Kommt es dir auch sehr willkürlich vor, wenn eine Mieterhöhung im Briefkasten liegt? Tatsächlich ist es recht klar, wann du mit einer Mieterhöhung rechnen kannst. Das sind die klassischen Faktoren.


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Als Mieter:in bist du verpflichtet, die Miete in der Höhe zu zahlen, wie sie im Mietvertrag vereinbart ist. Erlaubt ist, dass beide Parteien, Mietende und Vermietende, während des bestehenden Mietverhältnisses einvernehmlich die Miethöhe ändern. Eine solche Vereinbarung kann einfach als Nachtrag zum Mietvertrag festgehalten werden.

In der Regel kann die Miete aber nur erhöht werden, wenn einer der im Folgenden besprochenen Gründe vorliegt.


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Mieterhöhung nach Vertrag: Staffel- und Indexmiete

Es gibt zwei Fälle, bei denen die Begründung für die Mietanpassung bereits im Mietvertrag zu finden ist: die Staffelmiete und die Indexmiete. 

Bei der Staffelmiete nach § 557a BGB wird im Mietvertrag vereinbart, wann sich die Miete um welchen Betrag erhöht. Die Erhöhung muss als Geldbetrag angegeben werden, eine Angabe als Prozentsatz oder Erhöhung pro Quadratmeter ist nicht zulässig. Die jeweiligen Mietsteigerungen können zwar unterschiedlich hoch sei, dürfen aber nicht häufiger als einmal im Jahr stattfinden. Andere Mieterhöhungen, zum Beispiel als Umlage nach einer Modernisierung, sind während der Staffellaufzeit ausgeschlossen.  

Bei der Indexmiete vereinbaren die Mietparteien, dass die Miethöhe durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (§557b BGB). Im Falle einer Änderung des Preisindex muss die Vermieterin oder der Vermieter die sich daraus ergebende Erhöhung schriftlich ankündigen. Die erhöhte Miete wird dann mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung fällig. Wie bei der Staffelmiete darf nur höchstens einmal im Jahr angepasst werden. Weitere Mieterhöhungen sind ebenfalls nur sehr eingeschränkt möglich.


Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Dies ist die wohl häufigste Begründung für eine Mieterhöhung. Wenn deine bisherige Miete unter der Durchschnittsmiete für vergleichbare Wohnungen am Wohnort liegt, kann die Vermieterin nach § 558 von dir die Zustimmung zur Erhöhung auf das ortsübliche Niveau verlangen. Der Begriff „ortsübliche Vergleichsmiete“ bezieht sich auf  

  • Mieten in bestehenden Mietverhältnissen,
  • für Wohnungen vor Ort, 
  • die in Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, energetischem Zustand 
  • und Lage   

mit deiner Wohnung vergleichbar sind. Beim Vergleich berücksichtigt werden Mieten, die sich in den letzten sechs Jahren durch Mietvereinbarungen beziehungsweise -erhöhungen ergeben haben. Meistens berufen sich Vermieter:innen in ihrer Begründung auf die in mehr als 500 Städten und Gemeinden herausgegebenen Mietspiegel.


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Hinweis

Auch die Auskunft einer von der Gemeinde oder einem örtlichen Eigentümer- oder Mieterverein geführte Mietdatenbank ist eine zulässige Grundlage. Seltener kommt es vor, dass Vermieter:innen einen Sachverständigen oder eine Sachverständige einschalten, um ein Gutachten zur ortsübliche Miete erstellen zu lassen.

Was dich schützt

Wissenschaftliche Grundlage nötig

 

Sofern ein qualifizierter, nach wissenschaftlichen Grundlagen erstellter Mietspiegel vorliegt, muss dir die Vermieterseite die darin enthaltenen Angaben immer vorlegen, auch wenn die Mieterhöhung mit einem Gutachten oder einer Vergleichsmiete aus einer Datenbank begründet wird.

 

 

​Kappungsgrenze und Sperrfristen

 

Darüber hinaus gibt es im Mietrecht Vorgaben, die Mieter:innen vor einer drastischen Erhöhung „auf einen Schlag“ schützen sollen. Eine davon ist die Jahressperrfrist. Sie besagt, dass die erste Mietsteigerung frühestens zwölf Monate nach Abschluss des Mietvertrags erfolgen darf. Diese Sperrfrist gilt auch zwischen allen weiteren Mieterhöhungen. Dem Schutz der Mieter:innen dient auch die Kappungsgrenze. Sie bedeutet, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen darf.

 

Ein Rechenbeispiel: 

 

Eine Vermieterin kündigt eine Mieterhöhung von 7,20 Euro auf 9 Euro pro Quadratmeter an. Das entspricht zwar der ortsüblichen Vergleichsmiete, bedeutet aber eine Erhöhung von 25 Prozent. Bei einer Kappungsgrenze von 20 Prozent darf die Miete nur um 1,44 Euro auf 8,64 Euro erhöht werden.

 

In Regionen mit einem besonders angespannten Wohnungsmarkt liegt die Kappungsgrenze bei 15 Prozent. Das betrifft derzeit 360 Städte und Gemeinden. 

 

Mieter:innen müssen zustimmen

 

Auch wenn alle Voraussetzungen für die Mietsteigerung erfüllt sind, können Vermieter:innen sie nicht einseitig durchsetzen. Als Mieter:in musst du schriftlich über die Mieterhöhung informiert werden und hast zwei Monate Zeit, um zuzustimmen oder zu widersprechen. Auf diese Weise verlängert sich oben genannte Sperrfrist in der Praxis auf 15 Monate. Die zwei Monate solltest du nutzen, um die Forderung nach höherer Miete prüfen zu lassen, zum Beispiel bei einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Wenn du nicht zustimmst, kann die Vermieterseite innerhalb von drei Monaten auf Zustimmung klagen. Dann wird gegebenenfalls vor Gericht entschieden, ob die Mieterhöhung gerechtfertigt ist oder nicht.

