Obwohl der Hausverkauf bereits vereinbart und der Vertrag unterzeichnet ist, kann die Zahlung durch den Käufer ausbleiben. Erfahren Sie in diesem Beitrag, wie Sie sich bei Zahlungsverzug des Käufers rechtlich korrekt verhalten und welche Schritte notwendig sind, damit sich Aufwand und Kosten reduzieren lassen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Hausschlüssel wird erst nach erfolgter Zahlung übergeben
  • Gerät der Käufer in Zahlungsverzug, ist keine Mahnung notwendig. Der Zahlungsverzug tritt direkt ein.
  • Bei einem Zahlungsverzug entsteht für den Verkäufer das Recht, Schadenersatz zu erhalten.
  • Die Gefahr eines Zahlungsverzuges lässt sich reduzieren, wenn der Käufer vor Vertragsabschluss auf Bonität geprüft wird. Dies übernimmt auf Wunsch auch ein Immobilienmakler.
  • Ein guter Makler erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.

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Wie lässt sich durch die richtige Zielgruppe ein Zahlungsverzug beim Hausverkauf verhindern?

Bevor Sie eine Immobilie zum Verkauf anbieten, ist die Zielgruppenanalyse empfehlenswert. Durch die Erarbeitung möglicher Käuferschichten reduzieren Sie das Risiko für einen Zahlungsverzug. So bildet ein älteres Ehepaar nicht die Zielgruppe für ein großes Haus mit mehreren Kinderzimmern ab. Eine Familie mit zwei Kindern ist dagegen nicht die Zielgruppe für eine 2-Zimmer-Eigentumswohnung.

Bereits bei der Besichtigung und im Rahmen von möglichen Verhandlungsgesprächen machen Sie deutlich, dass der Verkauf ohne eine Bonitätsprüfung und einen Zahlungsnachweis nicht erfolgt. Potenzielle Kunden, die schon zu diesem Zeitpunkt wissen, dass sie für den festgesetzten Betrag keine Finanzierung erhalten, werden auf diese Weise aus dem Käuferkreis ausgeschlossen.

Wie kann ich bei einem Besichtigungstermin einen guten Eindruck vom Käufer bekommen?

Als Verkäufer möchten Sie Ihre Immobilie bei einem Besichtigungstermin ansprechend in Szene setzen und laden Interessenten daher zu einer Besichtigung bei Tageslicht und nach einer gründlichen Reinigung der Immobilie ein. Die Besichtigung ermöglicht Ihnen auch, anhand der Fragen und Aussagen der Interessenten, eine erste Bewertung dieser vorzunehmen.

Bereiten Sie die Besichtigung vor, indem Sie sich Fragen notieren, die Sie den Interessenten in Bezug auf die Bonität stellen können. Wird vonseiten der Interessenten aus deutlich, dass sie einen Hauskauf in Erwägung ziehen, können Sie sich direkt nach einer Schufa-Auskunft und einem Finanzierungsnachweis erkundigen.

Welche Unterlagen dürfen beim Verkauf einer Immobilie nicht fehlen?

Reduzieren Sie die Wahrscheinlichkeit für einen Zahlungsverzug des Käufers, indem Sie alle notwendigen Unterlagen zur Verfügung stellen.

Dazu gehören:

  • Lageplan

  • Grundbuchauszüge

  • Informationen zu möglichen Grundschulden

  • Betriebskostenaufstellung

  • Grundsteuerbescheid

  • Energieausweis

Tipp

Klären Sie Fragen des Käufers in Bezug auf die Immobilie vor der Vertragsunterzeichnung beim Notar. Lassen Sie sich durch den Käufer zudem eine Bescheinigung darüber vorlegen, dass die Bank den Kauf des Hauses genehmigt und die Finanzierung zur Verfügung stellt.

Welche Kosten fallen an, wenn der Käufer nicht zahlt?

Die Kosten beim Verkauf einer Immobilie, die durch den Verkäufer getragen werden, setzen sich zusammen aus:

  • Kosten für den Energieausweis

  • Kosten für ein mögliches Wertgutachten

  • Vermarktungskosten oder mögliche Kosten für den Makler, wenn der Käufer diese nicht übernimmt

  • Löschung der Grundschuld

  • Mögliche Spekulationssteuer

  • Mögliche Notarkosten

Als Verkäufer tragen Sie vor allem die Kosten für den Energieausweis, für ein Wertgutachten und für die Vermarktung Ihrer Immobilie. Diese fallen auch dann an, wenn der Verkäufer beim Hausverkauf nicht zahlt. Sie haben bei einem Zahlungsverzug jedoch Anspruch auf Schadenersatz. Dieser soll die Kosten decken, die Ihnen durch die Nichtzahlung entstanden sind.

Wie kann ein Makler die Gefahr, dass der Käufer nicht zahlt, reduzieren?

Um zu verhindern, dass ein Käufer beim Hausverkauf nicht zahlt, haben Sie die Möglichkeit, selbst eine Bonitätsprüfung durchzuführen oder diese durch einen Makler durchführen zu lassen. Als Privatperson sind Sie darauf angewiesen, dass Ihnen der potenzielle Käufer sein Einverständnis für die Bonitätsprüfung gibt.

Dies bringt für Sie viel Aufwand mit sich:

  • Bitten Sie den Käufer um einen Nachweis für die Finanzierung in Form einer Finanzierungsbestätigung, die er sich durch die Bank ausstellen lässt.

  • Prüfen Sie die Bonität durch eine Schufa-Auskunft, die der Käufer Ihnen vorlegt.

Sie sind als Verkäufer auf die Mitarbeit des Käufers angewiesen. Den Aufwand reduzieren Sie deutlich, wenn Sie den Verkauf in die Hände eines Immobilienmaklers legen. Ein seriöser Immobilienmakler teilt Kaufinteressenten direkt mit, dass eine Bonitätsprüfung notwendig ist. Erfolgt keine Einverständniserklärung der Interessenten, werden diese bei einem Verkauf nicht berücksichtigt. Auf diese Weise reduziert der Immobilienmakler von Beginn an die Gefahr für eine Nichtzahlung.

Wann tritt der Zahlungsverzug ein?

In Ihrem Kaufvertrag legen Sie einen Fälligkeitstermin fest. Wird der Betrag zum Termin nicht gezahlt, tritt automatisch der Zahlungsverzug ein. Sie als Verkäufer müssen den Käufer nicht anmahnen. Sobald das vereinbarte Datum verstrichen ist, befindet sich der Käufer im Zahlungsverzug. Sie können ab diesem Zeitpunkt Verzugszinsen fordern. Diese liegen fünf Prozentpunkte über dem aktuell nachweisbaren Basiszins.

Wer fordert die Verzugszinsen ein?

Die Forderung der Verzugszinsen liegt in Ihrem Aufgabenbereich. Der Notar ist hier nicht zuständig. Sie können sich direkt an einen Anwalt wenden oder selbst ein Schreiben an den Käufer versenden, in dem Sie die Verzugszinsen benennen. Verweisen Sie hier auf den abgeschlossenen und notariell beglaubigten Kaufvertrag. Den Basiszinssatz entnehmen Sie den Angaben der Europäischen Zentralbank. Als Verkäufer haben Sie bis zu zehn Jahre Anspruch auf die Zahlung des vereinbarten Kaufpreises. Dies ist im § 196 BGB festgehalten.  

Wann habe ich Recht auf Schadenersatz?

Schadenersatz bei Nichtzahlung steht Ihnen dann zu, wenn der Käufer durch Fahrlässigkeit oder Vorsatz die Zahlung nicht leistet. Der Vorsatz ist erfüllt, wenn er den Kaufpreis absichtlich nicht zahlt. Die Fahrlässigkeit greift, wenn der Käufer vergisst, den Betrag zu zahlen.

Mit dem Schadenersatz haben Sie als Verkäufer die Möglichkeit, durch die Vertragsverletzung entstandene finanzielle Schäden auszugleichen. Wie hoch der Schadenersatz ist, wird in einem Verfahren festgelegt.

Wann ist eine Zwangsvollstreckung bei Nichtzahlung möglich?

Eine Klausel für eine mögliche Zwangsvollstreckung wird im Kaufvertrag festgehalten. Zahlt der Käufer nach dem Hausverkauf mit Vertragsunterzeichnung beim Notar nicht, ist eine sofortige Zwangsvollstreckung möglich. Sobald der Kaufpreis überfällig ist, kann der Verkäufer eine vollstreckbare Ausführung einer im Vertrag festgehaltenen Urkunde durch den Notar ausstellen lassen. Die Zwangsvollstreckung kann durchgeführt werden. Durchführbar ist sie bis zu einer 30-jährigen Verjährungsfrist. Die Grundlagen dafür befinden sich im § 197 BGB. Enthält der Vertrag keine Klausel zur Zwangsvollstreckung, müssen Sie als Verkäufer sich an das Gericht wenden. Erst nach einem gültigen Urteil erhalten Sie einen vollstreckbaren Titel über den Kaufpreis.


Wird eine Spekulationssteuer fällig, auch wenn der Käufer nicht zahlt?

Die Spekulationssteuer beim Verkauf eines Hauses fällt an, wenn Sie die Immobilie bis zum Verkauf vermietet und nicht selbst genutzt haben. Eine Ausnahme greift nur bei der Selbstnutzung nach Vermietung, wenn diese im Verkaufsjahr sowie in den zwei vorherigen Jahren erfolgt ist. Ebenfalls relevant ist, wann Sie die Immobilie selbst erworben haben. Die Spekulationssteuer wird nur erhoben, wenn der Kauf der Immobilie vor 10 oder weniger Jahren stattgefunden hat.

  1. Beispiel: Sie haben eine Immobilie im Januar 2011 erworben und möchten diese im Mai 2019 verkaufen. Zwischen Kauf und Verkauf liegen weniger als zehn Jahre. Da Sie die Immobilie jedoch zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, wird keine Spekulationssteuer fällig.
  2. Beispiel: Sie haben eine Immobilie 2014 erworben und diese vermietet. Die Immobilie soll 2019 verkauft werden. Sie haben die Immobilie nicht selbst genutzt. Es werden Spekulationssteuern fällig.

Die Frist in Höhe von 10 Jahren wird auch als Spekulationsfrist bezeichnet. Wenn beim Immobilienverkauf der Käufer nicht zahlt, der Vertrag jedoch schon unterzeichnet wurde, müssen Sie die Spekulationssteuer nach Nachweis von einem gesetzlich korrekten Rücktritt nicht zahlen. Die Basis für den gesetzlichen Rücktritt des Verkäufers bildet § 323 BGB.

Wann kann der Rücktritt vom Verkauf durchgeführt werden?

Ein Rücktritt vom notariellen Kaufvertrag wegen Nichtzahlung ist grundsätzlich möglich, auch wenn ein genereller Rücktritt vom Kaufvertrag nicht vorgesehen ist. Bei einer Nichtzahlung können Sie den Rücktritt dann durchführen, wenn die Zahlungsschwierigkeiten des Käufers vor dem Vertragsabschluss nicht ersichtlich waren. Nachweisen können Sie dies beispielsweise durch die Finanzierungsbestätigung der Bank, die der Käufer Ihnen gegeben hat. Sie können, im Rahmen des Rücktritts, vom Käufer auch die angefallenen Kosten zurückfordern, die für den Verkauf bisher angefallen sind. Dazu gehören unter anderem Gebühren für den Notar und den Immobilienmakler.

Welche Besonderheiten fallen an, wenn der Käufer nicht zahlt?

Kommt der Käufer in Verzug, möchten Sie eine möglichst schnelle Klärung der Problematik. Nach § 323 Absatz 1 BGB müssen Sie dem Käufer jedoch eine Frist für die Nacherfüllung seiner Verbindlichkeiten einräumen. Nach Ablauf dieser Frist können Sie den Rücktritt vom Kaufvertrag direkt durchführen. Achten Sie auf eine rechtliche Bestätigung des Rücktritts durch einen Notar oder Anwalt. So können Sie die Immobilie direkt wieder zum Kauf anbieten.


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