Lexikon Baufinanzierung

Darlehenszinsen

Der Darlehenszins, oder auch Sollzins genannt, ist der Zinssatz, der auf Grundlage des Darlehenssollbetrags berechnet und von dem Darlehensnehmer an den Darlehensgeber zu zahlen ist.

Dabei richtet sich der Darlehenszins nach den allgemeinen marktüblichen Zinskonditionen, also dem Zinsniveau, und ist somit ein wichtiger Bestandteil der Gesamtkreditkosten. Wenn die Höhe der Zinsen bei Abschluss einer Baufinanzierung festgelegt wird und für die gesamte Vertragslaufzeit gilt, handelt es sich um Festzinsen. Bis Juni 2010 wurde der Darlehenszins- bzw. Sollzinssatz als Nominalzinssatz bezeichnet, mit dem der Betrag des Darlehens verzinst wird. Neben den Sollzinsen fallen jedoch noch weitere Kosten, so genannte Nebenkosten an, so dass für den Vergleich verschiedener Darlehensangebote am besten der Effektivzins herangezogen wird. Sofern vertraglich nichts anderes bestimmt ist, sind die Darlehenszinsen jeweils am Ende eines Jahres zu bezahlen oder bei früherer Rückzahlung gemeinsam mit dem Darlehensbetrag.

Darlehenszinsen bei Bausparverträgen

Bezüglich der Darlehenszinsen stellen Bausparverträge eine Besonderheit dar. Denn durch den Grundgedanken des gemeinschaftlichen Bausparens unterscheiden sich die Konditionen von Bausparverträgen von den Finanzierungsangeboten klassischer Kreditinstitute. Bausparverträge gliedern sich in die Ansparphase und die Tilgungsphase. Die Besonderheit ist die Festlegung der Höhe der Darlehenszinsen bei Abschluss des Bausparvertrages. Die Zinshöhe variiert je nach Darlehenshöhe und Laufzeit des Vertrags, bleibt nach Abschluss als gebundener Sollzinssatz fest.

Festlegung der Darlehenszinsen

Grundsätzlich ist ein Darlehen zur Baufinanzierung neben Eigenkapital und weiteren Finanzierungselementen wie beispielsweise Bausparverträgen meist zentraler Bestandteil der Finanzierungsplanung von Wohneigentum. Da die Vielfalt an Darlehens-Produkten bei den unterschiedlichen Geldinstituten so vielfältig ist, unterscheiden sich die Darlehens-Angebote deutlich voneinander. Und dies betrifft meist nicht nur die Laufzeit, sondern gleichermaßen die Höhe der Darlehenszinsen. Daher ist es gerade mit Blick auf die Darlehenszinsen sinnvoll, sich umfassend beraten zu lassen. So können zukünftige Bauherren vermeiden, dass zu hohe Zinsen festgesetzt werden oder der Darlehensvertrag sie finanziell übermäßig stark belastet. Dies ist von besonderer Bedeutung, da es keine eindeutigen rechtlichen Vorgaben für die Zinsfestsetzung bei Darlehen gibt.

Gemäß der Rechtsprechung durch den Bundesgerichtshof könnte ein Vertrag als sittenwidriges Rechtsgeschäft angesehen werden, wenn ein auffälliges Missverhältnis zwischen der Leistung des Darlehensgebers und der Belastung des Darlehensnehmers existiert. Auch wenn eine Person in einer schwachen Lage, rechtsunkundig oder geschäftsungewandt ist und der Darlehensgeber dies erkennt oder leichtfertig übergeht. Ein drittes Merkmal für sittenwidrige Rechtsgeschäfte sind die Darlehens-Belastungen, die bei der Vertragsgestaltung überdurchschnittlich zu Lasten der Darlehensnehmer gehen.

Rechtliche Aspekte bei Darlehenszinsen

Als maßgebliche rechtliche Grundlage für die Darlehenszinsen bietet das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) keine eindeutige Legaldefinition des Begriffes „Zins“ an. Dadurch, dass Zinsen in Gesetzestexten und rechtlichen Dokumenten bereits lange Zeit eine Rolle spielen, gilt die Definition des Zinses als vorausgesetzt. Durch zwei Modifikationen durch den Bundesgerichtshof wurde der Zinsbegriff an die Bedürfnisse der Gegenwart angepasst. So ist es nicht mehr erforderlich, dass die Zinsschuld in Teilbeträgen beglichen werden muss. Auf diese Weise ist es rechtlich möglich, die Zinsschuld mit einer einmaligen Gesamtzahlung bereits anfänglich von der Kreditsumme abzuziehen. Die zweite Neuerung betrifft die Bestimmung der Höhe eines Zinses bei Abschluss eines Darlehens. In der Folge lässt sich der Darlehenszins als laufzeitabhängige und gewinn- wie umsatzunabhängige Vergütung für Kapitalgebrauch ansehen.

Warum herrschen gegenwärtig so niedrige Darlehenszinsen?

