Bar­wert

Der Barwert ist ein Rechenwert, der zusätzlich zum Verkehrswert die künftigen Erträge einer Immobilie erfassen soll. Damit ist er ein wichtiger Indikator für Investoren. Die Berechnung des Barwerts ist sehr komplex, das Verfahren wird in der Fachsprache “Discounted Cash Flow (DCF)” genannt.

Was einfach klingt, birgt in der Praxis seine Tücken. Während der Verkehrswert schlicht und einfach den aktuell erzielbaren Preis für eine Immobilie bezeichnet, umfasst der Barwert - oder Gegenwartswert genannt– auch zukünftige Einnahmen und Kosten (Cashflow).

Für private Eigentümer:innen oder Käufer:innen ist der Barwert kein Standardwert, kann aber hilfreich sein, wenn eine Immobilie überwiegend zur Vermietung gedacht ist. In der Praxis ersetzt der Barwert nicht den Verkehrswert, sondern ergänzt ihn dort, wo Erträge und Finanzierungskosten im Vordergrund stehen. Genutzt wird er vor allem von Investor:innen, Projektentwickler:innen und institutionellen Käufer:innen, um Rendite, Risiko und Finanzierungsstruktur zu vergleichen.

Der Barwert wird vor allem im Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF) eingesetzt, einer Bewertungsmethode, die zukünftige Zahlungsströme einer Immobilie auf den heutigen Zeitpunkt herunterrechnet.

Bei einer Immobilie sind mit zukünftigen Einnahmen oder Ausgaben folgende Positionen gemeint, die Jahr für Jahr anfallen: 

+ Mietzahlungen 
– mögliche Ausgaben 
– ausfallende Mietzahlungen 
– definierter Zinssatz 
– wahrscheinlichen Nebenkosten 
– Kosten für eine Darlehensfinanzierung  

Alle Barwerte zusammengerechnet bilden den Ertragswert einer Immobilie. 

Der Verkehrswert wird folgendermaßen vertsanden:

Der Begriff des Verkehrswerts (oder des synonymen Marktwertes) ist gesetzlich klar definiert und bezieht sich auf einen konkreten Bewertungsstichtag, an dem eine Immobilie im „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ verkauft wird. Dabei wird zudem sichergestellt, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer über ausreichende Sachkenntnis verfügen als auch keinerlei „Freundschaftspreise“ eingeräumt werden.

Wie aber wird aber ein realistischer Wert ermittelt? In der Finanzmathematik nutzt man hier für den Barwert, um auch den künftigen Erträgen einer Immobilie Rechnung zu tragen. Was nutzt beispielsweise ein „Schnäppchen“, wenn die entsprechende Immobilie kaum Einnahmen abwirft oder die Kosten für die Finanzierung zu hoch ausfallen? Um den Barwert festzustellen, muss die Höhe der künftigen Einkünfte, also beispielsweise der zu erwartenden Mieteinnahmen, bekannt sein. Zudem wird ein Wert für die Zeit eingesetzt, während derer die Zahlungen fließen.  

Zuletzt geht es an die Abzinsung. Hier liegt die Erkenntnis zugrunde, dass ein früherer Zahlungseingang einen höheren Wert hat als spätere Beträge. Um die Einkünfte aus einer Immobilie über einen längeren Zeitraum zu berechnen, wird ein Zinssatz definiert, um den sich die regelmäßig eingehende Summe reduziert. Der Faktor schwankt gegenüber dem Ausgangswert naturgemäß zwischen 1 (also derselben Summe) und 0. Die zugrundeliegenden Zinsen ergeben sich aus dem aktuellen Marktzins aber auch aus einer Projektion für die Zukunft, die die letzten Zinsentwicklungen einbezieht. 

Das ist noch nicht alles. Schließlich werden die meisten Immobilien über ein Darlehen finanziert, dessen Kosten ebenfalls in die Berechnung einbezogen werden müssen. Ein weiterer Faktor ist die Nutzungsdauer und auch das Risiko eines Mietausfalls sollte in die Rechnung einbezogen werden.  

Zuletzt spielen auch die Nebenkosten und zu erwartende Reparaturen eine Rolle. So ergibt sich für jedes Jahr ein unterschiedlicher Barwert, wobei die ersten fünf Jahre besonders ins Gewicht fallen. 

Addiert man die einzelnen Barwerte von jedem Jahr zusammen, entsteht der Ertragswert einer Immobilie.

Der Barwert beschreibt den Wert von zukünftigen Zahlungen, abgezinst auf heute. Man kann damit beispielsweise herausfinden, was von 20.000 Euro Mieteinnahmen (nach Abzug aller Ausgaben) eines Jahres wirklich hängen bleibt. Dafür gibt es eine Formel:  

Barwert = CF ÷ (1 + i)ⁿ

• CF = Cashflow 20.000 Euro  
• Im Nenner steht der Diskontierungsfaktor, mit dem du den Barwert auf einen bestimmten Zeitpunkt zurückrechnen kannst. 
• Der Diskontierungs- oder Abzinsungsfaktor setzt sich zusammen aus 1 + Zinssatz, potenziert mit dem Zeitfaktor n, der Laufzeit.  
• Für unser Beispiel gehen wir von einem Zinssatz von 4 % aus und einer Laufzeit von einem Jahr. 

Daraus ergibt sich folgende Beispielrechnung: 

20.000 ÷ (1 + 0,04)¹ = 19.231

Mit der Formel für den Barwert kannst du den Cashflow auf heute abzinsen und damit den heutigen Wert berechnen. Dabei wird der Zinseffekt eliminiert. Der heutige Wert der 20. 000 € ist demnach 19.231 €.

Der Barwert dient dazu, die künftige Wirtschaftlichkeit einer Immobilie zu bewerten. Er spielt vor allem bei vermieteten Immobilien und Kapitalanlagen eine Rolle, bei denen Mieteinnahmen, laufende Kosten und Finanzierung entscheidend sind. Er ergibt sich aus den erwarteten Einnahmen und Ausgaben einer Immobilie, die mithilfe eines Zinssatzes auf den heutigen Zeitpunkt abgezinst werden. Für den klassischen Kauf oder Verkauf einer selbst genutzten Immobilie ist der Barwert hingegen meist nachrangig. In der Praxis ergänzt er den Verkehrswert dort, wo Erträge im Mittelpunkt stehen, ist aber kein Standardmaßstab für jede Immobilienbewertung.