 

Mieterhöhung bei Modernisierung

Viele Altbauwohnungen werden energetisch saniert oder modernisiert, sodass auch dies eine häufige Begründung für Mietanpassungen ist. Geregelt ist sie in §§ 559 ff BGB. Danach dürfen Vermieter:innen bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten auf die jährliche Miete umlegen. Modernisierung im Sinne der gesetzlichen Norm sind bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig – also nicht nur vorübergehend – erhöhen und die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern. Vereinfacht ausgedrückt: Auch du als Mieter:in hast einen Vorteil von den Maßnahmen, zum Beispiel durch Einsparungen von Heizenergie.

Vermieter:innen können aber auch Modernisierungsmaßnahmen umlegen, die aufgrund von öffentlich-rechtlichen Vorschriften notwendig werden, beispielsweise für den Brandschutz. Nicht umlagefähig hingegen sind die Kosten für reine Instandhaltungsmaßnahmen. Diese müssen bei der Berechnung der Mieterhöhung abgezogen werden. Haben Vermieter:innen Drittmittel, beispielsweise Förderzuschüsse für energiesparende Maßnahmen, erhalten, müssen sie diese anrechnen.

Was dich schützt

Kappungsgrenzen

 

Auch bei Mieterhöhungen bei Modernisierung gibt es gesetzlich festgelegte Kappungsgrenzen, die sich am Mietpreis pro Quadratmeter orientieren. Das bedeutet, dein:e Vermieter:in muss sich an Grenzen in der Erhöhung halten.

 

 

Frist der Mieterhöhung

 

Zwar spricht das Gesetz von „Mieterhöhung bei Modernisierung“, doch vorgenommen werden darf sie erst nach der Modernisierung.

 

Die erhöhte Miete wird fällig mit dem Beginn des dritten Monats nach ihrer schriftlichen Ankündigung. Vorab aber müssen Vermieter:innen die Modernisierungsmaßnahmen als solche drei Monate vor deren Beginn schriftlich ankündigen. Zwischen der Ankündigung der Modernisierung und der Erhöhung deiner Miete liegt also mindestens ein halbes Jahr.

 

Versäumt dein:e Vermieter:in diese Ankündigung, verlängert sich die Frist bis zu deiner Mieterhöhung auf weitere sechs Monate.

 



Mieterhöhung bei gestiegenen Betriebskosten

In manchen Mietverträgen ist statt einer Vorauszahlung von Betriebskosten eine Betriebskostenpauschale vereinbart. Vermieter:innen sparen sich damit die aufwendige Jahresabrechnung. Als Mieter:in weißt du bei diesem Modell von vornherein, was du bezahlen musst. Allerdings musst du auch hier mit einer Erhöhung rechnen, sofern es dafür eine Regelung im Mietvertrag gibt, wie in § 560 BGB beschrieben.

Auch in diesem Fall muss deine Vermieterin oder dein Vermieter die Anpassung schriftlich ankündigen und begründen. Eine rückwirkende Erhöhung ist nur ausnahmsweise möglich.


Sonderkündigungsrecht

Im Falle von Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, bei Modernisierung und bei veränderten Betriebskosten hast du als Mieter:in ein Sonderkündigungsrecht, das heißt, du kannst den Mietvertrag kündigen ohne an eine dreimonatige Kündigungsfrist gebunden zu sein. Von diesem Recht musst du aber bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Ankündigung der Erhöhung Gebrauch machen. Bei einer vertraglich vereinbarten Index- oder Staffelmiete gibt es dieses Sonderkündigungsrecht nicht.

Die drei genannten Mieterhöhungsarten können übrigens auch per Vereinbarung zwischen den Mietparteien ausgeschlossen werden. In der Praxis kommt das vor allem bei Mietverträgen mit kurzer Laufzeit zur Anwendung.


Was ist mit der Mietpreisbremse?

2015 trat das Gesetz zur Mietpreisbremse in Kraft und wurde 2020 bis zum Jahr 2025 verlängert. Die Regelung gilt in Regionen mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt. Sie betrifft aber nicht die Mietererhöhungen im Rahmen bestehender Mietverhältnisse, sondern bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen. In diesen Fällen darf die Miete im neuen Mietvertrag nur zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten).


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FAQs

Muss ich eine Mieterhöhung einfach so hinnehmen?

 

Nein, eine Mieterhöhung ist keine willkürliche Preissteigerung, sondern es gibt klare Vorgaben und Grenzen. Grundsätzlich muss du der Mieterhöhung auch aktiv zustimmen, bevor sie Inkraft tritt.

 

Was passiert wenn ich die Mieterhöhung nicht zahle?

 

Wenn du keinen Staffel- oder Indexmietvertrag abgeschlossen hast, bei dem eine Mieterhöhung bereits festgelegt ist, kannst du eine Mieterhöhung auch immer  ablehnen. Dafür musst du aber schriftliche Begründung an deine:n Mieter:in schicken.

 

Muss ich bei einer Modernisierung automatisch mehr Miete zahlen?

 

Dein:e Vermieter:in darf bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten auf die jährliche Miete umlegen. Davon ausgeschlossen sind aber beispielsweise Brandschutz- oder Instandhaltungsmaßnahmen.  

 


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