Das Zinsniveau und damit auch Darlehenszinsen befinden sich gegenwärtig auf einem historischen Tiefstand. Die Europäische Zentralbank senkte im September 2014 den Leitzins auf ein Niveau von 0,05 Prozent, um die Liquiditätsbeschaffung der europäischen Kreditinstitute zu vergünstigen. Diese können sich so bei den Zentralbanken zu niedrigen Zinsen mit Zentralbankgeld versorgen und jene Vergünstigungen auch an die Kunden weitergeben. Ziel ist es, in einer abkühlenden Wirtschaft neue Anreize für Investitionen zu schaffen.

Angesichts der großen Zahl verschiedener Baudarlehen, die es mittlerweile auf dem Markt gibt, ist dies in den vergangenen Jahren vor allem im Bereich der Baufinanzierung gelungen. Ob ein Hauskauf oder die Realisierung einer eigens erbauten Immobilie: Viele Menschen in der Bundesrepublik entscheiden sich vor dem Hintergrund volatiler Kapitalmärkte und unsicherer, politischer Entwicklungen immer häufiger für eine Werterhaltung durch das sogenannte „Betongold”. Dabei spielt ein hohes Maß an Planungssicherheit eine ebenso entscheidende Rolle, wie möglichst günstige Zinskonditionen und ein Baufinanzierer, der auf die eigene, individuelle Lebenssituation eingeht. Da sich die Darlehenszinsen langfristig am Niveau des Leitzinses orientieren, ist in Zukunft kaum mit ähnlich günstigen Zinskonditionen zu rechnen. Viele Kreditgeber haben dies erkannt und konkurrieren miteinander um die besten Angebote. Davon profitieren insbesondere jene Verbraucher, die über ein geringes oder unsicheres Einkommen verfügen. In diesem Fall bieten sich besonders aktuell Verträge mit einer langen Zinsbindung an. Zusätzlich können bei vielen Baufinanzierern flexible Sondertilgungen vereinbart werden, um bei unvorhergesehenen Besserungen der eigenen, finanziellen Situation einen großen Teil der Restschuld abtragen zu können. Dies kann zum Beispiel bei einer Erbschaft oder Schadensersatzzahlung der Fall sein; der Darlehensnehmer sollte sich also über diese Möglichkeiten aufklären lassen und bei Bedarf im Vertrag berücksichtigen.   

Wie lassen sich Darlehenszinsen berechnen?

Wer sich unterdessen bereits vor dem Gespräch bei einem Kreditinstitut oder einem privaten Berater mit den verschiedenen Möglichkeiten der Baufinanzierung und den jeweiligen Darlehenszinsen befassen möchte, kann einen der zahlreichen Darlehensrechner im Internet zu Rate ziehen. Hier kann der Verbraucher mit einigen Klicks die wichtigsten Angaben machen und erhält daraufhin detaillierte Informationen über zu erwartende Vertragsbedingungen. Viele Rechner beschränken sich dabei auf Parameter wie die gewünschte Höhe des Darlehens, den Eigenkapitalanteil und die Laufzeit. Eine solche Beschränkung kann auf Seriosität hindeuten. Ein Impressum und eine durchdachte Netzpräsenz stellen zumeist die verlässlichsten Indikatoren für einen seriösen Anbieter dar. ImmobilienScout24 bietet eine Vielzahl verschiedener Rechner, die jeweils einer spezifischen Planung dienen. So finden sich hier neben einem Darlehensrechner auch ein Haushaltsrechner, ein Tilgungsrechner und ein Eigenkapitalrechner. Verbraucher können so sämtliche relevanten Parameter mit in die Berechnung einfließen lassen und so einen detaillierten Finanzplan erstellen, der Risiken ebenso wie Möglichkeiten aufzeigt. Um auch kurzfristig Probleme bei der Baufinanzierung ausschließen zu können, ist des weiteren ein Monatsbelastungsrechner vorhanden, der das Einkommen ebenso berücksichtigt, wie Wohnnebenkosten, Lebensmittel, Kleidung, Gebühren oder Versicherungskosten – wer den genauen Überblick über die eigenen Finanzen behalten will, ist mit diesen Werkzeugen gut beraten.

Zusätzlich können Interessenten über Deutschlands größtes unabhängiges Vergleichsportal für Baufinanzierung schnell und problemlos individuelle Angebote einholen, die auf ihre persönliche Lebenssituation zugeschnitten sind. Dazu werden die angegebenen Informationen an mehr als 1000 Berater und Kreditinstitute geschickt. Im Anschluss erhalten sie umfassende Finanzierungsangebote aus ihrer Region – vollkommen unverbindlich und kostenlos. Da die Anbieter für die Teilnahme an diesem Vergleichsportal eine Gebühr zu entrichten haben, können sie sicher sein, dass lediglich seriöse Finanzierungspläne an sie herangetragen werden. Auf diese Weise können sie sich die niedrigsten Darlehenszinsen sichern und eine Baufinanzierung zu ganz persönlichen Konditionen planen.