei Annuitätendarlehen, wird die Finanzierung dadurch nicht unbedingt günstiger. Das Risiko liegt in der Guthabenverzinsung, die von der Rendite aus der Versicherungsbeteiligung abhängt. Liegt sie unter dem Zinssatz des Darlehens, klafft am Ende der Laufzeit eine Tilgungslücke, die durch eine weitere Finanzierung geschlossen werden muss. Der Abschluss einer Lebensversicherung allein zum Zweck der Immobilienfinanzierung ist deshalb nicht zu empfehlen.

Jede der Finanzierungsformen hat ihre Vor- und Nachteile hinsichtlich der Bauzinsen und anderer Konditionen. Allein auf den niedrigsten Zins zu setzen, wäre kurzsichtig, wenn dieser mit hohem Risiko oder mangelnder Flexibilität erkauft wird. Eine Finanzierung besteht deshalb im Idealfall aus mehreren Bausteinen, zu denen auch Eigenkapital und Fördermittel gehören. Als ein Baustein kommt auch die KfW in Frage. Prüfen Sie dann, ob Bausparverträge oder eine bestehende Lebensversicherung einbezogen werden können.

Für den verbleibenden Finanzierungsbedarf kommt dann das Hypothekendarlehen infrage – bei aktuell niedrigem Zinsniveau die beste Möglichkeit, günstige Bauzinsen zu sichern.