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Wann haften Sie beim Verkauf trotz Haftungsausschluss?

Expertentipp vom Hauseigentümerverein Berlin e.V.

Ein Ehepaar klagt 5 Jahre nach dem Kauf einer Immobilie auf Haftung wegen defekter Dämmung. Bekamen sie Recht?

Der HEV-Tipp wird präsentiert von Britta Nakic (Juristin) vom HAUSEIGENTÜMERVEREIN BERLIN e.V. – Ihr bundesweiter Ansprechpartner für Fragen rund um Eigentum und Vermietung.

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Mängelhaftung zwischen Vertragsschluss und Übergabe

Entsteht nach der Beurkundung des Kaufvertrages, aber vor Übergabe ein Mangel (z. B. Wasserschaden im Haus), müssen Verkäufer:innen hierfür aufkommen. Zur Übergabe muss der Wasserschaden auf Kosten der Verkäufer:innen beseitigt sein.

Haftung für versteckte Mängel

Wer eine Immobilie verkauft, ist verpflichtet, versteckte Mängel offenzulegen. Hierzu gehören z. B. nicht erkennbare Schimmel- oder Feuchtigkeitsstellen, Holzbockbefall oder Altlasten auf dem Grundstück. So müssen z. B. Feuchtigkeitsschäden – auch ungefragt – offenbart werden, wenn diese nicht bei der Besichtigung deutlich erkennbar waren.

Arglistiges Verschweigen von Mängeln: Wer haftet?

Wer eine Immobilie verkauft und nicht auf versteckte Mängel hinweist, kann sich also nicht auf einen vertraglichen Haftungsausschluss berufen. Dies setzt natürlich voraus, dass man vor dem Verkauf von diesem Mangel Kenntnis hatte. Käufer:innen müssen im Streitfall beweisen, dass der Mangel vor dem Verkauf bekannt war.

Der Fall: Klage wegen defekter Dachdämmung trotz Haftungsausschluss

Im vor dem LG Frankenthal kürzlich verhandelten Fall ging es um die Frage, ob die Verkäufer:innen (5 Jahre nach dem Verkauf) für ein mangelhaft gedämmtes Dach haften. Das Käufer-Ehepaar verklagte sie auf die Zahlung eines Vorschusses für die ordnungsgemäße Dämmung.

Käufer:innen müssen Kenntnis vom Mangel beweisen

Zwar konnte das Käufer-Ehepaar nicht beweisen, dass die Verkäufer:innen hiervon konkret gewusst hätten, das Vorhandensein des Mangels hätte sich den Verkäufer:innen jedoch aufdrängen müssen, da sie selbst viele Jahre im Haus bzw. Dachgeschoss gelebt hatten.

Vertraglicher Haftungsausschluss ist wirksam

Im Kaufvertrag war ein wirksamer Gewährleistungsausschluss vereinbart, so dass die Verkäufer:innen nur im Falle eines arglistigen Handelns haften. Dazu hätten sie den Mangel gekannt und bewusst verschweigen müssen.

Kein arglistiges Handeln ohne entsprechenden Beweis

Das konnte jedoch das klagende Ehepaar nicht beweisen. Vielmehr hatten diese wiederum das Dachgeschoss mehrere Jahre ohne Einschränkungen bewohnt. Dabei sei dieser Bereich weder feucht noch sonst undicht gewesen und erfüllte auch die Anforderungen eines Wärmeausweises.

Das Urteil: Verkäufer:innen haften nicht für mangelhafte Dachdämmung

Das Landgericht Frankenthal wies die Klage ab. Käufer:innen müssen beweisen, dass dem:der Verkäufer:in der Mangel bekannt war. Ein sich „aufdrängen müssen“ reicht als Beweis nicht.

Landgericht Frankenthal, Urteil vom 24.11.2021, AZ: 6 O 129/21

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Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten)