Immobilienverkauf innerhalb der Familie: Eltern können ihre Immobilie an ihre Kinder verkaufen und dabei eine zinslose Ratenzahlung vereinbaren, wenn der Kaufpreis nicht sofort gezahlt werden kann.
Keine Steuern auf rechnerische Zinsen: Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass bei einer ausdrücklich zinslosen Ratenzahlung grundsätzlich keine steuerpflichtigen Kapitalerträge entstehen. Die Raten gelten vollständig als Kaufpreiszahlungen.
Auf die Vertragsgestaltung kommt es an: Entscheidend ist, dass die Zinsfreiheit eindeutig vereinbart wird. Werden tatsächlich Zinsen verschleiert oder liegt ein Gestaltungsmissbrauch vor, kann die steuerliche Bewertung anders ausfallen.
Die Tochter kann den Kaufpreis der Immobilie nicht sofort zahlen. Deshalb ermöglichen ihr die Eltern eine zinslose Ratenzahlung. Der Bundesfinanzhof (BFH) stellt klar: Bei einer ausdrücklich zinslosen Ratenzahlung müssen die Eltern keinen rechnerischen Zinsanteil als Kapitalertrag versteuern.
In Schleswig-Holstein verkaufte ein Ehepaar ein seit mehr als zehn Jahren in seinem Eigentum stehendes Wohnhaus mit Nebengebäuden an die eigene Tochter. Der Kaufpreis entsprach dem Wert der Immobilie. Allerdings konnte die Tochter den Betrag nicht sofort aufbringen. Eine Bankfinanzierung war für sie nicht erreichbar.
Also vereinbarte die Familie, dass der Kaufpreis zunächst gestundet wird und die Tochter ab Mai 2021 monatliche Raten zahlen sollte. Die Raten waren zunächst für die Dauer des Vertrags festgelegt und sollten jeweils zum Monatsbeginn gezahlt werden. Eine Verzinsung des noch offenen Kaufpreises vereinbarten die Parteien ausdrücklich nicht.
Die monatliche Rate sollte zudem alle fünf Jahre im gegenseitigen Einvernehmen um bis zu fünf Prozent erhöht werden können. Zur Absicherung des Kaufpreises wurde zugunsten der Eltern eine Grundschuld am Grundstück eingetragen.
So weit, so gut; bis ein Brief des Finanzamtes ins Haus der Eltern flatterte. Denn das Amt sah in den Raten nicht nur die Rückzahlung des Kaufpreises. Es errechnete aus den einzelnen Zahlungen einen sogenannten Zinsanteil und behandelte die Summe als steuerpflichtige Einkünfte der Eltern aus Kapitalvermögen. Dabei ging das Finanzamt davon aus, dass die Eltern ihrer Tochter durch die zinslose Stundung wirtschaftlich Kapital überlassen hatten.
Mit dieser Forderung war das Ehepaar ganz und gar nicht einverstanden und zog vor Gericht. Der Streit erreichte schließlich den Bundesfinanzhof. Der BFH sah den Sachverhalt anders und änderte damit seine bisherige Rechtsprechung.
Entscheidend sei zunächst, was die Vertragsparteien tatsächlich vereinbart hätten. Hier war ausdrücklich festgelegt worden, dass die Tochter den Kaufpreis in monatlichen Raten zurückzahlt und die Stundung zinslos erfolgt. Jede Rate sollte vollständig auf den Kaufpreis angerechnet werden. Einen zusätzlichen Anspruch der Eltern auf Zinsen gab es nicht.
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Dass sich die einzelnen Raten bei einer wirtschaftlichen Betrachtung rechnerisch in einen Tilgungs- und einen Zinsanteil aufteilen lassen, reicht nach der neuen Rechtsprechung nicht aus. Ein solcher rechnerischer Zinsanteil ist bei einer ausdrücklich zinslosen Ratenzahlungsvereinbarung grundsätzlich kein steuerpflichtiges Entgelt für die Überlassung von Kapital. Die Raten sind vielmehr in voller Höhe als Kaufpreiszahlungen zu behandeln.
Eine Besonderheit des Falls war zudem das Alter der Eltern. Der BFH stellte ausdrücklich klar, dass die Ratenzahlung trotz des Alters der Verkaufenden nicht als Leibrente einzustufen war. Dabei war entscheidend, dass die Zahlungen nicht von der Lebensdauer der Eltern abhingen. Auch für den Fall, dass die Eltern oder die Tochter versterben sollten, hatten die Parteien vorgesorgt.
Nach dem Tod eines Elternteils sollte der Vertrag mit dessen Erben fortgesetzt werden. Nach dem Tod der Tochter sollten deren Erben zu einer Sondertilgung berechtigt, aber nicht verpflichtet sein.
Außerdem ging es den Parteien nach den Feststellungen des Finanzgerichts nicht darum, die Eltern im Alter zu versorgen. Vielmehr sollte allein der Tochter der Erwerb der Immobilie zum Verkehrswert ermöglicht werden.
Der BFH stellte zudem klar, dass die zinslose Stundung auch keine Schenkung im schenkungsteuerlichen Sinne darstellte. Die Tochter erhielt zwar den Vorteil, den Kaufpreis nicht sofort finanzieren zu müssen. Es kam aber nicht zu einer Vermögensverschiebung von den Eltern auf die Tochter. Die Immobilie wurde vielmehr zum vollen Wert verkauft; die Tochter blieb zur Zahlung des gesamten Kaufpreises verpflichtet.
Das Urteil ist auch deshalb bemerkenswert, weil der BFH seine bisherige Rechtsprechung ausdrücklich ändert. Bei einer zinslosen Ratenzahlung im Privatvermögen kommt es danach grundsätzlich darauf an, was die Parteien vereinbart haben. Haben sie keinen Zins geschuldet und soll jede Rate vollständig auf den Kaufpreis entfallen, darf ein rechnerischer Zinsanteil nicht als Kapitalertrag besteuert werden.
Etwas anderes kann gelten, wenn die Vertragsgestaltung beispielsweise eine tatsächlich vereinbarte Verzinsung verschleiert oder ein Gestaltungsmissbrauch vorliegt. Auch wenn bei einer sofortigen Zahlung ein niedrigerer Kaufpreis vereinbart worden wäre, kann das gegen eine tatsächlich unentgeltliche Stundung sprechen.
(BFH, Urteil vom 24. März 2026 - VIII R 30/24)
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