Ab­lö­se bei Miet­woh­nun­gen: Wann müs­sen Nach­mie­ter:in­nen zah­len?

Bei der Wohnungsübernahme möchten Vormieter:innen häufig eine Ablöse für Küche, Möbel oder andere Einbauten vereinbaren. Für Nachmieter:innen kann das praktisch sein, weil die Wohnung direkt nutzbar ist. Trotzdem solltest du genau prüfen, wofür du zahlst, ob der Preis angemessen ist und ob der Mietvertrag tatsächlich zustande kommt. Hier erfährst du, wann eine Ablöse erlaubt ist, wann du nicht zahlen musst und worauf du bei einer Ablösevereinbarung achten solltest.

Eine Ablöse ist eine Zahlung an Vormieter:innen, wenn Nachmieter:innen bestimmte Gegenstände oder Einbauten übernehmen. Typische Beispiele sind eine Einbauküche, maßgefertigte Schränke, Lampen, Bodenbeläge oder andere Möbelstücke, die in der Wohnung bleiben sollen.

Für beide Seiten kann das praktisch sein: Vormieter:innen müssen die Gegenstände nicht ausbauen oder transportieren, Nachmieter:innen können die Wohnung schneller nutzen. Wichtig ist aber, dass die Zahlung wirklich für übernommene Gegenstände erfolgt und der Preis nachvollziehbar ist.

Eine Ablösevereinbarung sollte immer daran geknüpft sein, dass der neue Mietvertrag tatsächlich zustande kommt. Vormieter:innen können die Wohnung nicht eigenständig an Nachmieter:innen weitergeben. Die Entscheidung, wer die Wohnung bekommt, liegt bei Vermieter:in oder Verwaltung. Zahle deshalb möglichst nicht, bevor klar ist, dass du die Wohnung anmieten kannst. Sinnvoll ist eine schriftliche Vereinbarung, in der steht, dass die Ablöse nur fällig wird, wenn der Mietvertrag unterschrieben ist und die vereinbarten Gegenstände vollständig und im beschriebenen Zustand übergeben werden.

Der Preis für Küche, Möbel oder Einbauten sollte sich am Zeitwert orientieren. Dafür sind vor allem drei Punkte wichtig: ursprünglicher Kaufpreis, Alter und aktueller Zustand. Eine ältere Küche mit deutlichen Gebrauchsspuren ist entsprechend weniger wert als eine neue, gut erhaltene Einbauküche.
Lass dir nach Möglichkeit Rechnungen, Fotos und eine Liste der übernommenen Gegenstände geben. Prüfe außerdem, ob alles funktionsfähig ist und ob du die Gegenstände bei deinem späteren Auszug wieder entfernen musst. Besonders bei Einbauküchen kann der Ausbau später zusätzliche Kosten verursachen.

Haben Mieter:innen auf eigene Kosten mit Einverständnis von Vermietendenseite in der Wohnung notwendige Erhaltungsmaßnahmen erledigt, müssen Vermieter:innen diese zum aktuellen Wert ablösen. Baumaßnahmen, die den Wohnwert verbessern, wie Badsanierung oder Heizungseinbau, dürfen dem oder der :in aber nicht aufgedrängt werden. Werden diese ohne Zustimmung durchgeführt, besteht Gefahr, dass die Kosten nicht erstattet werden. Es ist deshalb empfehlenswert solche Arbeiten und deren Vergütung vorher abzusprechen.

Eine Ablöse bezieht sich auf konkrete Gegenstände oder Einbauten, die du übernimmst. Dazu können zum Beispiel Küche, Möbel oder maßgefertigte Schränke gehören.
Eine Abstandszahlung dagegen wird häufig als Zahlung dafür verstanden, dass Vormieter:innen die Wohnung freimachen oder dich als Nachmieter:in vorschlagen. Eine solche Zahlung ist problematisch und in dieser Form nicht zulässig. Du solltest also nur für Dinge zahlen, die du tatsächlich übernimmst und deren Wert nachvollziehbar ist.

Der oder die Vormieter:in darf keine Abstandszahlungen für das Freimachen der Wohnung verlangen. Eine solche Vereinbarung ist unzulässig. Wird die Wohnung nicht rechtzeitig frei, muss der oder die Vortmieter:in den Nachmieter:innen die Unkosten erstatten, die durch den verspäteten Auszug entstehen – beispielsweise die Einlagerungen von Möbeln.  

Umzugskosten können der Nachmieter:innen übernehmen. Das muss aber ausdrücklich vereinbart und eindeutig belegt werden.